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주택자금대출시장의 개선방안 연구

국토연 2003-30

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주택가격 변화가 은행 대출전략 행태에 미치는 영향: 기업대출의 축소행태를 중심으로

통권92권

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[국토정책Brief 제995호] 전세자금대출 보증이 주택시장에 미치는 영향과 정책방향

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국토연, 계간 『부동산시장 조사분석』 제49호 발간

국토연, 계간 『부동산시장 조사분석』 제49호 발간 □ 국토연구원(원장 심교언)은 계간 ｢부동산시장 조사분석｣ 제49호를 발간하였다. 이번 호는 부동산시장 종합지수(K-REMAP)로 바라본 부동산시장, 지방 미분양과 수요 기반 정부대응 필요성, 부동산시장 변화와 진단, 정책현장 특강시리즈 등을 담았다. □ 2025년 1분기 K-REMAP 지수는 전분기와 달리 전국과 수도권 모두 하강국면에서 보합국면으로 전환하였다. ◦ 부동산시장 소비심리지수와 압력지수*를 종합한 K-REMAP 지수는 전국 95.9, 수도권 100.1을 기록하였으며, 전국 기준 작년 5월부터 하강국면이 지속되어 왔으나 올해 3월 보합국면으로 전환되었다. □ ‘지방 미분양과 수요 기반 정부대응 필요성’ 설문조사는 일반가구 6,680가구, 중개업소 2,338개소를 대상으로 2025년 2월에 실시하였다. ◦ ‘지방을 중심으로 미분양 물량이 줄어들지 않는 이유’에 대해 설문한 결과, 전국 기준 일반가구와 중개업소 모두 ‘주택 공급 과잉(50.1%, 38.9%)’ 응답비중이 높았다. ◦ ‘최근 주택시장에서 주택 수요와 관련하여 가장 중요한 요인’에 대해 설문한 결과, 전국 기준 일반가구는 ‘높은 주택가격(29.4%)’ 응답비중이 높았고 중개업소는 ‘대출규제(28.4%)’ 응답비중이 높았다. ◦ ‘지방 미분양 해소를 위한 정부지원의 필요성’에 대해 설문한 결과, 전국 기준 일반가구와 중개업소 모두 ‘필요하다(69.6%, 73.7%)’ 응답비중이 높았다. K-REMAP(KRIHS Model for Analysis and Pre-estimation of Real Estate Market, 부동산시장 진단 및 전망시스템)은 부동산시장압력지수와 부동산시장 소비자심리지수를 통합하여 생성한 지수이다. (상승, 보합, 하강 각 3단계로 분류)

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“주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책방향”

"주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책방향" 국토硏, 국토정책Brief 제1013호 □ 국토연구원(원장 심교언) 부동산시장정책연구센터 박진백 부연구위원과 연구진은 국토정책 Brief 제1013호 “주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책방향”을 통해 우리나라 주택시장의 변동성 발생구조를 검토하고, 변동성 확대 원인과 변동성 결정 요인, 변동성확대에 따른 사회적 비용을 추정하고, 변동성 완화를 위한 정책의 방향을 제안하였다.  □ OECD 국가 및 국내에 대한 실증분석을 통해 주택시장 변동성 결정 요인을 분석 ◦ (OECD 국가) 금리, 대도시화율이 주요 요인이며, ’10년 이후 금리 1%p 인하는 주택가격을 4.5% 상승, 대도시화율 1%p 증가는 주택가격을 10.3% 상승시키는 것으로 분석 ◦ (국내) 전세가격, 갭투자, 금리, 주택담보대출이 주요 요인이며, 전세가격 1% 상승은 매매가격 0.655% 상승, 갭투자 1% 증가는 매매가격 0.148% 상승에 영향, 금리 인하는 수도권이 지방에 비해 5배의 영향을 받으며, 주택담보대출은 수도권에 영향이 집중되는 것으로 분석 □ 박진백 부연구위원과 연구진은 주택시장 변동성 완화를 위한 정책방향을 다음과 같이 제시하였다.  ◦ (모기지 대출구조 개선 및 유동성 관리) 실수요자 중심의 정책모기지 운용, 공급 시기·지역·대상 기준 설정, 유한책임대출 도입, 금리·경기 사이클에 따른 DSR(총부채원리금상환비율) 제도 유연화 ◦ (전세자금대출 제도 개선) 일반 전세자금대출에 대한 DSR 적용 및 저소득층 대상 예외 적용, 전세금 과대 책정 및 정보 비대칭 해소를 위한 전세가격 적정성 평가시스템 도입 ◦ (시장의 경기 대응력 제고) CPI(소비자물가지수)에 주택매매가격 반영, 공급구조 안정화를 위한 프로젝트 리츠 확대, 지분투자자 육성을 위한 세제 지원, 민간자본 유입 확대 등 PF 구조 개선

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비친족가구의 증가에 따른 주거정책 개선 방향

"비친족가구의 증가에 따른 주거정책 개선 방향" 국토硏, 국토정책Brief 제1003호 □ 가족 개념 및 인식의 변화로 인해 결혼을 통한 가족 형성의 보편성이 약해지고 가족이 다양화되는 가운데, 남과 함께 사는 비친족가구는 지난 8년간 2.5배 증가하여 2023년 54.5만 가구에 달함 ◦ 비친족가구는 법적인 혼인이나 혈연으로 맺어지지 않은 관계와 함께 사는 가운데 가구원 수가 5인을 넘어서지 않는 경우를 의미하며, 결혼하지 않은 연인이나 친구, 회사 동료 등 지인과 함께 사는 경우가 이에 해당 □ 국토연구원(원장 심교언) 주거복지연구센터 윤성진 부연구위원은 국토정책 Brief 제1003호 “비친족가구의 증가에 따른 주거정책 개선 방향”을 발간하여 비친족가구의 주거실태와 주거정책 개선 방향에 대해 제시하였다. □  주거정책은 여전히 전통적 가족개념에 기초하여 ‘법적 가족’이거나 ‘1인가구’로만 정책 수혜자를 한정하여 비친족가구는 정책 이용·보호에 제한 ◦ 공공임대주택, 주택담보대출, 주거급여, 주택청약 등 주거지원 정책 이용에 제한 ◦ 주택임대차에서 주계약자 사망 시 동거인의 임차권 승계가 되지 않거나, 보증금을 공동으로 마련하였더라도 보증금에 대한 권리 보호가 취약  - 비친족가구가 전세계약을 할 때, 계약서상에 명기되지 않은 비친족가구원이 보증금을 공동으로 부담하는 경우는 44.1%이며, 그 금액은 평균 7,600만 원(전체보증금의 40.1%)에 달함 □ 윤성진 부연구위원과 연구진은 가족개념 변화에 부응하여 주거정책의 패러다임 전환이 필요하다며, 다음과 같이 정책 방향과 부문별 정책과제를 제안하였다. ◦ (방향1) ‘가족 단위 주거정책’에서 ‘거주 단위 주거정책’으로 전환하여, 법적 가족이 아닌 관계와 함께 사는 비친족가구 포용 ◦ (방향2) 기존 미혼청년, 신혼부부, 고령자 등 ‘획일적인 생애주기’가 아닌 ‘다양한 생애경로’를 반영한 주거정책을 통해 사각지대 축소 ◦ (방향3) ‘혼자 살기’ 외에 ‘함께 살기’를 선택할 수 있는 주거정책 마련  - 1인가구가 고령화되어 취약성이 증가하는 가운데, 비친족가구는 함께 사는 사람으로부터 아플 때나 위기 시에 도움을 받거나 유대감·소속감을 느끼는 등 취약성 보완  - 이혼을 경험했거나 재산, 부채, 양육 등 개인 사정이나 의사로 결혼을 선택하기 어려운 상황에서 상호돌봄을 제공하는 관계와 함께 사는 것에 대한 제도적 보호 필요

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[지도로 보는 우리 국토 49] 연도별 청년인구 비율 변화와 대학 졸업자의 직장이동

국토 2023년 1월호(통권 495호) 지도로 보는 우리 국토 49 국토연구원 KRIHS 연도별 청년인구 비율 변화와 대학 졸업자의 직장이동 카토그램으로 보는 연도별 청년인구 비율 •1966년 이후 청년인구의 수도권 쏠림 현상은 지속적으로 강화됨 •2000년 이후에는 모든 지역에서 전체인구 중 청년인구가 차지하는 비중이 낮아지고 있음 1966년,1980년,2000년,2020년 청년인구는 통계청 인구총조사(전수부문 시군구 단위에서 제공하는 ~34세를 대상으로 함 자료: [균형발전 모니터빌&이슈Briel] 청년의 지역이동과 정착, 60, 80, 세층 국토연구원 광역권별 대학 졸업자의 직장이동 • 지방 대학을 졸업하고 수도권에서 첫 직장을 잡는 대출자 비율은 19.4%로 높은 반면, 수도권 대학을 졸업하고 지방에서 첫 직장을 잡는 비율은 2.5%로 제한적임. • 수도권에서 지방으로 이직하는 비율은 5.0%, 지방에서 수도권으로 이직하는 비율은 6.8%로 취업자의 수도권과 지방간 이동의 폭은 크지 않음 표1 2009년 대학 졸업자의 수도권 지방 첫 직장동 대학소재지 첫 직장 취업자수(명) 비율(%) 수도권 수도권 1,067 40.4 지방 수도권 513 19.4 수도권 지방 67 25 지방 지방 513 19.4 전체 2,644 100,0 표2 20년 대학 졸업자의 수도권 지방직함이봄 대학소재지 첫 직장 취업자수(명) 비율(%) 수도권 수도권 1,448 54.8 지방 수도권 181 6.8 수도권 지방 132 5.0 지방 지방 883 33.4 전체 2,644 100.0 *총 설문대상지는 18,271명이며, 첫 직장과 현직장이 모두 있는 대흥지는 2644명임 ※2011년 대출자 직업 이동경로 조사한국고용정보원, 2022)를 바탕으로 작성 작성: 국토연구원 신연구원 부연구위원(hsshin@krihs.re.kr), 이차의 부연구위원(cha0324@krihs.re.kr), 심혜민 연구원(simhm@krihs.re.kr)

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주거안정을 위한 수요자 맞춤형 주택담보대출 추진방안.pdf

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(브리프) 주거안정을 위한 수요자 맞춤형 주택담보대출 추진방안_180508.hwp

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39주년 개원기념세미나_02. 주택담보대출의 수요자 맞춤형 운영방안_이태리.pdf