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외지인 주택거래가 주택가격에 미치는 영향 분석
WP 20-13
저자 황관석
발행일 2020-12-22
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주택시장의 국지적 불안, 원인진단과 해소방안
주택시장의 국지적 불안, 원인진단과 해소방안 김지혜 부연구위원, 황관석 부연구위원, 고영화 연구원, 박천규 연구위원, 노민지 책임연구원 1> 주택시장의 국지적 시장불안 현상은 일부 지역에 한정되어 나타나는 현상으로 주택시장이 안정적 수준을 벗어나 시장의 변동성이 증가된 상태로 정의할 수 있음 2> 시장불안 지역은 시장 상황에 따라 공간적으로 이동하는 특성을 보이며, 2020년 상반기, 규제지역(서울)에서 비규제지역(경기, 인천)으로의 시장불안 전이현상이 관찰됨 - 시장과열 현상의 지속기간은 경기, 인천보다 서울이 긴 것으로 분석됨 3> 국지적 시장불안 지역은 7개 또는 4개 유형으로 구분되며, 유형 간 선·후행 관계, 가격 변화의 방향성, 가격 변동폭에서 차이를 보임 - (7개 유형) 7A(서울 양천·서초·강남 등), 7B(경기 과천), 7C(서울 종로, 경기 성남 등), 7D(서울 중량, 경기 용인, 인천 동구 등), 7E(서울 도봉, 경기 광주 등), 7F(경기 안양 등), 7G(경기 안성 등) - (4개 유형) 4A(서울 양천·서초·강남, 경기 과천·성남 등), 4B(서울 중랑, 경기 용인·부천, 인천 중구 등), 4C(경기 안양·군포·수원 등), 4D(경기 안성·오산·평택 등) 4> 아파트 가격 변화율에 영향을 미치는 주요 요인은 통화량 변동률, 매매심리지수의 수준, 준공물량의 변동률, 외지인 거래비중 등으로 분석 정책방안 ① (지역 기반 모니터링체계 마련 및 제도개선) 국지적 시장불안 지역 탐색 모니터링체계 마련, 부동산시장 소비심리지수의 활용성 강화 및 규제지역 제도 정비 - 지역 기반 모니터링체계 마련 및 제도개선 방안은 시급성이 요구되며 비교적 단기간에 시행 가능 ② (장기 주택시장 안정화) 유동성 관리방안(주택금융규제의 실효성 제고)과 안정적 주택 공급방안(중장기 택지공급계획 및 주택비축은행제도 도입) 마련 - 장기 주택시장 안정화 방안은 시장에 대한 정부개입 여지 감소와 주택시장 전반에 대한 영향요인을 고려하여 장기적으로 시행
등록일 2021-07-05
연구원소식 (8)
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“주택시장의 국지적 불안, 원인진단과 해소방안”
“주택시장의 국지적 불안, 원인진단과 해소방안”국토硏, 국토정책Brief 『주택시장의 국지적 불안, 원인진단과 해소방안』□ 주택시장의 국지적 시장불안 현상은 일부 지역에 한정되어 나타나는 현상으로 주택시장이 안정적 수준을 벗어나 시장의 변동성이 증가된 상태로 정의할 수 있다.□ 국토연구원(원장 강현수) 김지혜 부연구위원 연구팀은 주간 국토정책Brief 제823호『주택시장의 국지적 불안, 원인진단과 해소방안』에서 국지적 시장불안 지역의 공간분석과 시장불안 원인 분석결과를 제시했다.□ 시장불안 지역은 시장 상황에 따라 공간적으로 이동하는 특성을 보이며, 2020년 상반기, 규제지역(서울)에서 비규제지역(경기, 인천)으로의 시장불안 전이현상이 관찰됐다. ※ 수도권 주택시장의 국지적 시장불안 현상을 식별하기 위한 임계치의 상·하한은 7.1%, -5.4%로 설정 ◦ 침체기에는 경기·인천(2011~2012년) → 서울(2013년) → 경기(2014년 상반기) 지역으로 시장침체 지역이 이동이 나타났다. ◦ 과열기에는 서울(2017~2018년) → 서울 및 인천(2019년 상반기) → 서울(2019년 하반기) → 경기(2020년 상반기) 지역으로 시장과열 지역이 이동한 것으로 분석됐으며, 2020년 상반기에는 비규제지역으로의 시장불안 전이현상이 확인됐다. - 시장과열 현상의 지속기간은 경기, 인천보다 서울이 긴 것으로 분석, 최근에는 정책이 변화함에 따라 규제지역에서 비규제지역으로 시장과열 지역이 이동하는 양상을 보이는 등 시장불안 현상의 전이효과가 나타났다. □ 연구팀은 국지적 시장불안 지역을 7개(Bayesian Information Criterion: BIC 기준)와 4개(BIC 및 유형 배분비율 5%)로 유형화 했다. ◦ 7개 유형의 경우 7A 유형은 선도 경향, 7D 유형은 후행 경향이 가장 강한 것으로 분석됐으며, 7A~7F 유형의 아파트매매 가격과 수도권 아파트매매가격의 방향성은 동일한 것으로 확인됐고, 변화율의 변동폭은 7B 유형이 가장 크다. ◦ 4개 유형의 경우 4A 유형과 4D 유형은 각각 선도·후행 경향이 가장 강한 것으로 나타났으며, 4D 유형을 제외한 모든 유형의 아파트매매가격과 수도권 아파트매매가격의 방향성이 동일한 것으로 분석됐다. ※ 변화율의 변동폭은 4D 유형 → 4C 유형 → 4A 유형 → 4B 유형 순서로 확인□ 아파트 가격 변화율에 영향을 미치는 주요 요인은 통화량 변동률, 매매심리지수의 수준, 준공물량의 변동률, 외지인 거래비중 등으로 분석됐다. ◦ 2019년 12·16 대책을 중심으로 경기도의 시장불안 전이압력을 분석한 결과, 27개 시군구에서 시장불안 전이압력이 확인됐으며, 2021년 1월 기준으로 23개 시군구가 규제지역으로 지정됐다. ※ 동두천시·이천시 등은 시장불안 전이압력에 대한 모니터링이 필요한 지역으로 나타났으며, 양평군·가평군·연천군은 시장불안 전이 가능성이 낮은 것으로 분석 □ 김지혜 부연구위원은 정책방안으로 국지적 시장불안 지역 탐색 모니터링 체계 마련, 부동산시장 소비심리지수의 활용성 강화 및 규제지역 제도 정비를 제안했다. ◦ 장기 주택시장 안정화를 위해서 유동성 관리방안(주택금융규제의 실효성 제고)과 안정적 주택 공급방안(중장기 택지공급계획 및 주택비축은행제도 도입) 마련이 필요하다고 설명했다.
등록일 2021-07-05
연구원소식 > 언론보도
'허점투성이' 토지보상, 차익 3.6억씩..."중복보상 없애고 외지인 빼라"
https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2021040517203422520
등록일 2021-04-06
연구원소식 > 언론보도
[집주인은 외지인]③ 서울 44개월새 실거래가격지수 67.6%↑…“외지인 비율 높을수록 아파트값 상승”
등록일 2021-02-27