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주택시장 경착륙 위험완화정책의 성과와 과제
국토이슈리포트 (2023.8.11) 주택시장 경착륙 위험완화정책의 성과와 과제 이수욱 선임연구위원, 황관석 부연구위원 |요약| ■ 주택시장 경착륙 위험과 그 원인 ◦ 주택가격과 거래량 급락 같은 주택시장 경착륙은 가계와 기업, 금융기관에 영향을 미쳐 경기 침체를 초래할 수 있는 만큼, 그 변동의 폭과 속도를 완화하는 유도정책을 통해 대응할 필요 ◦ 대표적인 주택시장 경착륙 사례로는 외환위기(’98년), 금융위기(’08년 10월~’09년 3월), 최근(’22년 9월~’23년 4월)의 시기가 있음 ◦ 최근의 경착륙 위험 발생 원인은 그간 과도하게 높은 가격하에서 이루어진 빠른 금리 인상과 유동성 제약, 그리고 규제 일변도의 정책이 지속된 것에 기인 ■ 주택시장 경착륙 완화정책의 주요 내용 ◦ 시장 경착륙을 초래한 요인을 금리 인상 등에 따른 가계의 상환부담 증가, 과도한 수요억제정책으로 인한 수요 위축 때문으로 파악하고, 위축된 수요를 회복시키기 위한 정책 추진을 통해 경착륙에 따른 위험을 차단 ◦ 수요 진작을 위해 주택시장기능 회복, 부동산세제 정상화, 대출규제 정상화 등 금융개선, 주택공급 확대와 주거복지지원 강화 등을 5대 정책기조로 설정하고, 세부 실천계획을 국정과제에 담아 주요 부동산대책을 통해 이행 ◦ 특히 규제지역 해제, 대출금리 인상 억제, 특례보금자리론 도입 등의 대책은 ’23년 상반기 들어 주택매매 및 전세가격의 하락폭과 거래량의 감소폭을 둔화시키는 데 크게 기여 ■ 주택시장 경착륙 완화정책의 성과 ◦ 주택시장 정상화를 위한 정부의 부동산대책은 경기 및 주택시장 침체로 감소하던 매수수요를 회복시키는 데 주안점을 두고 시의적절하게 대응하였으며, 특히 세금 및 대출규제 완화는 잠재 매수수요로 이어져 시장 경착륙 방지에 기여 ◦ 시장 경착륙 완화대책 추진으로 급락하던 주택가격과 거래량도 ’23년 4월 이후 변화가 나타나기 시작했고, 주택매매 및 전세시장 소비심리도 ’23년 1월부터 모두 상승으로 전환 ■ 주택시장 회복세 유지와 중장기 시장안정을 위한 과제 ◦ 최근의 주택시장지표와 순환국면 분석 결과, 주택시장은 조기에 경착륙 위험에서 벗어날 것임을 예상할 수 있지만, 완전한 회복 내지 상승국면으로 전환이 이루어지기까지는 아직 시간이 더 필요 ◦ 따라서 ➀ 현재의 부동산 정책기조를 당분간 유지할 필요가 있음. 특히 실수요자 주거비 상승부담 완화를 위한 주택 대출상품의 연장 운용과 그에 따른 가계부채 문제를 함께 검토하고 지속적으로 모니터링 ◦ ➁ 주택건설 착공물량 증대방안을 마련하고, 8.16대책에서 제시한 주택공급계획의 세부 이행내용에 대한 모니터링을 강화할 필요. 특히 수요와 공급의 합리적 추정에 기반한 주택공급 추진을 위해 주택·택지수급 추정모형의 구축이 요구
등록일 2023-08-10
발간물 > 세미나/공청회자료
턴키 입찰제도 개선방안을 위한 공청회
[ 내용 ] ■ 목 적 : 턴키 입찰제도 운영에 대한 개선방안 검토 및 의견 수렴 ■ 일 시 : 2003년 4월 22일(화) 14:00 ~ 17:30 ■ 장 소 : 국토연구원 대강당 ■ 주 최 : 국토연구원 ■ 후 원 : 건설교통부 ■ 회의일정 : 13:00 ~ 14:00 등록 14:00 ~ 14:20 개회식 14:20 ~ 14:50 주제발표 14:50 ~ 15:00 휴식 15:00 ~ 17:00 토론 17:00 ~ 17:30 질의 응답 17:30 폐회 [ 목차 ] Ⅰ. 배경 Ⅱ. 턴키입찰 현황 및 인식 1. 턴키입찰 현황 2. 턴키입찰방법 선정이유 : 설문조사 결과 3. 턴키입찰제도의 성과 평가 : 외국의 사례 Ⅲ. 턴키입찰제도의 운영상 문제점 1. 설계평가의 객관성 및 투명성의 결여 2. 과다한 설계도서 작성으로 입찰비용 부담 증대 3. 대형업체의 과점현상과 상대적으로 높은 낙찰률 Ⅳ. 개선대책(안) 1. 우성 추진대책 가. 설계심의의 전문성·공정성 제고 나. 입찰참여 비용부담의 경감방안 강구 다. 종합설계평가기준 마련 2. 추후 추진대책 가. 건설공ㅎ사 입찰방식 선정절차의 합리화 나.「상설 설계심의기구」 설치방안 검토 다. 입찰담합으로 인한 예산낭비 요인의 차단 <참고 1> 설계 구분 (교량) <참고 2> 현행 평가기준 : 도로분야 (교량)
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보상투기 방지를 위한 손실보상 기준시점 개선연구
2021년 3월 신도시 개발사업과 관련하여 LH 직원의 보상투기가 사회적 문제로 대두되었다. 공익사업에 따라 재산권을 강제로 수용하는 경우에는 재산상 손실에 대해 정당한 보상을 해야 하며, 삶의 터전을 박탈하는 경우에는 종래의 생활상태를 회복할 수 있도록 이주대책과 생활대책이 필요하다. 그러나 법령을 위반하거나 법령상 공백을 이용하여 보상금을 받거나 보상대상자의 지위를 취득하는 보상투기는 차단할 필요가 있다. 이 연구는 보상투기의 개념을 정립하고, 발생원인을 파악하여 공익사업의 시행단계별 보상투기 방지방안을 제시한다. KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 김승종: 과거에도 신도시 개발과 관련해서 영업보상과 생활대책용지 공급대상자 지위를 취득하기 위해 비닐하우스 설치, 조립식 판넬 설치 등 보상투기가 존재했다. 2020년 5월 신도시 지구지정과 함께 3기 신도시 개발의 경우에도 보상투기가 발생할 우려가 충분히 있었다. 이와 관련하여 국토교통부에서 보상투기 방지방안을 마련해 달라는 요청이 있었고, 정부정책을 지원하기 위해 이 연구를 수행하게 되었다. KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가? 김승종: 첫째, 보상투기의 개념을 정립하고, 발생원인을 파악하여 공익사업의 시행단계별 보상투기 방지를 위한 개선방안을 제시했다. 둘째, 손실보상 기준시점의 개선을 반영한 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 개정(안)을 제시함으로써 정책적 활용도 제고했다. 셋째, 주민 등 이해관계인 의견청취 공람공고 이후 사업인정시점까지 보상투기를 방지함으로써 공정한 보상질서를 마련하는 데 기여했다는 데 의미가 크다. KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는? 김승종: 이 연구는 2020년 12월 말에 종료됐는데, 3개월 뒤 LH직원의 보상투기가 사회적 문제로 부각됐다. 원래 보고서를 마무리하면 책장에 꽂아 두고 좀처럼 다시 꺼내 볼 일이 없다. 그런데 이번에는 보상투기에 대한 국민적 관심이 높아지게 되면서 보고서에서 혹시 잘못 쓴 부분은 없는지 다시 한번 읽어본 게 기억에 남는다. KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은? 김승종: 보상투기는 공익사업지구에서 음성적으로 이뤄지기 때문에 실태조사에 한계가 있다. 특히, 코로나19로 인해 대면조사나 현장조사가 어려워서 다양한 실태조사 및 분석이 부족했던 점이 아쉬웠다. KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면? 김승종: 우리나라 헌법은 공익사업에 따라 재산권을 수용하는 경우에 정당한 보상을 하도록 규정하고 있다. 그런데 피수용자가 토지 등을 강제로 빼앗기는 것은 같은데도, 공익사업의 종류와 사업시행자에 따라서 보상의 내용이 달라진다. 특히, 이주대책 및 생활대책은 개별 법령에 따라 차이가 있고, 사업시행자에 따라서도 다르다. 따라서 헌법상 정당한 보상을 넘어 공정한 보상을 이룰 수 있도록 보상의 형평성 제고방안에 관한 연구가 필요하다. 김승종 연구위원은 2008년 서울시립대학교에서 법학 박사를 취득하고 현재 국토연구원 주택·토지연구본부에서 재직 중이다. 미국 국무부 초청 방문학자(Fulbright Scholar)로서 한미FTA가 토지규제에 미치는 영향을 연구한 바 있으며, 현재 공공주택통합심의위원회 위원(국토교통부), 중앙산지관리위원회 위원(산림청), 부패영향평가자문단 위원(국민권익위원회)으로 활동하고 있다. 주요 연구 분야는 수용보상, 토지이용규제, 농촌계획 및 농지제도, 부동산산업 등이다.
등록일 2021-08-02
연구원소식 > 보도자료
“개별 시설과 지역 특성에 따른 감염병 대응 도시계획적 방안 마련 필요”
“개별 시설과 지역 특성에 따른 감염병 대응 도시계획적 방안 마련 필요”국토硏, 국토정책Brief 『디지털 트윈국토 실현을 위한 정책 및 제도개선 방향』□ 국토연구원(원장 강현수) 이진희 부연구위원 연구팀은 주간 국토정책Brief 제801호『감염병 대응을 위한 공간정책 과제』에서 여러가지 상황에서 감염병 대응을 위한 정책방향을 제시했다. □ 코로나19와 같이 사람 간 접촉이나 공기 중 비말을 통해 전파되는 감염병의 경우 상대적으로 밀도가 높고 밀폐된 시설이 많은 지역에서 집단감염 발생 가능성이 높다. 연구팀은 서울시를 대상으로 감염병 확산과 밀접한 시설들의 분포 현황을 분석한 결과, 일부지역에 위험 시설들이 밀집해있다는 설명이다. ◦ 다중이용시설의 경우 강서구·종로구·서초구·용산구·강남구에서 발생 빈도가 높은데, 강서구를 제외한 나머지 자치구는 상업·업무 비율이 높은 지역이다. ◦ 사무실이나 공공기관 내에서의 코로나19 전파는 도심(종로구)이나 부도심(용산구·마포구·영등포구) 등에서 주로 발생했다.□ 개별 시설과 지역 특성에 따라 감염병 전파 방식과 가능성에 차이가 있으므로, 시설별 이용 패턴을 고려하여 사람 간 접촉을 낮출 수 있는 도시계획적 방안 마련이 필요하다. ◦ 시설 이용 제한과 같은 행정적 통제는 지속가능성이 낮으며 오랜 기간 적용할 경우 해당 시설이 밀집한 지역의 경제 쇠퇴가 예상되므로, 디자인이나 용도 지정과 같은 공학적 통제를 통한 감염병 대응이 시급하다.□ 이진희 부연구위원은 기존의 고밀·복합 개발정책을 재고하여 이용자 수요뿐만 아니라 지역의 사회경제적 특성을 감안하여 밀도를 계획하고, 고밀 지역에서는 감염병 전파를 차단할 수 있는 녹지 등의 완충지대를 적절하게 배치해야한다고 강조했다.◦ 감염병 발생 시 일상생활을 유지할 수 있도록 지역 내 자급자족이 가능한 범위에서 필수 서비스를 공급하고, 정보통신기술이나 보건·의료 서비스와 같은 감염병 대응과 밀접한 기반시설의 지역 간 격차를 최소화해야 한다.◦ 또한, 시설 이용 제한 시 지역 쇠퇴를 예방하기 위해 도시계획적 수단을 통해 단일 업종의 밀집을 제한하고, 실내공간 면적 기준을 재산정해 감염병 전파를 차단해야 한다.□ 이 부연구위원은 감염병 확산 위험성뿐만 아니라 대응 취약성을 파악하여 도시계획 시 이용할 수 있도록 공간자료 구축과 정보 제공을 위한 효과적인 대응 시스템 구축이 필요하다고 밝혔다.
등록일 2021-02-01
연구원소식 > 보도자료
(국토정책 Brief) 2019년 하반기 전망과 향후과제 분양가상한제 확대도입 영향
국토정책 Brief (2019.7.29)"서울에 민간택지 분양가상한제를 확대 도입할 경우 서울 주택매매가격 1.1%p(연간) 하락 효과 전망""2019년 연간 주택매매가격은 전국 1.3~1.6%, 수도권 1.2%~1.6% 하락 전망"- 국토정책브리프 724호 -□ 국토연구원(원장 강현수) 주택토지연구본부 부동산시장연구센터는 주간 국토정책Brief에서 분양가상한제 확대 도입에 대한 영향을 점검하고 2019년 하반기 주택시장 전망과 향후 과제를 제시□ 그간 정부의 주택시장 안정대책은 수요 및 공급 양 측면에 걸쳐 금융규제, 공급대책 등을 포괄해왔으며, 최근 민간택지에 대한 분양가상한제 시행 등에 관한 논의 활발 ◦ 지역별 맞춤형 정책을 위한 규제지역 지정 및 세제 강화 : 조정대상지역, 투기지역 및 투기과열지구 지정을 통한 지역 맞춤형 정책 추진 ◦ LTV, DTI, 신DTI, DSR 등 금융규제 강화 : 빠르게 증가하는 가계부채 위험과 주택담보대출의 지역간 전이 현상에 대한 대응력 강화 ◦ 공적임대공급 확대, 3기 신도시 등 공급 확대 : 저소득 서민을 위한 공적임대주택 공급과 3기 신도시 등 주택공급 확대를 통한 시장 불안감 해소 ◦ 민간택지 분양가상한제 시행 방안 검토 : 재건축․재개발 단지 등 시장 불안요인 사전 차단□ 최근 연구결과에 따르면 분양가가 재고주택 가격에 지속적인 영향을 주는 효과가 있음 ◦ 즉 분양가가 재고주택 가격에 지속적인 영향을 주고 그 효과가 큼을 의미하는데, 높은 분양가가 주변 재고주택 가격을 동반 상승시키는 효과가 있음을 의미□ 분양가상한제 확대 도입은 주택시장 안정요인으로 작용할 것으로 전망 ◦ 공공택지에 적용되는 분양가상한제를 민간택지까지 확대할 경우 상대적으로 규제의 영향을 덜 받는 재건축 일부 단지와 재개발 단지에 대한 쏠림현상이 완화될 것으로 예상 ◦ 예상되는 개발이익이 줄어들면서 높은 자본이득을 얻으려는 투자수요가 감소할 것으로 보이며, 높은 분양가로 인해 주변 재고주택의 가격을 동반 상승시키는 효과도 차단될 것으로 예상□ 국토연구원 분석결과, 서울에 민간택지 분양가상한제를 확대 도입할 경우 서울 주택매매가격 1.1%p(연간) 하락 효과 전망 ◦ 국토연구원에서 이중차분법을 이용하여 서울 지역에 민간택지 분양가상한제를 시행할 경우 연간 기준으로 주택매매가격을 1.1%p 하락시키는 효과가 나타날 것으로 분석 ※ 이중차분법은 정책이 적용되는 처치그룹과 정책이 적용되지 않는 통제그룹간의 정책성과를 측정하는 방법론 중의 하나로 거시 경제적 요인을 제어하여 정책성과를 측정할 수 있는 장점이 있음□ 분양가상한제의 주택공급 위축 효과에 대한 우려가 존재하나 최근 주택공급이 많았고 3기 신도시 등 주택공급 관련 계획이 있어 주택공급 위축 가능성은 별로 없을 것으로 예상 ◦ 2018년 주택준공실적은 62.7만호로 크게 증가하였으며, 최근 3년간 주택인허가실적도 장기평균치를 넘어서 당분간 준공물량은 높은 수준을 유지할 것으로 예상 ◦ 주거복지로드맵에서 2018~2022년 동안 주택 100만호 공급 계획, 3기 신도시 개발 등을 통해 수도권 내 주택 30만호 공급 계획 병행 추진 ◦ 과거 2007년 민간택지 분양가상한제 도입 직후 인허가 감소는 금융위기, 상한제 시행 직전 밀어내기식 인허가에 따른 기저효과 측면이 강하고, 2010년부터는 분양가상한제 시행 상황에서도 인허가물량이 상한제 도입 이전 수준을 회복하여 주택공급 위축 문제는 우려할 만한 수준이 아닌 것으로 나타남□ 국토연구원 거시계량모형, 시계열모형, 추세분석 등을 통해 2019년 주택시장을 전망한 결과, 주택시장 국면상 수축 또는 둔화국면 진입, 정부 정책 등의 영향으로 주택시장은 약세를 보일 것으로 전망 ◦ 주택매매가격 순환국면 분석결과, 2019년 1분기 현재 전국, 지방은 수축국면을 보이고 있으며 수도권은 둔화국면을 보이고 있음 ◦ 정부의 주택시장 안정대책은 규제지역, 금융규제, 공급대책 등을 포괄하며, 9.13대책 이후 전반적으로 주택시장은 안정세이고 시장불안 시 민간택지 분양가상한제 등 추가 대책 발표 가능성 존재 ◦ 경제 전망에 대한 불확실성 증대로 주택시장 하방압력이 존재. 단 유동성 증가와 최근 금리인하(금리인상 요인 약화), 지역별 개발호재 등은 지역별 주택시장 불안요인으로 작용할 가능성도 상존□ 향후 주택시장 정책의 일관성과 지역별 맞춤형 정책 기조 유지, 범부처 유기적 연계를 통한 정책 대응력 유지 및 사전적 대응능력 강화가 필요하며 다음과 같은 세부 정책과제를 제시 ◦ 맞춤형 정책의 효율적 시행과 성공적 정착을 위해서는 주택시장 정책의 사각지대에 대한 지속적인 모니터링과 이를 감안한 사전대응능력 강화가 필요 ◦ 재건축․재개발 단지 등 시장 불안요인 사전 차단을 위해 민간택지에 대한 분양가상한제 시행을 검토 - 재건축․재개발 단지 등 시장 불안요인 사전 차단을 위해 민간택지에 대한 분양가상한제 시행을 검토하되 주거복지로드맵, 3기 신도시 등 주택 공급정책을 신속하게 수행하여 장기적인 주택공급 위축 우려 불식 - 이와 함께 전매제한 강화 및 개발이익환수를 병행 추진하는 대안도 고려 ◦ 최근 금리인하와 유동성 증가가 주택시장 불안요인으로 작용하지 않도록 유동성 관리 강화 - 저금리 상황에서 주택담보대출을 이용한 유동성이 주택시장으로 재유입되어 주택시장 변동성 위험과 가계부채 위험을 증대시키지 않도록 실거주목적 이외 대출에 대한 관리체계를 마련하고 관련 대응 강화 ◦ 점진적인 주택 보유세 강화를 통해 주택시장의 변동 위험을 줄이고 자산 양극화 해소 ◦ 전월세신고제도를 도입하여 주택임대차정보시스템을 구축하고, 이를 활용한 다양한 통계 생산 및 임차인 보호 등 정책지원 활동 수행 ◦ 유한책임대출 확대 등을 통해 소비자에게 집중된 금융리스크를 분산시킴으로써 저금리에 기반한 경쟁적 주택담보대출 공급에 대한 리스크가 소비자에게 전가되는 문제 해소 ※ 국토연구원 부동산시장연구센터는 매월 국가승인통계인 부동산시장소비심리지수를 생산하는 등 주기적으로 부동산시장을 모니터링하고, 부동산시장 관련 현안 및 정책을 분석하는 연구센터입니다.
등록일 2019-07-29
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