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[국토아카이브 시리즈 2] 국토건설사업실행요강: 원조물자를 활용한 미완의 국민동원사업

통권479호 (2021.09)

연구원소식 > 보도자료

보증금 반환 지연 및 미반환 구조 이해와 임차인 불안 완화 방안 연구

“보증금 반환 지연 및 미반환 구조 이해와 임차인 불안 완화 방안 연구” 국토硏, 워킹페이퍼(WP 23-08호) 발간 □ 국토연구원(원장 심교언) 윤성진 부연구위원은 워킹페이퍼 『보증금 반환 지연 및 미반환 구조 이해와 임차인 불안 완화 방안 연구』를 통해 보증금 반환 구조를 살펴보고 임차인 불안을 완화하기 위한 정책 방안을 제시하였다.  ◦ ‘전세사기’, ‘깡통전세’, ‘역전세’ 등이 이슈화되어 보증금 미반환에 대한 우려가 높은 상황 속에서, 제도적 보호·보장 부족으로 임차인 불안이 가중되고 있다.   - 보증금이 반환되지 않는 경우 임차인의 주거와 생계에 큰 위협으로 작용한다.   - 보증금 반환 지연은 미반환에 비해 상대적으로 소홀하게 다루어져 왔으나, 임차인 입장에서는 임차권등기명령, 경·공매 등 복잡한 과정을 거쳐야 하고 주거 계획에 차질을 빚는 등의 문제를 야기한다.  ◦ 보증금 반환은 임대인의 자산 및 대출, 차기 임차인의 보증금, 보증금 반환보증, 주택 매도 금액, 최우선변제금 등 다양한 재원이 동원되고, 임대인·시장·제도 요인이 복합적으로 작용하기 때문에 이에 대한 구조적 이해가 필요하다. □ 우리나라 주택 임차보증금은 ‘보증’의 기능을 넘어서 ‘대출’의 성격을 지니는데, 이에 대한 법률적·제도적 규율이 부족한 상황이다.  ◦ 해외에서는 보증금의 예치를 의무화하거나 액수를 제한하고, 임차인에게 이자를 지급하게 하는 등 보증 목적 이외의 보증금 활용을 제도적으로 제한하고 있다.  ◦ 한편, 우리나라의 보증금 지급 및 반환은 단순한 보증의 범위를 넘어 거액의 금전이 오고 가는 금융행위이지만, 사인 간의 계약으로 보아 제도적 관리 및 보호 적용이 미비하다.  ◦ 학계에서는 2000년대 초반 이미 전세보증금이 주택 매입 자금 조달을 위한 대출로 기능한다는 것이 전세 제도에 대한 주된 설명으로 자리 잡았다.  ◦ 특히, 전세사기 문제는 보증금 관련 제도·관행·행태의 구조적 취약성과 이로 인한 임차인의 피해를 극명하게 보여주었다. □ 임대인·시장·제도 요인을 종합적으로 고려하여 시산한 결과, ‘보증금 반환 지연 위험 가구’는 24.1~49.2만 가구이며, 온전히 보증금을 돌려받지 못하는 ‘보증금 미반환 위험 가구’는 2.0~4.2만 가구로 추정된다.  ◦ (임대인 요인) 임대인의 14.5~29.6%는 저축액과 대출 여력을 고려하더라도 보증금에 상당하는 금액 마련이 불가능한 것으로 나타났다.  ◦ (시장 요인) 2023년 상반기 종료되는 계약 기준, 계약상 보증금이 전세시세보다 높은 ‘역전세’는 55.5%에 달하며, 보증금이 매매시세보다 높은 ‘깡통전세’는 5.1%에 달하였다.   - 시장 여건에 민감한 영향을 받기 때문에 특정 지역이나 주택유형에서는 역전세와 깡통전세 문제가 더욱 심각하게 나타난다.  ◦ (제도 요인) 전세가구 중 약 8.1%만이 보증금 반환보증에 가입하였고, 역전세와 깡통전세가 중첩적으로 나타나는 계약 중 최우선변제금 상한 기준 이하인 경우는 0.07%에 불과하다. □ 윤성진 부연구위원은 보증금 미반환 위험 주택의 시장 진입을 제한하고, 보증금 반환 방법 통지 및 일정 금액 예치를 통해 보증금 반환 지연 문제에 대응하며, 임대인 변경 시 설명·동의 절차를 마련하는 등의 제도 개선이 필요하다고 제언하였다.  ◦ 보증금 미반환 문제 대응 차원에서 전세가율 60~90% 부분에 대한 보증금 반환보증 가입을 의무화하고, 전세가율 90% 초과 부분에 대한 시장 진입 제한 등의 제도를 설계하였다.  ◦ 보증금의 채무적 성격을 고려한 제도적 관리, 주택임대차를 위한 법적·물리적·경제적 기준 마련, 임차인 지원 조직 및 체계 구축, 보증금 반환보증 제도 개선 등도 함께 제시하였다.

연구원소식 > 우수보고서 소개

지역산업 클러스터의 경쟁력 진단과 발전방안 연구

우리나라의 산업화 과정을 견인해왔던 전통적인 산업도시들은 위기와 변화의 분기점을 맞이하고 있다. 대기업 분공장을 중심으로 촘촘하게 조직되어 있던 기존 생산 네트워크의 강점은 글로벌 생산 네트워크의 재편과 기술환경 변화에 적응하지 못하며 쇠퇴하고 있다. 산업도시들이 새로운 성장경로를 찾기 위해서는 축적해왔던 기존의 역량과 네트워크를 혁신하고 재조직하는 노력이 필요하지만, 이를 뒷받침하기 위한 연구는 여전히 부족하다. 이 같은 배경에서 조성철 부연구위원이 수행한 ｢지역산업 클러스터의 경쟁력 진단과 발전방안 연구｣는 기업거래망 데이터를 활용해 지역산업 클러스터의 고착요인과 회복력 형성요인을 이론적·실증적으로 진단하고 있다. KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 조성철: 산업입지 연구자로서 동종업종의 기업들이 빽빽이 들어서 있는 국내 산업단지들을 탐방할 기회가 종종 있었다. 그럴 때마다 이 중에서 얼마나 많은 기업이 실제로 이웃기업과 네트워크를 형성하고 있을지 궁금했다. 마침 연구원에서 확보한 ㈜한국기업데이터의 기업DB에 기업 간 거래망 데이터가 포함되어 있어, ‘국내 산업집적지 내부의 기능적인 네트워크를 탐색해보자’는 연구제안을 제출하게 되었다. KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가? 조성철: 기존 연구에서는 지역산업 클러스터의 구조를 식별할 때, 업종단위와 행정구역 단위의 분석을 수행하는 경우가 대다수였다. 특정 시군구 내부에서 업종특화도를 측정해 클러스터의 성숙도를 평가하는 것이 가장 대표적이면서 고전적인 접근방식인데, 최근의 산업위기대응특별지역 등의 제도에서도 이 같은 방법론이 적용되고 있다. 그러나 이 연구는 기업 거래망 분석을 통해 ‘기능적으로 연관된 기업들의 네트워크’로서 클러스터를 개념화하고 실증했다는 데 의의가 있다. KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는? 조성철: 연구원이 보유하고 있는 컴퓨팅 인프라에 비해 연구책임자의 욕심이 지나친 탓에 클러스터 식별과정에서 많은 시행착오를 겪었다. 애초에는 기업 거래망뿐만 아니라 특허인용 네트워크 같은 다면적인 정보를 종합해 클러스터를 식별해보고 싶었다. 하지만 자료 처리범위가 너무 방대한 탓에 원내 서버의 리소스(resource)를 한껏 끌어다가 활용했음에도 번번이 분석이 중단되기가 일쑤였다. 빅데이터 분석을 담당하셨던 장요한 박사님이 많은 고생을 했다. 결국에는 분석의 차원을 대폭 줄이고, 장요한 박사님의 집에 잠들어 있던 구형 데스크탑 PC까지 동원해 분석을 마무리 지을 수 있었다. KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은? 조성철: 방대한 분석 결과를 종합할수록 이게 얼마나 현상과 일치하는지 확인하고 싶은 갈증이 생겼다. 그래서 클러스터로 식별된 지역 중 특징적인 결과를 보였던 사례들을 찾아가 현장연구를 수행했는데, 다행스럽게도 ‘좋은’ 사례를 골라 ‘좋은’ 실무자들과의 인터뷰를 진행할 수 있었다. 특히 전주 기계산업 클러스터나 원주 의료기기 클러스터를 찾아갔을 때, 실증분석을 통해 확인할 수 있었던 결과보다 훨씬 풍부한 협업 네트워크의 발달과정을 관찰할 수 있었던 것이 결과해석을 심화하는 데 큰 도움이 되었다. KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면? 조성철: 이 연구가 분석한 기업 네트워크 데이터는 전후방 거래관계에 기초하고 있기 때문에, 기업 간의 지식교류나 비공식적인 협업을 측정하기 어렵다는 한계가 있다. 향후에는 특허인용·공동연구 네트워크 자료나 자체적인 설문조사를 통해 클러스터 내부의 지식 네트워크 구조를 관찰하는 연구를 시도해보고 싶다. 조성철 부연구위원은 연세대 정치외교학과를 졸업한 뒤 같은 학교 도시공학과에서 박사학위를 받았다. 2016년 12월부터 국토연구원 부연구위원으로 재직하며 지역산업 정책과 혁신공간을 연구하고 있다.

연구원소식 > 우수보고서 소개

미세먼지 저감을 위한 국토·환경계획 연계 방안 연구: 바람길 적용을 중심으로

2019년은 특히나 미세먼지가 극성을 부린 한 해였다. 정부는 상당히 많은 예산을 투입하여 미세먼지 농도를 낮추기 위해 노력했지만, 세계보건기구(WHO)의 기준치를 상회했다. 박종순 연구위원이 수행한 ｢미세먼지 저감을 위한 국토·환경계획 연계 방안 연구｣는 도시의 미세먼지를 저감시키기 위해, 법제도적 측면에서 바람길을 도입할 수 있는 방안을 모색했다.   KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 박종순: 2020년 지금은 코로나19 여파로 경제활동이 위축되어 미세먼지 문제가 나아진 상황이다. 그러나 2019년만 해도 도시의 고농도 미세먼지가 다수의 시민을 힘들게 했다. 미세먼지 문제를 해결하는 데는 다양한 방법이 동원된다. 차량 2부제를 실시하거나 노후 화력발전소의 가동을 멈추는 것이다. 여기에 더해 도시의 공간구조를 개선한다면, 즉, 도시에 ‘바람길’을 낸다면 미세먼지를 저감시킬 수 있겠다는 관점에서 이 연구를 시작하게 되었다.  KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가? 박종순: 이 연구는 미세먼지 문제를 해소하기 위해 배출원 관리뿐만 아니라 도시계획적인 측면에서도 노력이 필요하다는 것을 강조했다. 세종시를 대상으로 도시에 바람길을 조성한다면 미세먼지 문제를 완화시킬 수 있다는 것을 실증적으로 보여 주었다. 법제도적인 개선사항을 도출했는데, 바람길을 도입하기 위해서는 ‘국토 및 환경계획의 연동’이 필요하고, 이에 대하여 구체적인 내용을 담고 있다. KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은? 박종순: 이 연구에서 바람길 개념은 1970년대 독일에서 제안된 ‘바람이 흐를 수 있는 개방된 공간’이다. 밤 시간 동안 산지에서 만들어진 찬 공기가 중력 방향으로 내려오는 공간을 확보하여 도시 내부의 공기를 순환시켜야 한다는 논리이다. 그러나 우리나라의 대기환경 상황에서는 겨울에는 북서풍이, 여름에는 남동풍이 탁월하다. 지역풍과 탁월풍을 동시에 고려하고, 한국의 상황에 맞는 이상적인 바람길에 대해서는 충분히 다루지 못한 점이 아쉽다.  KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면? 박종순: 한 번 도시가 조성되면 50년 혹은 100년 동안 지속되기 때문에 바람길의 효과는 시간이 갈수록 누적된다. 더불어 바람길은 미세먼지 저감뿐만 아니라 도시의 대기환경 전반을 개선시킬 수 있다. 바람길에 조성된 녹지 네트워크는 대기환경의 개선뿐만 아니라 도시환경 개선에도 중요한 역할을 담당할 것으로 기대된다. 이러한 측면에서 바람길이라는 주제가 촉매제가 되어 진정한 의미의 ‘미세먼지 안심도시’, 혹은 ‘친환경 녹색도시’ 조성에 대한 연구를 수행하고 싶다.     박종순 연구위원은 2008년 10월 영국 케임브리지대학교(University of Cambridge) 지리학과에서 박사학위를 취득하고 현재 국토연구원 국토환경·자원연구본부에 재직 중이다. 대구경북연구원에서 부연구위원, 지역발전위원회에서 정책연구관으로 근무했으며, 주요 연구분야는 국토 및 도시환경, 연안지역연구 등이다.