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[정보의 광장 1] 초고층 죠닝제도

n.145 (93.10)

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대도시 도심의 고밀·복합 용도지구 운영사례와 시사점

“대도시 도심의 고밀·복합 용도지구 운영사례와 시사점” 국토硏, 워킹페이퍼(WP 22-25호) 발간 □ 국토연구원(원장 강현수) 박대근 전문연구원은 워킹페이퍼 『대도시 도심의 고밀·복합 용도지구 운영사례와 시사점』에서 도시공간의 혁신을 위해서 해외의 고밀·복합용도 지구 관련 제도와 사례를 분석하여 국내 제도의 개선 방향 등의 시사점을 제시함 □ 최근 도시는 제4차 산업혁명에 의한 빅데이터, 인공지능 등 지식기반서비스산업의 중요성이 강조됨에 따라 이와 관련된 도시공간의 신수요가 증가하고 있으며, 대도시 중심으로 집중화되는 경향을 보임 ◦ 지식기반의 혁신기업은 수도권 중심으로 서울 도심권, 강남권, 경기 남부의 판교 등에 집중적으로 입지하면서 고용 중심지도 대도시 중심으로 이동하고 있음 ◦ 향후 지식기반서비스산업군의 입지는 교통결절지역인 역세권, 터미널 등 접근성이 좋은 지역에 입지하는 경향이 있으며, 이러한 현상은 더욱 가속화될 전망 ◦ 도심 내 혁신기업의 입지와 수요 증가는 주거, 상업, 산업 등 토지이용의 고밀ㆍ복합화에 대한 필요성이 더욱 강조되고 있음 □ 미국, 일본 등 해외에서는 대도시 중심으로 고밀·복합개발을 위한 지구(District) 정책을 추진하고 있음 □ 이에 박대근 전문연구원은 해외의 대도시 중심으로 기존 용도지역 체계에서 고밀·복합용도 관련 지구를 지정·운영사례를 분석하고 국내 제도의 개선 방향을 모색함 ◦ 연구의 방법은 문헌 조사, 인터넷 검색을 통한 전자문헌 조사 등으로 수행 ◦ 연구의 대상은 용도지구로 한정하되, 지구 유형 중에서 ‘용도지역의 제한을 완화’하는 성격의 지구를 선정하여 분석을 수행하였으며, 사례지역은 다수의 선행연구를 검토하여 미국의 뉴욕과 일본이 이 페이퍼의 주요 요소인 다양성, 유연성, 구체성을 지닌 것으로 판단하여 연구의 대상으로 선정 ◦ ‘고밀·복합용도 관련 지구’의 운영과 실제 지자체 적용사례를 중심으로 구체성과 세밀함을 강조하였으며, 해외의 적용사례 분석과 국내 제도 비교를 통해 새로운 도시공간의 수요에 대응할 수 있는 용도지구를 제안 □ 미국의 뉴욕과 일본에서는 대도시 중심으로 고밀·복합개발을 위한 지구(District) 정책을 지역의 다양성, 유연성, 명확성을 기반으로 운영하고 있음 ◦ (다양성) 대도시 중심으로 기존 조닝 체계를 유지하면서 지역적 특성과 주변 지역을 최대한 고려하여 고밀·복합용도 관련 지구를 운영하고 있음 ◦ (유연성) 지구 지정에서는 토지이용체계를 기반으로 용도와 밀도 차원에서 유연한 대응이 가능하도록 규정하고 있으며, 운영과정에서는 조건부 완화 심의(뉴욕), 사전협상제(일본 도쿄) 등 합의를 통해 유연성을 강조  ◦ (명확성) 해외의 특별 목적 지구, 복합용도지구는 지정 목적이 단순하면서도 명백한 기준을 가지고 있으며, 동일 성격의 지구 내에서도 추진 방향에 따라 다양한 형태로 관리 가능 □ 국내 제도 여건과 해외 제도와의 비교를 통해 국내 제도의 시사점을 제시함 ◦ 우리나라의 국토계획법에서 고밀·복합용도로 관리 가능한 지역지구제는 용도지구의 ‘복합 개발진흥지구’와 ‘복합용도지구’, 용도구역의 ‘입지규제최소구역’ 그리고 지구단위계획 차원에서 ‘복합용도 개발유형’과 ‘특별계획구역’이 존재함 ◦ (구체적인 규정 제시) 해외에서는 고밀·복합용도와 관련된 지구를 관련 법에서 ‘규제 완화’ 차원의 지구 유형으로 구분하여 구체적으로 명시 ◦ (다양한 유형 제시) 해외의 고밀·복합용도 관련 지구는 기존 용도지역 체계를 준수하면서도 지정 목적과 추진 방식에 따라 다양하게 운영할 수 있는 구조임 ◦ 국내에서는 도시지역에 고밀·복합용도를 위해 지정할 수 있는 용도지구는 ‘복합용도지구’가 유일하나, 지정 목적과 규제 완화 측면에서 제한적임 ◦ 따라서 국내에서도 뉴욕이나 일본과 같이 도시공간의 혁신을 위해 고밀·복합용도 동시 추진을 위한 용도지구, 고밀주거를 위한 용도지구는 추가하여 제도의 구체성과 다양성을 고려할 필요 □ 박대근은 해외의 고밀·복합용도 관련 지구에 대한 국내 적용의 기본방향은 ‘지구 유형의 다양성’과 ‘지구 지정·운영의 유연성’, ‘지정 원칙의 명확성’ 등 3가지 원칙을 고려하여 용도지역, 지구, 구역 중 용도지구 차원에서 제시 □ 이에 국내에서는 고밀·복합용도 관련 지구를 ‘계획혁신관리지구(가칭)’로서 명시하고, 고밀 중심 기능과 고밀·복합용도 두 가지 기능을 다 수용할 수 있는 규제완화 제도로 추가 도입 필요 ◦ (다양성) 지역맞춤형으로 다양한 유형이 적용될 수 있는 체계로 개선 필요. 기존 규제 완화 성격의 ‘복합개발진흥지구’와 ‘복합용도지구’는 지역 특성을 고려한 지역맞춤형 용도지구로 개선하여 각각 자립성과 유형의 다양성을 추구할 필요 ◦ (유연성) 도시 공간적 변화에 빠르게 대응할 수 있는 유연한 체계로 정립할 필요가 있음. 특히 지구 운영의 절차를 단순화하고, 도시의 시ㆍ공간적 변화에 빠른 대응이 가능하도록 개선 필요 ◦ (명확성) 지구 지정의 취지와 목적을 구체적으로 명확하게 정립하여 제도의 효율성을 제고하는 것이 필요   - (주거공간 혁신지구) 고밀주거 중심, 주거지역(제3종, 준주거) 적용 가능   - (도심공간 혁신지구) 도심부의 고층ㆍ고밀과 복합용도 중심, 준주거, 상업지역, 준공업 직용 가능   - (복합용도 혁신지구) 복합용도 중심, 준공업지역 적용 가능

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(국토정책 Brief) 68년생, 한국인의 도시체험 50년

 국토정책 Brief (2018.10.01) 국토연구원 개원40주년 기념시리즈①68년생, 한국인의 도시체험 50년□ 국토연구원(원장 강현수) 배유진 책임연구원은 국토연구원 개원40주년 기념시리즈 국토정책브리프 ‘68년생, 한국인의 도시체험 50년’을 통해 지난 반세기 동안 우리나라의 도시화 추세, 신도시 개발, 도시 주거양식 변화 등을 조명했다.'김 박사 삶의 궤적과 도시이야기'□ ‘68년생 김 박사는 강원도 화천군에서 태어나 춘천시에서 중등교육을 마치고 수도권 대학, 대학원을 졸업한 후 1994년 직장에 입사하여 수도권 신도시에서 생활하다, 2017년 세종시로 이주했다. 김 박사의 삶은 우리나라 도시화 역사와 맥을 같이 한다.  ○ 지난 반세기 동안 산업화 정책에 따라 농촌에서 도시로의 인구유입(이촌향도 離村向都)이 빠르게 진행되어, 김 박사가 태어난 1968년 당시에는 전체 인구의 36.8%(약 1,140만명)만이 도시에 거주하고 있었으나, 50년이 지난 2018년도에는 전체 인구의 81.5%(약 4,170만명)가 도시에 거주하고 있다.  ○ 서울, 부산, 대구 등 경부축을 중심으로 대도시권 형성, 지난 50년간(1967~2017) 도시지역 면적은 6,435㎢에서 17,636㎢로 2배 이상 증가했고, 도시지역 인구밀도는 1,644인/㎢에서 2,696인/㎢으로 약 1.6배 높아졌다. 특히 전체 인구의 약 18%가 살고 있는 서울은 인구밀도가 1.6만 인/㎢로 OECD 도시 중 가장 높은 상황이다.'신도시의 시작, 경제성장을 위한 산업도시 건설'□ 우리나라 대규모 신도시 개발은 중화학공업 육성을 위한 임해지역 울산, 반월, 창원 등 산업도시(60~70년대) 건설로부터 시작됐다.   ※ ‘신도시’라는 용어는 창원도시계획에서 최초로 사용  ○ 서울인구를 분산수용하기 위한 1기 신도시(80~90년대), 부동산가격 안정과 자족성을 위한 2기 신도시(2000년 초반), 국가균형발전을 위한 세종시, 혁신도시(2000년대 중후반) 등 대규모 신도시를 개발했다.   ※ 최근에는 송도, 영종, 파주교하, 상암DMC 등에 첨단ㆍ녹색도시 목적의 신도시개발'아파트, 한국적 도시주거 양식으로'□ 해방이전 최초의 아파트는 1930년경 지어진 ‘유림아파트’ 이다. 그 이후 1958년경 ‘종암아파트’ 가 건설되고 1960년대에 대한주택공사가 건설한 마포아파트는 최초의 단지형 아파트로 우리나라의 주거지 고층화, 단지화의 시초라고 할 수 있다.  ○ 본격적인 아파트의 ‘단지화’ 는 1970년대 강남개발과 함께 정부주도로 중산층 거주용 대단위 아파트단지가 들어섰으며 민간기업 참여도 점차 늘어나면서 80년대에 아파트 단지가 확산되기 시작하였다.   - 1971년 동부이촌동 아파트단지는 개발 당시 오늘날과 같은 아파트 선분양제도, 모델하우스 등을 첫 선보이며 고층 단지아파트의 선구자 역할을 했다.   - 강남 개발계획과 맞물려 반포 아파트단지 건설이 힘을 얻었으며 민간기업도 참여하여 1975~1977년에 현대건설이 압구정동 현대아파트를 건설했다.  ○ 1970년대 중반 이후 정부 주택정책과 민간 건설업체의 이익, 신흥 중산층 주택 수요자의 이해가 맞물리면서 고층아파트가 강남의 대표적인 주거양식으로 자리잡기 시작했다.□ 정부 중심의 단지화 전략으로 대규모 아파트 단지들이 건설될 수 있는 제도가 마련되었다.  ○ 토지구획정리사업법 개정(1975)으로 토지구획정리사업을 통해 확보한 체비지에 잠실지구에 대단위 아파트 단지를 유치,  ○주택건설촉진법을 전면 개정(1977)하여 아파트 단지 개발 절차와 기준을 제도화한 데 이어, 택지개발촉진법을 제정(1980)하여 아파트 단지 중심의 신도시 개발을 위한 제도적 장치를 완성했다.  ○ 서울시가 불량주택지 재개발사업에 건설회사가 참여할 수 있도록 ‘민간합동재개발사업’ 방식(1984)을 도입하여 재개발 사업에서도 전면 철거가 이루어진 뒤 아파트 단지를 건설하는 방식으로 확대됐다.□ 그 동안 대도시 확장과 신도시 개발 등으로 아파트 단지가 집중적으로 건설됐다. 현재 약 1,700만 채의 주택 중 아파트가 약 1,000만 채(60.1%)를 차지할 정도로 아파트는 우리나라의 대표적인 주거형태로 자리잡았다. '인구감소 저성장시대의 새로운 도시정책필요'□ 우리나라 도시는 전후 급격한 산업화 과정에서 농촌 인구의 도시 유입, 경부축을 중심으로 대도시권 형성 등 도시의 공간적 불균형 성장이 지속되어 왔다.□ 중화학 공업 육성, 급격히 증가하는 도시인구 수용, 국가균형 발전 등 신도시는 사회적 수요에 대응하여 개발되어 왔다. 특히, 도시인구 유입이 서울 등 대도시권을 중심으로 편중되면서 좁은 공간에 압축적ㆍ효율적으로 주택을 공급하기 위한 아파트가 집중 건설되어 한국의 대표적 주거형태로 자리잡은 것이다.□ 배유진 책임연구원은 과거 반세기 우리나라의 도시는 유입되는 인구의 주거공간을 마련하기 위해 아파트로 대변되는 획일적인 모습으로 성장하였으나, 향후에는 인구감소ㆍ저성장 시대의 새로운 도시정책이 필요하다고 강조했다.

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부유층은 초고층 주상복합, 빈곤층은 다세대 노후주택

http://news.donga.com/3/all/20171024/86916317/1