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주택임대업의 수익성 평가

연구논문 85-2

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[용어해설] 수익자 부담금, 도농접촉대, 시계열 분석

n.40 (85.02)

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[국토정책Brief 제993호] 수익형 민간투자사업의 물가변동 위험 분석 및 정책방안

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국유지 위탁개발사업 예비타당성조사 개선방안 연구

도심 내 미활용 국유지를 공공의 재원으로 개발하여 토지이용의 효율성을 높이고 청년주택, 창업지원공간 등 공익적 시설들을 확충할 필요성이 높아지고 있다. 정부는 외곽으로 이전 후 도심에 남아있는 종전부지나 기존 시설 현대화를 통해 압축적 활용이 가능한 도심 내 부지들을 발굴하고 한국자산관리공사(캠코), 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관에 개발 및 운영관리를 위탁하는 사업을 확대하고 있다. 배유진 연구위원이 수행한 ｢국유지 위탁개발사업 예비타당성조사 개선방안 연구｣는 이러한 정책사업이 적기에 추진될 수 있도록 이에 적합한 타당성 조사기준을 제시하고 있다. KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 배유진: 국유지 위탁개발사업의 규모가 커지면서 공공기관의 재정건전성을 위한 예비타당성조사 대상으로 편입되는 사례가 증가하였다. 공공기관이 수익성이 낮은 사업에 투자하여 부채가 증가하는 문제를 완화하기 위해 예비타당성조사를 도입하였지만 기존 도시개발사업 등과 동일하게 엄격하게 타당성을 평가하여 조사 단계에서 사업을 철회하거나 지연되는 사례가 발생하였다. 또한 이와는 별개로 소규모 위탁개발사업은 국토연구원이 사업의 적격성을 별도로 조사하고 있는데 이를 구분하는 기준도 모호하고 양 평가제도의 연계성도 낮아 보완이 필요하다고 생각하였다. KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가? 배유진: 기존에는 토지를 매입할 필요가 없는 국유지의 가치를 사업비에 반영해야 하는 이유와 상부개발로 발생하는 주거, 상업, 업무 등 공간에 대한 편익을 산출하는 원칙에 대한 이해가 부족하였다. 평가기준에 대한 이해가 부족한 상태에서 이를 고려하지 않은 사업계획은 타당성조사를 통과하기 어려웠고 피평가자인 기획재정부나 공공기관 담당자들의 입장에서는 일부 모호한 평가기준에 대한 문제를 제기하면서 평가전문기관과의 보이지 않는 갈등도 존재하였다. 완벽하지는 않지만 현행 평가제도의 틀 안에서 공공성이 높은 위탁개발방식을 추진할 수 있는 개선방안을 모색하였다는 데 의미가 있다고 생각한다. KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는? 배유진: 이번 연구는 평가자와 피평가자 중간에서 각자의 입장과 고민을 들어보고자 최대한 노력하였다. 공공기관 예비타당성조사를 수행하는 한국개발연구원 공공투자관리센터는 어쩌면 경쟁기관일 수도 있는 연구진에게도 많은 정보와 고민을 공유해 주셨는데 과거 국토연구원에 근무한 인연이 있었음을 알게 되었다. 캠코, LH 등 사업부서에서도 모든 내밀한 자료와 본인들이 생각하는 문제점을 공유해 주었고 연구진도 보고서에 미공표 자료가 들어가지 않도록 검수를 받는 등 노력하였다. 작은 인연도 소중히 하고 서로 배려하면서 업무를 하는 것이 중요하다는 것을 다시 한번 깨닫는 연구였다. KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은? 배유진: 개인적으로는 수천억 규모의 개발사업 계획 수립과 평가과정의 내밀한 부분을 알 수 있는 소중한 기회였다. 다만 짧은 연구기간 안에 모든 전문적인 내용을 소화하고 합리적인 대안을 마련하는 것은 능력 부족으로 어려웠고, 일부는 방향 제시 수준으로만 고민을 남겨둘 수밖에 없었다는 점이 너무 아쉽다. KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면? 배유진: 과거 성장기와 달리 이제는 단순히 공간을 개발하고 공급·분양하는 것에서 벗어날 수 있는 사업모델 연구를 해보고 싶다. 과거에는 인구가 몰려드는 도시에서 최대한 빨리 주거, 상업, 업무 공간을 개발하는 것이 최우선이었지만 이제는 속도보다 방향이 중요하다는 생각이 든다. 개발 이후 빈 곳으로 남아 사회적 낭비가 되지 않고 사람들의 활동이 지속적으로 발생할 수 있도록 정책 지원이나 사업방안을 구상하고 싶다. 배유진 연구위원은 2010년 서울대학교 지역정보전공 석사를 취득하고 현재 국토연구원 도시연구본부 국공유지연구센터에 재직 중이다. 경기주택도시공사, 세종도시교통공사, 포천도시공사 등 지방공사 개발사업 위원으로 활동하고 있으며, 주요 연구분야는 부동산 개발사업, 사업타당성, 재원조달 등이다. 

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한국형 탄소중립도시 실현방안

"한국형 탄소중립도시 실현방안" 국토硏, 국토정책Brief 제1015호 □ 모든 광역·기초 지자체는 「탄소중립기본법」 에 따라 의무적으로 ‘탄소중립 녹색성장 기본계획(이하 기본계획)’을 수립하고 있으며, 환경부와 국토교통부는 2024년부터 ‘탄소중립 선도도시 사업(이하 사업계획)’을 추진하는 중 ◦‘탄소중립도시’는 공간 중심으로 다양한 감축수단을 종합구현하기 위한 플랫폼이지만 그 계획과정 및 방법론(이하 통합적 공간계획모형)은 불명확 □ 국토연구원(원장 심교언) 도시정책·환경연구센터 윤은주 연구위원과 연구진은 국토정책 Brief 제1015호 “한국형 탄소중립도시 실현방안”을 통해 통합적 공간계획모형의 구축하고 탄소중립도시 실현을 위한 정책방향을 제시하였다.  □ 중점 감축수단에 대해 잠재적 감축효과가 높거나 적용 대상이 집약되어 있어 사업 추진이 용이한 우선순위 공간을 평가하는 방법론을 제시 ◦ 지역 내에서 온실가스 배출량이 높고, 감축수단별 우선순위가 높은 공간이 집중되면서 기존 유관사업이 추진되고 있는 공간을 종합 및 정형화하여 탄소중립 추진의 거점지역인 ‘(가칭)탄소중립 우선구역’을 설정 □ 윤은주 연구위원과 연구진은 국내 공공공사 입찰기업 평가체계 개선을 위한 제언을 다음과 같이 제시하였다.  ◦ (근거기반 계획) 탄소중립도시 유관 계획의 지침·가이드라인을 계획모형을 반영하여 개선하고, 계획의 이행 실적을 MRV(Measurement, Reporting and Verification)에 따라 모니터링 및 관리할 수 있는 체계 마련 ◦ (정합성 개선) 탄소중립 우선구역(가칭)을 중심으로 유관 계획을 연동하고 기존 국가 보조 사업을 탄소중립형으로 전환 및 결합 추진함으로써 중복성을 최소화하고 효과성은 최대화 ◦ (청정에너지 수요·공급) 공간 내 전력 거래 등에 관한 법·제도를 구체화하고, 청정에너지 자원 간 연계, 청정에너지 공급처와 수요처(건물 및 전기차 충전인프라) 간 연계를 강화 ◦ (주민참여) 감축수단의 적정 입지 및 수익률 등의 정보에 대한 접근성을 개선 방안, 성공사례를 중심의 단계적 확산 방안, 공간단위 인센티브와 규제의 결합 방안 등 마련

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국유지 위탁개발사업 예비타당성조사 개선방안

"국유지 위탁개발사업 예비타당성조사 개선방안" 국토硏, 국토정책Brief 제996호 □ 국유지 위탁개발사업은 국가가 공공기관(LH, 캠코)에 국유지와 주변 부지 개발을 맡겨 부족한 공공시설 확충, 주변 환경 개선, 개발이익 환수 측면에서 공공성을 강조하는 개발사업임 ◦ 국유지 위탁개발사업(18건, 평균 추정사업비 3,505억 원)의 규모가 커지고 예비타당성 면제요건이 엄격해지면서 예비타당성조사 대상사업이 증가하고 있으나, 사업의 특수성을 고려한 평가체계 및 세부 지침은 부족한 상황 □ 국토연구원(원장 심교언) 국·공요지연구센터 배유진 부연구위원과 연구진은 국토정책 Brief 제996호“국유지 위탁개발사업 예비타당성조사 개선방안”을 발간하였다. □ 국유지 위탁개발사업의 예비타당성조사는 대상사업 분류기준이 불명확하고, 기보유한 국유지의 용지비를 실제 가치보다 과대 반영하여 사업성이 낮아지는 문제점이 있음 ◦ 개발부지가 공항 등 국가기간시설의 보호구역으로 지정되어 다른 용도로의 활용이 제한되는 경우 단순 입지 여건을 고려한 시장가격이 적정한 기회비용이 아닐 수 있으나, 시설이전 등으로 제한조건은 언제든 변경될 수 있어 이에 대한 판단기준은 명확하지 않은 상황 ◦ 소규모 적정성 검토는 변경이력 관리, 재검토 등 관리체계가 없어 실효성이 부족하고, 공공기관 예비타당성 조사는 사업특수성에 대한 이해가 부족하여 피평가자의 조사결과 수용도 저하  □ 배유진 부연구위원과 연구진은 국유지 위탁개발사업 예비타당성조사 개선방안을 다음과 같이 제시하였다.  ◦ 예비타당성조사 대상을 판단하는 총사업비(2,000억 원 이상) 및 국가 재정지원 금액(1,000억 원 이상)에서 이미 보유한 국유지나 운영단계의 관리보수는 제외하여 조사대상을 줄이는 방향으로 기준을 명확히 정비 ◦ 개발한 국유지를 민간에 매각하지 않고 국가가 공공목적으로 직접 사용하거나 장기 임대하는 경우 수익성 분석을 생략하거나 공공청사, 교정시설 등과 동일하게 경제성 분석을 면제하여 예비타당성조사 기간을 단축하고 국유지 위탁개발사업을 적기에 추진 ◦ 국유지 정책 및 개발사업에 대한 이해도가 높은 전문기관을 예비타당성조사 수행기관으로 추가하고, 복수의 전문기관 간 세부 평가기준(지침)에 대한 공동연구를 통해 평가체계 내실화 및 평가방식의 전문성을 제고