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「셋집」임대료 결정요인과 주거소비행태
국토연 91-10
저자 염돈민, 김혜승
발행일 1991-12-31
발간물 > 정기간행물 > 국토
[특집| 취약계층 주거안정, 어떻게 실현할 것인가 3] 주거급여, 임대료 보조정책을 넘어 주거권 보장으로
통권501호 (2023. 7)
저자 김윤영
발행일 2023-07-10
발간물 > 정기간행물 > 국토정책 Brief
주택 임대차시장 현황과 개선방향
주택 임대차시장 현황과 개선방향 박진백 부연구위원, 박천규 주택·부동산연구본부장 ● 전세가격은 2020~2021년 크게 상승하였으나, 이후 금리가 상승하면서 큰 폭으로 하락하였고, 최근에는 다시 반등하는 등 변동성이 큰 상황 ● 전세가격 변동에는 전반적으로 매매가격과 금리의 기여도가 높은 가운데, 갱신계약 역시 2020년에 높은 기여를 했던 것으로 분석 ● 2022년 8월 이후 전세가격이 빠르게 하락하기 시작하면서 전세시장은 보증금 미반환 위험이 발생하기 시작하였으며, 최근까지도 보증금 미반환 위험이 지속되고 있는 상황 ● 보증금 미반환에 따른 대위변제가 보증금 2억 원 수준에 집중되어 있어 저가 주택을 중심으로 시장 리스크가 집중 ● 전세가격의 변동은 매매가격의 변동에 영향을 주고 역의 관계도 형성되어 부동산시장의 변동성을 증가시키는 요인으로 작용 정책방안 ➊ 주거 취약층 중심의 임대차제도 개편 - 임차인 보호 및 지원 정책의 대상을 시장변동성과 보증금 미반환 위험에 노출되어 있는 5억 원 이하 임대차에 집중하도록 관련 제도 개편 필요 - 전세자금대출, 전세보증금반환보증 등과 더불어 임대차 관련 법 개편에 해당 사항 반영 ➋ 건전한 임대사업자 육성 및 관련 인프라 구축 - 장기적으로 임대주택을 공급하고, 꾸준히 관리할 수 있도록 운영비용 중심(예: 보유세 등)의 인센티브를 부여하는 형태의 주택임대서비스 산업 육성 - 일정 보증금 예치제도(예: 10% 등)를 통한 무자본 갭투자 방지, 전자계약 활성화를 통한 계약 안정성 제고, 사전 상담과 예방 중심의 지원체계 구축 등 관련 인프라 개선 ➌ 임대차시장의 월세화에 대비하여 전세에 유리한 제도의 개선 - 월세세액공제의 소득기준을 현행보다 상향하고, 면세점 이하 및 청년, 신혼부부를 위한 월세바우처도 병행 시행 - 임대소득세 산정 시 주택 수 기준, 간주임대료 산정방식과 같이 전세에 유리한 제도를 전세와 월세 간 균형을 이루도록 제도 개선 필요
등록일 2024-02-29
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민간임대주택 산업육성에 관한 정책토론회 : 결과보고서
[ 내용 ] ■ 일 시 : 1992년 3월 31일(화) 14:00~18:00 ■ 장 소 : 여의도 전경련회관 3층 대회의실 ■ 주 최 : 국토개발연구원 ■ 후 원 : 건설부 ■ 일 정 ○ 14:00 개회 ○ 14:00 ~ 14:10 개회사(허재영 국토개발연구원 원장) ○ 14:10 ~ 14:45 주제발표 - 사회 : 홍성웅 국토개발연구원 부원장 - 발표 : 고 철 국토개발연구원 수석연구원 ○ 14:45 ~ 15:00 휴식 ○ 15:00 ~ 18::00 토론 [ 목차 ] <b>I. 정책토론회 결과보고</b> ▣ 발표내용 요약 1.임대주택의 공급확대 방안 2.비공식부문 임대주택의 제도화 방안 ▣ 토론내용 요약 1.민간임대주택 정책의 방향 2.전문임대업제도 발전의 시기 3.5호이상 주택소유자의 전문임대업등록 의무화 4.전세의 월세제 전환 5.임대료 규제 6.5년 임대기간 의무화 7.주택규모 제한 8.지원책 9.기타 : 임대주택의 분양전환시 분양가격 산정 ▣ 종합의견 <b>II. 민간임대주택산업육성에 관한 정책토론회</b> ▣ 토론회 일정 ▣ 개회사 / 허재영 ▣ 발제자료 ▶ 민간임대주택 산업육성 방안 / 고철 1.임차가구의 현황 및 주택공급체계 2.민간임대주택제도의 평가 3.임대주택산업의 육성방안 ▣ 토론내용 요약
저자 염형민, 김혜승, 박종택
연구원소식 (79)
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주택 임대차시장 안정성을 높이고 세입자 보호와 지원강화 필요
“주택 임대차시장 안정성을 높이고 세입자 보호와 지원강화 필요” 국토硏, 국토정책Brief 제955호 □ 국토연구원(원장 심교언) 주택·부동산연구본부 박진백 부연구위원, 주택·부동산연구본부 박천규 본부장은 국토정책Brief 제955호 “주택 임대차시장 현황과 개선방향”에서 최근 주택임대차 시장 현황 및 이슈를 분석하고 임대차시장 제도 개선방향을 제안하였다. ◦ 2020년 이후 우리나라 임대차시장은 전세시장을 중심으로 가격 변동 등락이 높았으며, 이로 인해 전세를 중심으로 전세사기, 전세 보증금 미반환 등 시장 리스크가 발생 ◦ 이와 같은 높은 시장 리스크에 대응하여 시장의 안정성을 높이고, 지속가능한 임대차시장을 유도하기 위해 임대차제도에 대한 개선 필요성이 지속 제기 □ 이에 이 연구는 최근 임대차시장의 현황과 전세가격의 상승 원인, 전세시장의 주요 리스크 요인을 살펴보고, 임대차제도 개선 방향을 제시하였다. □ 2020년 이후 임대차 시장은 전세를 중심으로 변동성이 확대되었으며, 전세가격 변동에 대해서는 매매가격과 금리, 전세 갱신계약 등의 기여도가 높았던 것으로 분석되었다. ◦ 코로나19에 따른 경기침체에 적극 대응하던 2020~2021년 시기, 저금리와 풍부한 유동성으로 주택가격 및 전세가격이 크게 상승한 반면 월세가격은 상승폭이 크지 않았음 ◦ 금리 상승 등의 영향으로 전세가격은 2022년 8월부터 큰 폭으로 하락, 월세가격은 2022년 10월부터 하락하여 2023년 7월 기준 전세는 고점 대비 –11.5%, 월세는 고점 대비 –1.7% ◦ 전세가격 변동에 매매가격과 금리의 기여도가 높았으며, 갱신계약의 기여도는 임대차 2법 도입 초기 약 6개월간 높은 수준을 유지한 이후 점차 감소한 것으로 분석 □ 전세시장의 변동성이 높아지면서 전세사기, 보증금 미반환 등 전세시장의 리스크가 확대되었고, 임대차시장은 월세 선호가 높아지는 것으로 분석되었다. ◦ 2022년 중반 이후 전세시장은 가파르게 가격이 하락하는 상황에서 전세 임대인은 보증금을 돌려주지 못하는 전세보증금 미반환 사태가 나타났으며, 비아파트를 중심으로 전세사기와 같은 사회문제도 광범위하게 발생 ◦ 임차권 등기명령과 전세보증금 보증사고와 같은 전세시장 리스크 지표가 2021년 중반 이후 빠르게 증가하여 전세의 보증금 미반환 위험이 과거보다 높아진 상황 ◦ 이와 같은 환경하에서 2014~2021년까지 임대차거래에서 40% 수준이었던 월세 거래는 2022년부터는 50%를 넘어선 것으로 분석 □ 최근 임대차 시장은 공시가격 3억 이하 주택의 등락이 높았고, 전세보증금 대위변제는 보증금 2억원에 집중되는 등 저가를 중심으로 리스크가 발생하는 것으로 분석되었다. ◦ 2018년 공시가격을 기준으로 2020년 이후 3억 원 미만 주택의 등락이 높은 것으로 분석되며, 특히 1억 원 미만 주택의 변동성이 다른 금액대 주택보다 높은 것으로 분석 ◦ 주택도시보증공사의 전세보증금 대위변제는 지속적으로 증가하였으며, 대위변제 대상은 보증금 2억에 집중되는 것으로 분석 ◦ 과거에는 전세가격은 매매가격에 대한 영향이 발견되지 않았으나, 최근으로 올수록 전세가격이 매매가격을 상승시키는 주요 원인으로 작동하는 것으로 분석 □ 연구진은 임대차시장의 안정성을 높이고, 시장의 지속가능성을 높이기 위해서 주거 취약층 중심의 임대차제도 개편, 건전한 임대사업자 육성 및 관련 인프라 구축, 임대차시장의 월세화에 대비하여 전세에 유리하게 설계된 제도 개선이 필요하다고 제언하였다. ◦ (주거 취약층 중심의 임대차제도 개편) 임차인 보호 및 지원 정책의 대상을 시장변동성과 보증금 미반환 위험에 노출되어 있는 5억 원 이하 임대차에 집중하도록 관련 제도 개편 ◦ (건전한 임대사업자 육성 및 관련 인프라 구축) 장기적으로 임대주택을 공급하고, 꾸준히 관리할 수 있도록 운영비용 중심(예: 보유세 등)의 인센티브를 부여하는 형태의 주택임대서비스 산업 육성, 일정 보증금 예치제도(예: 10% 등)를 통한 무자본 갭투자 방지, 전자계약 활성화를 통한 계약 안정성 제고, 사전 상담과 예방 중심의 지원체계 구축 등 인프라 개선 ◦ (임대차시장의 월세화에 대비하여 전세에 유리한 제도의 개선) 월세세액공제의 소득기준을 현행보다 상향하고, 면세점 이하 및 청년, 신혼부부를 위한 월세바우처도 병행 시행, 임대소득세 산정 시 주택 수 기준, 간주임대료 산정방식과 같이 전세에 유리한 제도를 전세와 월세 간 균형을 이루도록 제도 개선
등록일 2024-03-05
연구원소식 > 보도자료
아일랜드 임대료 보조 프로그램의 사례와 시사점
“아일랜드 임대료 보조 프로그램의 사례와 시사점” 국토硏, 워킹페이퍼 23-12호 □ 국토연구원(원장 심교언) 박기덕 부연구위원은 워킹페이퍼 『아일랜드 임대료 보조 프로그램의 사례와 시사점』을 통해 아일랜드의 임대료 보조정책 사례를 분석하여 한국의 주거급여 제도의 발전적 적용과 개선 방안을 제시하였다. ◦ 많은 나라에서 1990년대부터 임대료 보조 지원대상 가구가 증가하였고 임대료 보조 예산이 공공임대주택 관련 예산을 뛰어넘어, 공공임대주택을 줄이는 대신 민간 시장에 대한 지원을 통한 보완을 시도하고 있다. ◦ 아일랜드는 다양한 주거지원 프로그램의 선발국가는 아니지만, 지난 수십 년간 직·간접 주거지원 방식의 전개와 변화를 통하여 다양한 제도(표 1 참조)를 시행하고 있다. ◦ 아일랜드 임대료 지원 프로그램의 수급가구 비율은 2020년 기준 35.59%로 주거급여 통계가 제공되는 OECD 26개국 중 압도적인 1위(표 2 참조)이다(한국의 자료는 OECD에 포함되어 있지 않으며, 2021년 기준 일반가구 대비 주거급여 수급가구 비율은 6.2% 수준). ◦ 아일랜드는 짧은 기간에 경제 발전을 이루었다는 점과 문화·역사 등의 유사점으로 한국을 ‘아시아의 아일랜드’로 묘사하기도 하지만 국내 주거정책 연구에서 아일랜드를 주요국으로 포함하는 경우는 매우 드물다. □ 아일랜드는 중·단기적으로 사회(공공)주택 수요를 충족하기 위해 주거지원금(Housing Assistance Payment, 이하 HAP)을 통한 민간임대 부문에 의존하고 있으며, 이는 지방정부의 차등 임대료 시스템에 의해 직·간접 주거지원이 적절하게 연계되어 있다. ◦ 한국은 직접 주거지원인 공공임대주택과 간접 주거지원인 주거급여가 별개로 진행되어 상호 방식 간의 연계성 및 일관성이 부족하고, 현재까지 주거급여의 정책대상과 주거비주담능력의 향상에 대한 명확한 방향성이 다소 결여된 상태에서 대상과 수준을 지속적으로 확대해 왔다. ◦ 공공임대주택 입주자의 주거급여 중복수혜와 형평성 문제의 개선책으로 공공임대주택 입주 시 주거급여 수혜혜택을 민간임대주택 주거급여 수급자에게 단계적으로 이양하거나, 수급자의 규모를 보다 보편적으로 확대하여 보다 많은 주거취약계층에 주거안정의 기회를 제공하는 등 각 수혜 방식의 대상자 선정과 기준임대료를 통합적으로 재설계할 필요가 있다. □ 임차급여수급자의 주거환경 수준은 여전히 열악하며, 임대 시장의 규제를 전반적으로 모니터링하고 이행하는 시스템 구축이 시급하다. ◦ 한국(2020년 기준)의 민간임대주택에 거주하는 임차급여 수급가구 중 최저주거기준 미달가구 비율은 29.6%에 달하며, 비주택(쪽방, 고시원 등)에 거주하는 가구만 하여도 약 3.7만 가구로 파악되고 있다. ◦ 주거급여 수급가구를 포함한 주거취약계층의 주거상향을 위한 지원체계의 구축뿐만 아니라, 임차급여 수급가구의 적절한 주거환경 조성 및 개선을 위한 기준 마련과 규제를 모니터링할 공공기관이 필요하며 관련 법·제도적 정비 역시 필요하다. ◦ 아일랜드의 경우 임대차 계약은 주택임차청(Residential Tenancies Board, 이하 RTB)에 등록하는 것이 법적 요건이고 임대료, 임대차 계약 및 대상 부동산의 특성(예: 임대료 지불 빈도, 주거 유형, 침실 수 등)에 대한 정보 등 모든 신규 등록 임대차 계약이 포함된다. ◦ RTB는 거주에 적합하고 양호한 상태를 유지해야하는 임대인의 의무 사항을 세부적으로 규정하며, 정기적인 검사를 통하여 임대주택의 품질 관리와 후속조치를 이행하고 있다. □ 임차급여가 사회안전망으로써의 기능과 주거취약계층의 최소한의 주거생활을 보장할 수 있도록, 지원대상과 규모를 지속적으로 확대할 필요가 있다. ◦ 기준중위소득 50% 이하인 저소득층 가구의 소득 대비 임대료 비율이 30%를 초과하여 주거비부담능력에 비해 그 정도가 과도하므로, 빠른 시일 내에 주거급여 지급대상을 상대적 빈곤선인 50%(2023년 주거급여 선정기준 47%)까지 확대할 필요가 있다. ◦ 장기적으로 공공임대주택 수요의 충족을 위해 임대료 지원 제도에 대규모로 의존하게 되면, 임대료 인플레이션을 촉진할 위험이 있을 뿐 아니라 국가 재정의 부담이 증가할 수 있다. ◦ 저소득 가구를 저렴한 임대 주택의 만성적 공급 부족의 영향으로부터 보호하려면 공공임대주택 재고에 대한 장기적인 투자와 확대가 병행되어야 한다. □ 이러한 주거지원의 설계와 확대는 단순히 예산을 늘리는 것 이외에 주거급여와 공공임대주택의 연계, 공공임대주택 관리에 대한 장·단기 비용 등의 해결을 위한 세심한 조치가 필요하다.
등록일 2023-12-29
연구원소식 > 우수보고서 소개
비아파트 세입자 관리비 부과 실태와 제도 개선 방안
원룸, 다세대주택 등 관리비 공개 의무가 없는 소규모 주택에서 내역을 알 수 없는 ‘깜깜이 관리비’를 부과하고, 임대차법 개정 이후 임대료를 관리비에 전가하는 등의 문제가 발생하였다. 윤성진 부연구위원이 수행한 「비아파트 세입자 관리비 부과 실태와 제도 개선 방안」 연구에서는 이렇듯 임대인에 의해 자의적으로 부과되는 관리비 문제를 다루고 제도 개선 방안을 제시하고 있다. KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 윤성진: 월세는 27만원인데 관리비는 105만원인 경우가 있다는 기사를 보았다. 임대차법 개정으로 임대료 인상이 제한되고 임대차 신고가 의무화되자 발생한 편법적 행동이었다. 사실 과거부터 내역 공개와 명세가 이루어지지 않는 관리비 부과 문제는 존재하였다. 그러나 임대료와 연동한 규제와 지원이 많아짐에 따라 이러한 문제는 더욱 심각해질 수 있겠다고 생각했다. 이러한 실태를 파악하고 정책적 대응을 고민할 필요가 있다고 판단하여 이 연구를 수행하였다. KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가?윤성진: ‘임대인에 의해 부과되는 관리비’의 영역을 제도 영역으로 가져온 것이 이 연구의 가장 중요한 의의이다. 기존 「공동주택관리법」 등 관리비를 다룬 제도는 주로 ‘관리주체에 의해 부과되는 관리비’를 규정하였고, 임대차 관계에서의 관리비 문제를 다루지 않았다. 그러나 이 연구는 문헌조사, 설문조사, 양적분석 등을 종합적으로 활용하여 임대인에 의한 관리비 부과 실태를 조명하고, 이에 대한 제도적 규율이 필요함을 제시하였다. KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는?윤성진: 아무래도 인터뷰를 수행한 일이 기억에 많이 남는다. 임대차 관련 상담을 수행하는 여러 기관에서 실태를 알려주시고 자료를 공유해주셨다. 또 관리비 제도 개선을 위해 주말에 시간을 내어 인터뷰에 응해주신 세입자들도 계신다. 이를 통해 관리비에 임대료를 전가하는 다양한 수법들과 그 과정에서 세입자들이 경험한 어려움을 들을 수 있었다. 한편, 공인중개사를 인터뷰하기 위해 대학가에 있는 부동산을 돌아다닌 기억도 난다. 몇몇 분들은 상당히 경계하며 인터뷰를 거절하셨지만, 또 취지에 공감하며 관련 이야기를 나눠주신 분들도 계셨다. KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은?윤성진: 이 연구에서 제시한 주택임대차 과정에서의 관리비 부과 문제와 제도 개선 필요성에 대해 많은 관심을 받았다. 이후 정부 대책에 일부 포함되기도 하였고, 관련 문제의식을 공유하는 입법안이 발의되기도 하였다. 사회적 문제 해결에 조금이나마 기여한 것 같아 보람이 있다. 하지만 수시과제 특성상 연구기간이 짧아 더 다양한 실태를 확인하고 반영하지 못한 것은 아쉬움으로 남는다. KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면?윤성진: 주택임대차 영역에서 관행적으로 일어나는 문제에 관한 연구를 계속할 생각이다. 특히 이 연구는 상대적으로 부실한 저층주거지의 관리 문제와도 닿아 있다. 앞으로도 더 많은 사람이 더욱 쾌적한 환경에서 안정적으로 살 수 있는 제도적 방안을 고민하고자 한다. 윤성진 부연구위원은 2020년 연세대학교 도시공학 박사를 취득하고, 현재 국토연구원 주택·토지연구본부 부연구위원으로 재직 중이다. 주요 연구분야는 주거정책, 주거복지, 세입자 권리 등이다.
등록일 2023-08-11
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