국토정책 Brief (2019.7.29) "서울에 민간택지 분양가상한제를 확대 도입할 경우  서울 주택매매가격 1.1%p(연간) 하락 효과 전망" "2019년 연간 주택매매가격은 전국 1.3~1.6%, 수도권 1.2%~1.6% 하락 전망" - 국토정책브리프 724호 -

□ 국토연구원(원장 강현수) 주택토지연구본부 부동산시장연구센터는 주간 국토정책Brief에서 분양가상한제 확대 도입에 대한 영향을 점검하고 2019년 하반기 주택시장 전망과 향후 과제를 제시​

□ 그간 정부의 주택시장 안정대책은 수요 및 공급 양 측면에 걸쳐 금융규제, 공급대책 등을 포괄해왔으며, 최근 민간택지에 대한 분양가상한제 시행 등에 관한 논의 활발​

  ◦ 지역별 맞춤형 정책을 위한 규제지역 지정 및 세제 강화 : 조정대상지역, 투기지역 및 투기과열지구 지정을 통한 지역 맞춤형 정책 추진

  ◦ LTV, DTI, 신DTI, DSR 등 금융규제 강화 : 빠르게 증가하는 가계부채 위험과 주택담보대출의 지역간 전이 현상에 대한 대응력 강화

  ◦ 공적임대공급 확대, 3기 신도시 등 공급 확대 : 저소득 서민을 위한 공적임대주택 공급과 3기 신도시 등 주택공급 확대를 통한 시장 불안감 해소

  ◦ 민간택지 분양가상한제 시행 방안 검토 : 재건축․재개발 단지 등 시장 불안요인 사전 차단​

□ 최근 연구결과에 따르면 분양가가 재고주택 가격에 지속적인 영향을 주는 효과가 있음​

  ◦ 즉 분양가가 재고주택 가격에 지속적인 영향을 주고 그 효과가 큼을 의미하는데, 높은 분양가가 주변 재고주택 가격을 동반 상승시키는 효과가 있음을 의미

□ 분양가상한제 확대 도입은 주택시장 안정요인으로 작용할 것으로 전망​

  ◦ 공공택지에 적용되는 분양가상한제를 민간택지까지 확대할 경우 상대적으로 규제의 영향을 덜 받는 재건축 일부 단지와 재개발 단지에 대한 쏠림현상이 완화될 것으로 예상

  ◦ 예상되는 개발이익이 줄어들면서 높은 자본이득을 얻으려는 투자수요가 감소할 것으로 보이며, 높은 분양가로 인해 주변 재고주택의 가격을 동반 상승시키는 효과도 차단될 것으로 예상​

□ 국토연구원 분석결과, 서울에 민간택지 분양가상한제를 확대 도입할 경우 서울 주택매매가격 1.1%p(연간) 하락 효과 전망​

  ◦ 국토연구원에서 이중차분법을 이용하여 서울 지역에 민간택지 분양가상한제를 시행할 경우 연간 기준으로 주택매매가격을 1.1%p 하락시키는 효과가 나타날 것으로 분석
      ※ 이중차분법은 정책이 적용되는 처치그룹과 정책이 적용되지 않는 통제그룹간의 정책성과를 측정하는 방법론 중의 하나로  거시 경제적 요인을 제어하여 정책성과를 측정할 수 있는 장점이 있음​

□ 분양가상한제의 주택공급 위축 효과에 대한 우려가 존재하나 최근 주택공급이 많았고 3기 신도시 등 주택공급 관련 계획이 있어 주택공급 위축 가능성은 별로 없을 것으로 예상​

  ◦ 2018년 주택준공실적은 62.7만호로 크게 증가하였으며, 최근 3년간 주택인허가실적도 장기평균치를 넘어서 당분간 준공물량은 높은 수준을 유지할 것으로 예상  ◦ 과거 2007년 민간택지 분양가상한제 도입 직후 인허가 감소는 금융위기, 상한제 시행 직전 밀어내기식 인허가에 따른 기저효과 측면이 강하고, 2010년부터는 분양가상한제 시행 상황에서도 인허가물량이 상한제 도입 이전 수준을 회복하여 주택공급 위축 문제는 우려할 만한 수준이 아닌 것으로 나타남​

□ 국토연구원 거시계량모형, 시계열모형, 추세분석 등을 통해 2019년 주택시장을 전망한 결과, 주택시장 국면상 수축 또는 둔화국면 진입, 정부 정책 등의 영향으로 주택시장은 약세를 보일 것으로 전망​

  ◦ 주택매매가격 순환국면 분석결과,  2019년 1분기 현재 전국, 지방은 수축국면을 보이고 있으며 수도권은 둔화국면을 보이고 있음  ◦ 경제 전망에 대한 불확실성 증대로 주택시장 하방압력이 존재. 단 유동성 증가와 최근 금리인하(금리인상 요인 약화), 지역별 개발호재 등은 지역별 주택시장 불안요인으로 작용할 가능성도 상존​

□ 향후 주택시장 정책의 일관성과 지역별 맞춤형 정책 기조 유지, 범부처 유기적 연계를 통한 정책 대응력 유지 및 사전적 대응능력 강화가 필요하며 다음과 같은 세부 정책과제를 제시​

  ◦ 맞춤형 정책의 효율적 시행과 성공적 정착을 위해서는 주택시장 정책의 사각지대에 대한 지속적인 모니터링과 이를 감안한 사전대응능력 강화가 필요  ◦ 유한책임대출 확대 등을 통해 소비자에게 집중된 금융리스크를 분산시킴으로써 저금리에 기반한 경쟁적 주택담보대출 공급에 대한 리스크가 소비자에게 전가되는 문제 해소​

  ※ 국토연구원 부동산시장연구센터는 매월 국가승인통계인 부동산시장소비심리지수를 생산하는 등 주기적으로 부동산시장을 모니터링하고, 부동산시장 관련 현안 및 정책을 분석하는 연구센터입니다.