발간물 > 연구보고서

주택자금대출시장의 개선방안 연구

국토연 2003-30

발간물 > 정기간행물 > 국토연구

주택가격 변화가 은행 대출전략 행태에 미치는 영향: 기업대출의 축소행태를 중심으로

통권92권

발간물 > 정기간행물 > 국토정책 Brief

[국토정책Brief 제995호] 전세자금대출 보증이 주택시장에 미치는 영향과 정책방향

연구원소식 > 보도자료

[국토이슈리포트 95호] 금리상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점

금리상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점   국토硏, 국토이슈리포트 제95호 발간 □ 최근 기준금리 인상이 재개된 가운데, 금리 상승에 따른 주택시장 영향에 대한 점검의 필요성이 확대되고 있다.  ◦ 주요국의 금리 인상 기조 속에서 한국은행은 2026년 7월과 8월 기준금리를 0.25%p씩 인상하여 3.00%로 운용하고 있으며, 시장금리와 대출금리는 이에 앞서 상승하는 흐름이 나타남  ◦ 금리 인상은 주택구입자의 자금조달 비용과 원리금 상환부담을 높여 주택 수요와 가격 등에 영향을 미치는 주요 요인으로, 금리상승국면에서 나타날 수 있는 주택시장 변화를 면밀히 점검할 필요 □ 국토연구원(원장 임재만) 토지·주택·건설연구본부 박진백 부연구위원과 연구진은 국토이슈리포트 제95호 "금리상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점”을 통해 금리 인상을 중심으로 통화·금융 여건의 변화가 주택시장 변동에 미치는 영향을 살펴보고, 이를 바탕으로 정책적 시사점을 도출하여 제시하였다. □ 박진백 부연구위원과 연구진은 금리 인상에 따른 주택가격 하락 영향은 금리상승국면에서 상대적으로 단기에 크게 나타난다고 밝혔다.  ◦ 금리상승국면을 대상으로 추정한 결과, 금리 0.25%p 인상 충격에 대한 전국 아파트 매매가격의 누적 반응은 6개월 뒤 −1.2%, 12개월 뒤 −1.1%, 24개월 뒤 −0.9%  ◦ 전체 기간에서는 각각 −0.5%, −0.9%, −1.2%로 나타나, 금리상승국면에서는 가격 하락 영향이 상대적으로 단기에 크게 나타나는 반면, 전체 기간에서는 보다 긴 시차를 두고 확대되는 양상  ◦ 금리 인상에 따른 주택가격 하락과 함께 차주의 원리금 상환부담이 증가할 수 있는 만큼, 가계의 채무상환능력과 연체 동향을 지속적으로 점검할 필요  ◦ 특히 취약차주의 경우 금리 상승에 따른 상환부담이 상대적으로 크게 나타날 수 있어 연체 가능성 등 금융건전성 관리가 중요 □ 박진백 부연구위원과 연구진은 이슈리포트를 통해 다음과 같은 시사점을 제시하였다.  ◦ 금리 인상이 주택가격에 미치는 영향은 일정한 시차를 두고 나타날 수 있는 만큼, 기준금리뿐만 아니라 시장금리와 주택담보대출 금리의 변화가 주택가격과 거래에 미치는 영향을 지속적으로 점검할 필요  ◦ 금리 상승에 따른 원리금 상환부담 증가가 가계의 채무상환능력 저하로 이어지지 않도록 가계부채와 연체 동향을 함께 점검하고, 특히 취약차주의 상환부담 변화를 면밀히 살펴볼 필요  ◦ 금리와 시중 유동성은 상호 밀접하게 연관되어 주택시장에 영향을 미치며, 최근 시중 유동성이 확대되는 흐름이 나타나고 있는 만큼, 금리 경로와 함께 유동성 흐름을 지속적으로 점검하고 과도한 유동성이 주택시장으로 유입되지 않도록 관리 필요   - 특히 금융기관 대출뿐만 아니라 정책금융, 기업·개인사업자 대출, 전세보증금, 증여 및 가족 간 차입 등 다양한 자금 유입 경로를 함께 살펴보고, 금리와 유동성 여건을 종합적으로 고려한 주택시장 관리가 이루어질 필요  ◦ 금리와 유동성의 방향을 함께 파악할 수 있는 금리·유동성 국면 지표를 정기적으로 작성·점검하여, 주택시장 상황 판단과 정책 대응의 기초자료로 활용  ◦ 통화당국·금융당국·주택당국 간 정보 공유와 협의를 강화하여 금리·유동성 및 주택시장 여건에 대한 인식을 공유하고, 관련 정책 간 정합성을 높일 필요

연구원소식 > 보도자료

금융시스템 안정과 지속적인 주택공급 두 목표 균형 있게 설계 필요

“금융시스템 안정과 지속적인 주택공급 두 목표 균형 있게 설계 필요”     국토硏, 국토정책Brief 제1080호 발간 □ 국토연구원(원장 임재만) 부동산시장정책연구센터 황관석 연구위원과 연구진은 국토정책 Brief 제1080호 “지속가능한 부동산개발금융 개선 방안”을 통해 안정적인 주택공급 기반 마련을 위해 저자본·고차입 및 차환 중심 구조 등 구조적 취약성이 내재하는 국내 부동산 PF(Project Finance)의 구조 개선이 필요함을 지적하였다.  ◦ (부동산 PF사업 구조) 총사업비의 5~10% 수준에 불과한 낮은 자기자본으로 나머지 90~95%는 ‘브릿지론’과 PF대출 등을 통해 자금을 조달하며 높은 레버리지를 활용하는 구조적 특성이 존재함 ◦ (주택공급 및 국민경제 파급효과) 부동산 PF대출은 주택공급과 건설투자에 밀접하게 연계되어 있어 PF시장의 불안이 주택공급 위축과 건설경기 부진으로 이어질 수 있으므로, 안정적인 주택공급 기반을 확보하고 국민경제에 미치는 부정적 파급효과를 완화하기 위한 PF 구조개선이 필요 □ 황관석 연구위원과 연구진은 보고서를 통해 다음과 같은 정책방안을 제시하였다. ◦ 자기자본비율 20%로의 상향 목표는 유지하되, 인센티브 강화를 통해 시장의 수용성을 높여 단계적, 완만한 적용을 추진하고 지역, 유형별, 시장국면별 차등적용 방안 마련 ◦ 자기자본비율 확대를 위해 지분 중심의 자본조달 구조를 확산하고 PFV(Project Financing Vehicle), 리츠, 신탁 간 규제차익을 해소하며 전문 IB(Investment Banking) 및 대형 디벨로퍼 육성을 추진 ◦ 담보, 보증 중심에서 사업성에 기반한 평가체계 구축을 위해 전문 평가기관 인증제를 도입하고 일률적인 리스크 관리보다는 고위험 PF군 중심으로 위험가중을 차등화 ◦ 보증 중심의 신용보강 구조 개선을 위해서 책임준공 표준약정 및 손해배상 상한 설정, 우발채무 회계인식 강화, 위험기반 보증료 차등화 등을 추진 ◦ 반복적 부동산시장 위기에 대응하여 상시 PF관리체계를 구축하여 조기경보시스템(EWS) 고도화 및 시장환경 변화에 따른 자동조정 룰 도입을 추진

연구원소식 > 보도자료

금융시스템 안정과 지속적인 주택공급 두 목표 균형 있게 설계 필요

“금융시스템 안정과 지속적인 주택공급 두 목표 균형 있게 설계 필요”     국토硏, 국토정책Brief 제1080호 발간 □ 국토연구원(원장 임재만) 부동산시장정책연구센터 황관석 연구위원과 연구진은 국토정책 Brief 제1080호 “지속가능한 부동산개발금융 개선 방안”을 통해 저자본·고차입 및 차환 중심 구조 등 구조적 취약성이 내재하는 국내 부동산 PF(Project Finance)의 근본적인 구조 개선이 필요함을 지적하였다.  ◦ (부동산 PF사업) 총사업비의 5~10% 수준에 불과한 낮은 자기자본으로 나머지 90~95%는 ‘브릿지론’과 PF대출 등을 통해 자금을 조달하며 높은 레버리지를 활용하는 구조적 특성이 존재함 ◦ (주택 PF사업) 2017년부터 2024년까지 HUG의 주택 PF보증 사업지 218건을 대상으로 분석한 결과, 평균 자기자본비율은 5.62%로 나타났으며 신용등급은 시행사가 시공사보다 낮은 등급의 특성을 보였음 □ 황관석 연구위원과 연구진은 보고서를 통해 다음과 같은 정책방안을 제시하였다. ◦ 자기자본비율 20%로의 상향 목표는 유지하되, 인센티브 강화를 통해 시장의 수용성을 높여 단계적, 완만한 적용을 추진하고 지역, 유형별, 시장국면별 차등적용 방안 마련 ◦ 자기자본비율 확대를 위해 지분 중심의 자본조달 구조를 확산하고 PFV(Project Financing Vehicle), 리츠, 신탁 간 규제차익을 해소하며 전문 IB(Investment Banking) 및 대형 디벨로퍼 육성을 추진 ◦ 담보, 보증 중심에서 사업성에 기반한 평가체계 구축을 위해 전문 평가기관 인증제를 도입하고 일률적인 리스크 관리보다는 고위험 PF군 중심으로 위험가중을 차등화 ◦ 보증 중심의 신용보강 구조 개선을 위해서 책임준공 표준약정 및 손해배상 상한 설정, 우발채무 회계인식 강화, 위험기반 보증료 차등화 등을 추진 ◦ 반복적 부동산시장 위기에 대응하여 상시 PF관리체계를 구축하여 조기경보시스템(EWS) 고도화 및 시장환경 변화에 따른 자동조정 룰 도입을 추진

국토교육 > 국토교육자료 > 지도로 보는 우리국토

[지도로 보는 우리 국토 49] 연도별 청년인구 비율 변화와 대학 졸업자의 직장이동

국토 2023년 1월호(통권 495호) 지도로 보는 우리 국토 49 국토연구원 KRIHS 연도별 청년인구 비율 변화와 대학 졸업자의 직장이동 카토그램으로 보는 연도별 청년인구 비율 •1966년 이후 청년인구의 수도권 쏠림 현상은 지속적으로 강화됨 •2000년 이후에는 모든 지역에서 전체인구 중 청년인구가 차지하는 비중이 낮아지고 있음 1966년,1980년,2000년,2020년 청년인구는 통계청 인구총조사(전수부문 시군구 단위에서 제공하는 ~34세를 대상으로 함 자료: [균형발전 모니터빌&이슈Briel] 청년의 지역이동과 정착, 60, 80, 세층 국토연구원 광역권별 대학 졸업자의 직장이동 • 지방 대학을 졸업하고 수도권에서 첫 직장을 잡는 대출자 비율은 19.4%로 높은 반면, 수도권 대학을 졸업하고 지방에서 첫 직장을 잡는 비율은 2.5%로 제한적임. • 수도권에서 지방으로 이직하는 비율은 5.0%, 지방에서 수도권으로 이직하는 비율은 6.8%로 취업자의 수도권과 지방간 이동의 폭은 크지 않음 표1 2009년 대학 졸업자의 수도권 지방 첫 직장동 대학소재지 첫 직장 취업자수(명) 비율(%) 수도권 수도권 1,067 40.4 지방 수도권 513 19.4 수도권 지방 67 25 지방 지방 513 19.4 전체 2,644 100,0 표2 20년 대학 졸업자의 수도권 지방직함이봄 대학소재지 첫 직장 취업자수(명) 비율(%) 수도권 수도권 1,448 54.8 지방 수도권 181 6.8 수도권 지방 132 5.0 지방 지방 883 33.4 전체 2,644 100.0 *총 설문대상지는 18,271명이며, 첫 직장과 현직장이 모두 있는 대흥지는 2644명임 ※2011년 대출자 직업 이동경로 조사한국고용정보원, 2022)를 바탕으로 작성 작성: 국토연구원 신연구원 부연구위원(hsshin@krihs.re.kr), 이차의 부연구위원(cha0324@krihs.re.kr), 심혜민 연구원(simhm@krihs.re.kr)