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[살기좋은 우리동네 30] 행정주도에서 주민주도의 북촌마을만들기로

통권265호(2003년 11월)

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[국토정책Brief 제719호] 도심활성화에 따른 투어리스티피케이션과 정책과제: 서울 북촌과 서촌을 중심으로

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(국토정책 Brief) 도심활성화에 따른 투어리스티피케이션과 정책과제

 국토정책 Brief (2019.6.26)도심활성화에 따른 투어리스티피케이션과 정책과제- 서울 북촌과 서촌을 중심으로 -□ 지역자산을 보존하는 형태의 도심활성화에 대한 기대가 높아지고 있으나, 일부 도심지역 활성화 과정에서 기존 원 거주민의 비자발적 이주를 야기하는 젠트리피케이션 현상과 더불어 최근‘투어리스티피케이션’(Touristification)이 주요 이슈로 나타나고 있다.□ 국토연구원(원장 강현수) 박천규 부동산시장연구센터장은 주간 국토정책Brief『도심활성화에 따른 투어리스피티케이션과 정책과제』에서 서울 북촌과 서촌을 사례로 주택가격과 주거환경변화 등을 분석하고 투어리스피티케이션 현상에 대응한 정책과제를 제안했다.​□ 도심지역의 지역적 특성이 관광지로서 크게 각광받으면서 나타나는‘투어리스티피케이션’(touristification)이 주요한 도심 내 문제로 나타나고 있다.  ◦ 서울 북촌과 서촌의 경우 공통적으로 제기되는 이슈는 주택가격·임대료 상승, 주민생활을 위한 기초편의시설이 쫓겨나는 전치(轉置) 문제, 관광객 증가에 따른 주거환경 악화, 주민 간 갈등에 따른 지역 공동체 약화 등 네 가지로 정리할 수 있다.    ※ ‘투어리스티피케이션’은 젠트리피케이션 현상 중 도시 내 관광산업의 발전과 활성화가 주요한 원인으로 작용하는 현상을 의미​□ 북촌과 서촌의 주택수요는 주민, 시민단체 활동가, 공인중개사, 관련 공무원 인터뷰 결과, 2000년대 들어 크게 증가했고 2015년까지 높은 수요 지속해 왔다.  ◦ 부동산 가격과 임대료가 상승하면서 중산층 위주로 거주지가 재편되고, 게스트하우스 등 사업적인 용도로 한옥을 활용하는 주민들이 증가  ◦ 전통문화에 애착을 가진 계층도 이 지역의 주택수요에 큰 부분을 차지하고 이전 주택가격 상승기에 집을 처분하고 타 지역으로 이주했던 주민들이 다시 이주해오는 경우도 빈번   ◦ 반면 주택재고는 기존 주거용 건물이 용도변경을 통해 상업용으로 바뀌면서 줄어들었다.​□ 서촌·북촌 지역 내 주택에 대한 수요는 크게 증가한 반면, 거주용 주택재고는 줄어드는 양상이 나타나 2016년 전후까지 주택가격 상승 압력이 높았으나, 최근 주거 매력의 감소와 지구단위계획을 통한 강한 용도규제 등으로 주택가격이 약보합세로 전환된 것으로 나타났다. [별첨 국토정책 브리프 종로구 서촌․북촌 주요 지역 필지별 개별공시지가 참조]​  ◦ 상업용 점포의 경우 최근 일부 공실도 나타나고 있는 것으로 조사되고 있는데 이는 최근 관광객 정체·감소로 인해 수익은 낮아진 반면, 높은 임대료 수준은 그대로 유지되고 있기 때문인 것으로 보여진다.□ 도심활성화에 따라 주민 주거환경 악화, 기초편의시설 감소, 커뮤니티의 변화 등 주거환경에 변화를 가져온 것으로 나타났다.  ◦ 관광객 급증은 소음·쓰레기 증가, 사생활 침해, 관광버스 등의 도로변 주차로 교통혼잡 등 주거환경 악화와 2차적으로 나타나는 마을 기능 쇠퇴, 즉 기초편의시설 감소도 주거환경이 악화되는 주요한 요인으로 작용하고 있다.    ◦ 서촌·북촌 거주민들이 공통적으로 꼽는 장점이 주민 간 정겨운 이웃 문화인데, 그런 부분이 사라지거나 약해지는 부분도 주요한 문제임을 지적하고 있다.[주민, 시민단체 활동가, 공인중개사, 관련 공무원 인터뷰 결과]​□ 박천규 센터장은 도심활성화의 부작용에 대응한 주택부문 정책과제로 복합 용도의 주택공급 프로그램, 커뮤니티 활성화를 통한 정주성 제고, 기초편의시설의 선제적 구축과 유지 등을 제안했다.  ◦ 관광객 증가로 활성화된 도심지역은 주민의 비자발적 이주를 완화하기 위해 주거서비스, 기초편의시설, 커뮤니티 공간을 제공의 필요성이 매우 높으며, 안정적 주거가 가능한 저렴주택, 기초편의시설, 주거서비스, 커뮤니티 공간 등을 제공할 수 있는 복합형 주택공급 프로그램을 검토할 수 있다. [별첨 국토정책 브리프 복합용도 주택공급 프로그램 컨셉트 참조]  ◦ 북촌·서촌과 유사한 현상을 겪는 도심활성화 지역에도 해당 지역의 특성에 따라 다양한 유형의 복합형 주택공급 프로그램을 추진해볼만 하다.  ◦ 커뮤니티 활성화 차원에서는 상업화·관광지화에 따른 거주민과 상인들 간의 이해관계도 복잡해져 이를 중재할 수 있는 체계를 마련하는 것이 시급하다.      ※ 영국의 피바디(Peabody: 1862년에 설립돼 영국 런던 전역에 사회주택을 공급하고 있는 기관) 그룹은 주민들 간의 이해관계·갈등을 해소하기 위해 갈등 중재서비스(medication service)를 운영   ◦ 지역자산을 통해 도심을 활성화하거나 관광자원으로 이용할 경우 반드시 주거환경 개선을 위한 사업을 병행해 정주성 약화를 선제적으로 방지하도록 유도하고 소규모 지역 영세상인 지원방안 등 제도적 장치도 필요하다고 강조했다. ​

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(국토정책 Brief) 젠트리피케이션 지표 개발과 활용방안

 국토정책 Brief (2019.5.14)젠트리피케이션 지표 개발과 활용방안- 국토연구원 국토정책Brief 배포​ -□ 2000년대 말부터 서울 등 대도시 지역에서 지역특성화와 활성화에 따라 나타난 젠트리피케이션 현상은 중산층의 유입과 자본의 투입으로 도시환경 개선에 긍정적 영향을 주었다​  ○ 반면 저소득 주민, 임차인의 축출이나 지나친 임대료 상승에 따른 공실률 증가 등의 부작용도 나타났다.□ 국토연구원(원장 강현수) 이진희 책임연구원은 주간 국토정책Brief『젠트리피케이션 지표 개발과 활용 방안』을 통해 도시재생 사업 추진 시 젠트리피케이션 현상을 신속히 파악하고 정책적으로 대응을 할 수 있는 젠트리피케이션 지표를 제시했다.​□ 이진희 책임연구원은 젠트리피케이션 지표값에 따라 발생 단계를 젠트리피케이션 문제 발생 이전(초기), 정책 추진에 따른 지역 활성화 진행(주의), 부동산 가격 상승(경계), 부작용 심화(위험)의 4단계로 구분했다.​  ○ 지표는 인구, 가구소득, 창・폐업, 영업기간, 프랜차이즈 업체, 유동인구 등 변수를 통합한 종합점수로 산정하되, 변수별 가중치를 적용했다.​□ 서울시 용산구의 경우 전체의 약 11.32%(2015년)였던 주의 단계 비율은 약 15%(2016년), 약 19%(2017년)로 점차 상승, 경계 단계 비율 역시 1.27%(2015년)에서 2.29%(2016년), 3.81%(2017년)로 점진적으로 증가했다.​   ○ 2015년도에는 한남동 일대, 용산구청 주변, 경리단길과 용산역 인근에서 문제 심각, 2016년에는 이태원로와 해방촌에서 경계 단계가 더욱 강하게 나타났으며, 2017년에는 삼각지역 주변에서 문제에서도 나타나는 등 젠트리피케이션 문제 지역은 시간에 따라 변화하는 것으로 보인다.□ 서울시 종로구의 경우 2015년에는 주의·경계 단계로 진단된 블록 비율이 각각 11%, 1.3%에 불과했으나 2017년에 주의 단계 비율은 19%, 경계 단계는 약 4%로 상승, 위험 단계 역시 2017년에 처음으로 확인됐다.​   ○ 2015년에는 남측 상업지역 일부에서 확인된 주의·경계 단계 블록이 2016년에 들어 대학로와 부암동 일대에서 증가, 2017년에는 전반적으로 주의 단계가 증가했으나 삼청동에서 북촌·익선동에 이르는 경복궁과 창덕궁 사이 지역에 경계 단계가 밀집돼 있음을 확인됐다.□ 이진희 책임연구원은 도시재생사업과 같은 공공투자로 인해 젠트리피케이션 발생이 예상되면 젠트리피케이션 지표를 통해 문제 발생 여부와 진행 단계를 파악하고, 지역적 특성을 고려한 적합한 정책 수단 적용이 가능하다는 설명이다.​  ○ 지속적인 젠트리피케이션 대응을 위해 지방자치단체 중심으로 전문화된 인력을 확보해 지표 개발을 위한 자료 수집을 진행하고, 수집된 자료는 중앙정부에서 통합·관리하고,  ○ 젠트리피케이션 지표 적용으로 위험이 감지될 경우 관련 조례 제정 및 구역 지정, 지구단위계획 수립 등 적극적인 대응 정책 추진,  ○ 젠트리피케이션 지표값은 시각화를 통해 담당 공무원 및 지역 주민과 공유하고 젠트리피케이션 현상에 대한 이해와 문제점 공론화, 정책적 대응의 근거로 활용,  ○ 도시재생사업 선정 및 평가, 공공 토지비축, 공공 임대상가 운영과 같은 정책 추진 과정에 젠트리피케이션 지표를 도입해 지역의 변화에 즉각적으로 대응할 수 있는 기반을 마련해야 한다고 강조했다.

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도심활성화에 따른 주택시장 영향과 정책과제

도심지역의 지역자산을 보존하는 형태의 도심활성화에 대한 기대가 높아지고 있다. 최근 일부 도심지역이 활성화되는 과정에서 주거환경 악화와 부동산 가격 상승 등으로 지역주민의 이주가 늘어나는 문제가 사회적으로 이슈가 되고 있으나, 이에 대한 주택부문의 연구와 정책적 고민은 미흡한 실정이다. 박천규 연구위원이 수행한 「도심활성화에 따른 주택시장 영향과 정책과제」는 기존 도심의 활성화가 지역 주택시장과 주거환경에 미치는 영향을 분석하고 이에 대응한 주택부문 정책과제를 도출하는 데 목적을 두고 있다. KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는?  박천규: 최근 관광객 증가 등으로 활성화된 도심, 즉 서울의 북촌과 서촌 지역을 중심으로 주거 문제를 제기하는 언론보도들이 집중된 바 있습니다. 도심활성화 지역 내에서 주택부문과 관련하여 어떤 문제가 있으며 그 원인이 무엇이고, 이러한 문제를 해결하기 위한 정책과제가 무엇인지를 이 연구를 통해 고민하고 싶었습니다. KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가?  박천규: 투어리스티페케이션(Touristification)으로 관광지화된 특정 지역의 주거환경 악화와 임대료 상승에 따른 원거주민의 비자발적 이주는 매우 중요한 문제로 인식되고 있습니다. 이와 관련된 문제의 본질을 파악하여 연구의 결론에서 ‘정주성 약화’라는 개념을 이끌어내고 이로 인한 주거소비의 불균형 해소 방안을 제시하고자 하였다는 점이 이 연구의 의미라고 생각합니다. KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는?  박천규: 이 연구를 수행하면서 거주주민 및 활동가, 공인중개사, 관련 단체 및 정부기관 종사자 등을 심층 인터뷰하였습니다. 이 과정에서 현재의 문제가 매우 복잡한 이해관계로 얽혀 있고 이해당사자간 갈등요소가 지속 증가하고 있는 점을 확인하였습니다. 이런 점은 우리가 미디어를 통해 인지하는 것보다 훨씬 더 복잡하고 일부는 드러나고 있지는 않지만 다른 측면도 존재하였습니다. 지역 커뮤니티가 활성화되지 않고 생활 SOC가 확충되지 않은 상태에서의 도심활성화는 복잡한 이해관계를 형성할 수밖에 없고 이로 인해 거주주민간, 거주주민과 상인간 갈등이 심화될 수밖에 없겠구나, 라는 점을 크게 느꼈습니다. KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은?  박천규: 이 연구를 통해 ‘커뮤니티 활성화를 통한 정주성 강화 제고’, ‘도심활성화에 대응한 생활SOC의 선제적 구축과 유지’ 등 관련된 정책과제를 제시하였습니다. 이 연구에서 제시한 정책과제에 대해서 도시재생 전문가의 공감을 이끌어내었고, 앞으로 도심활성화, 도시재생과 관련된 주제에 대해 도시연구 분야와 제가 몸담고 있는 주택 및 부동산 연구 분야의 협업 필요성을 제기하였다는 점이 큰 보람이었습니다. 아쉬운 점은 관련 연구를 활발하게 수행하기 위해서는 미시적인 차원에서 다양한 데이터의 수집과 구축이 필요한데 이에 대한 한계를 느낀 점입니다. KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면?  박천규: 부동산시장 분석, 주택 및 부동산 정책 연구자로서 앞으로 시장에 참여하는 주체의 행태분석과 관련된 연구를 지속 수행하고 싶습니다. 우리가 인지하는 주택 및 부동산 문제에는 다양한 이해관계가 존재할 수밖에 없고, 이는 타 분야와도 밀접하게 연관되어 있을 것이라고 생각합니다. 양적연구와 질적연구의 적절한 조합을 통해 이를 규명해내고, 이를 통해 보다 실효성 및 체감도가 높은 정책방안을 제시하고 싶습니다. 마지막으로 이 연구를 함께 수행한 변세일 센터장님, 전성제 책임연구원님, 노민지 책임연구원님께 감사의 말씀을 전합니다. 박천규 연구위원은 2010년 한양대학교에서 경제학박사를 취득하고 현재 국토연구원 주택·토지연구본부 부동산시장연구센터 연구위원으로 재직 중이다. 주요 연구분야는 부동산시장 분석, 주택 및 부동산 정책 등이다. 주요 연구과제는 광주광역시 정비사업관리시스템 구축 연구(2018), 제2차 장기주거종합계획 수정보완 연구(2017), 지역 부동산시장의 미시적 동태분석과 정책시뮬레이션 모형 구축 연구(2015), 사회경제변화에 따른 주거비용 산정방법 및 변화 분석(2014) 등이다.

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(국토정책브리프) 도심활성화에 따른 투어리스티피케이션과 정책과제,서울북촌과 서촌.pdf

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