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불법건축물의 주거용 임대 실태와 세입자 주거권 보장 방안
저층주거지를 중심으로 무단 용도변경, 방 쪼개기, 불법 증축 등 불법행위가 만연하다. 이를 통해 만들어진 불법건축물은 주로 임대되는데, 불법건축물에 거주하는 세입자는 물리적·법적·경제적 취약성을 경험한다. 윤성진 부연구위원이 수행한 ｢불법건축물의 주거용 임대 실태와 세입자 주거권 보장 방안｣은 불법건축물이 만들어지고 임대되는 실태와 메커니즘을 보여주고 제도 개선 방안을 제시하고 있다. KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 윤성진: 우리나라에는 주거용 임대를 위한 기준이 없다. 심지어 「건축법」 등을 위반하여 건축물대장에 ‘위반’으로 낙인찍힌 건물을 임대하는 것에도 제한이 없다. 정말 이상한 일이다. 불량 식품을 팔거나 안전하지 않은 제품을 판매하는 행위는 법적으로 금지되는데, 불량 주택을 임대하는 행위에 대한 금지는 없는 것이다. 이러한 문제의식 속에서 실태를 파악하고 대안을 모색하고자 하였다. KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가? 윤성진: 이 연구는 불법건축물이 만들어지고 임대되는 과정을 다각적으로 살펴보았다. 주요 행위자를 중심으로 공급자의 건축·공급 행위, 공무원의 단속·조치, 세입자의 임대과정과 거주 경험에 대해 폭넓게 다루었고, 현장조사, 인터뷰, 전문가 조사, 양적분석 등 다양한 방법론을 활용하였다. 이를 통해 불법건축물이 왜 만들어지는지, 어떻게 만들어지는지, 어떻게 임대되는지 정리하였다. 이를 기초로 거주적합성 기준 도입, 단속 및 조치 실효성 강화, 세입자 보호 방안 등 장·단기 정책 방안도 제시하였다. KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는? 윤성진: 이 연구를 수행하면서 계속해서 확인하게 되었던 것은 불법건축물이 정말 많다는 것이었다. 몇 개 사례 지역에 연구진이 방문하여 우편함, 전기·가스·수도 계량기, 보일러 연도, 실외기, 주차대수, 외부 마감, 난간 및 창호 크기 등을 직접 확인하고, 건축물대장과 비교하여 불법성을 점검하였는데, 4~5집에 한 집은 불법적 요소가 있었다. 이 과정에서 단속의 한계나 불법건축물의 특징을 확인할 수 있었다. 또한 건축물대장과 주택임대차 신고자료를 연계하여 분석하는 작업도 수행하였는데, 이미 단속이 이루어진 불법건축물이 주거용으로 임대되는 경우가 얼마나 많은지, 또 다세대·연립주택 중에서 살 집을 구하는 임차인 입장에서 얼마나 흔하게 불법건축물을 접하게 될지 유추할 수 있었다. KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은? 윤성진: 이 연구가 한창 진행되던 시기에 ‘전세사기’ 피해가 심각하게 터져나왔다. 불법건축물에서 전세사기를 당하는 경우도 많았는데, 이 경우 정부의 지원 정책을 이용하기 어렵거나 피해자가 이행강제금을 물어야 하는 문제가 발생했다. 이에 ‘불법건축물×전세사기 국회토론회’를 기획·개최하여 문제를 공론화하였고, 이것이 이후 전세사기 피해지원 논의에 불법건축물 문제가 포함되도록 하는데 기여했다고 생각한다. 또한 전세사기 피해지원 정책 구상에 제언할 기회가 있었는데, 불법건축물 이슈에 대해 논의하는데 이 연구에서의 경험이 도움이 되었다. 다만, 현재까지도 불법건축물에서 전세사기를 당한 피해자 분들이 충분히 만족할 만한 정책적 대안은 마련하지 못한 것 같다. 아쉽고 또 죄송한 부분이다. 이에 대해 앞으로도 끊임없이 고민하고 노력하고자 한다. KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면? 윤성진: 주거권 보장에 관한 정책연구를 지속할 생각이다. 특히 이 연구는 주거권의 다양한 측면 중 ‘거주적합성’과 닿아있다. 기존 주택임대차 연구가 주로 ‘주거비’, ‘점유안정성’을 중심으로 이루어져, ‘주거 품질’이나 ‘거주적합성’을 다룬 연구는 적었던 것 같다. 불안정하고 부적합한 주택에 거주하는 사람을 최소화하고, 더 많은 사람이 쾌적한 환경에서 안정적으로 살게 하는 방안을 고민하고자 한다. 윤성진 부연구위원은 2020년 연세대학교 도시공학 박사를 취득하고, 현재 국토연구원 주택·부동산연구본부 주거정책연구센터 부연구위원으로 재직 중이다. 주요 연구분야는 주거정책, 주택임대차 제도, 주거권 등이다.
등록일 2024-12-16
연구원소식 > 우수보고서 소개
민관공동 도시개발사업의 공공성 제고방안 연구
도시개발사업은 주택공급과 도시의 유지·관리 및 발전을 위한 대표적 사업수단으로 활용되어 왔다. 그러나 공공과 민간의 주체가 협업하고 공공복리를 위해 일부 토지수용도 가능한 사업인 만큼 공익과 사익이 어떻게 균형을 찾을 것인가는 계속되는 이슈였다. 서민호 연구위원이 수행한 “민관공동 도시개발사업의 공공성 제고방안 연구”는 최근 사회적 논란이 되었던 민관공동 도시개발사업에 있어 공공성의 의미와 원칙, 방향을 재조명하고, 공공성 제고를 위한 주요 검토 항목과 방향들을 구체적으로 정리하고 있다. KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 서민호: 도시는 공공영역임과 동시에 다양한 주체들이 함께 만들고 가꾸는 공간이다. 근래 가장 대표적인 공간개발 수단으로 활용되고 있는 도시개발사업에서 민관공동 도시개발사업의 주요 주체인 민간이 사업을 통해 확보하는 사익이 과도하지 않은가에 대한 사회적 논란이 있었다. 이에 도시개발사업에서 공익과 사익은 어떻게 균형을 이뤄야 하고, 그 원칙과 방향은 어떠해야 하는지를 현재의 시점에서 재조명하고 연구자로서 의견을 정립해 보고 싶었다. KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가? 서민호: 2000년 이래 도시계획 고권은 지방자치단체의 몫이고, 그 과정에서 지자체를 중심으로 많은 택지공급과 도시개발이 활발히 전개되었다. 그러나 근래 논란이 되었던 사업의 경우 주체, 과정, 결과의 측면에서 과연 정당한 사업이었나에 대한 많은 사회적 비판이 있었다. 또한 논란이 되었던 지자체의 행정적 적절성 여부 판단에 앞서 국가적 차원에서 사회통념에 맞는 사업 추진의 대원칙과 세부방향이 먼저 정립되어야 한다는 지적이 있었다. 정부가 신속히 「도시개발법」 개정으로 개선책을 내놓기는 하였으나, 현장에서 이를 작동시키기 위해서는 보다 구체적인 사업 가이드라인이 필요하였다. 이 연구는 민관공동 도시개발사업의 실제 참여주체들과 함께 여러 현장 사업들의 추진과정상 쟁점을 심층적으로 중심으로 분석하고 공공성 제고의 원칙과 세부 방향을 구체적 대안을 통해 제시함으로써, 다소 갈피를 못 잡고 있던 지자체와 민간의 도시개발사업의 추진 활력 회복을 도모할 수 있는 방향타를 일부 제공하였다는 데 의미가 있다 하겠다. KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는? 서민호: 민관공동 도시개발사업은 지자체와 민간사업자뿐만 아니라, 여러 주체들이 관계를 맺고 있고 상당한 규모의 공간을 바꾸고 많은 자본과 노력이 투입되는 사업이다. 세부 쟁점들에 대한 시각은 주체들마다 다를 수밖에 없는데, 도시개발사업의 경우에는 그 차이가 이해관계와 직결되기 때문에 첨예하게 대립하는 경우가 많다. 연구를 수행하면서 실제 현장의 주체들과 전문가들을 대상으로 수차례 심층 인터뷰와 자문회의를 진행하였는데, 통상적 인터뷰나 자문회의와는 다르게 거의 모든 참여자들에게 자문이나 참석수당을 안 받아도 좋으니 되도록 자주 회의를 개최해 주고 꼭 불러달라는 의견을 반복적으로 들었다. 연구진들에게도 귀중한 공부의 시간이었지만, 민관공동 도시개발사업을 실제 현장에서 추진하고 있는 각 주체들에게도 추진과 문제해결 노하우를 공유하고 쟁점들에 대한 주체 간 입장을 미리 정리하는 기회이지 않았나 싶다. 회의를 할 때마다 현장의 생생한 목소리를 깊게 듣는 것이 얼마나 중요한 일인지, 정책을 다루고 제안하는 국책연구원이 그 역할을 잘해야 한다는 사실을 다시 한번 되새기고 반성하게 되는 시간이었다. KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은? 서민호: 그간 다양한 민관공동 도시개발사업이 완료되었고 현재도 추진 중인 만큼, 연구의 결과는 단순히 학술적 검토와 분석을 넘어 실제 현장의 쟁점과 필요를 해결할 수 있는 구체적 대안을 마련하는 데 일조해야 한다는 연구진의 공통된 목표의식이 있었다. 이에 도시개발사업과 관련한 다양한 지자체, 공기업, 민간사업자, 전문가들을 직접 면담하고, 지자체 주도의 사업인 만큼 관련 통계를 일일이 연락하여 수집하였다. 그 과정에서 이 연구를 수행하는 게 알려져 정부와 지자체에서 연구에 깊은 관심과 기대를 보여주셨고 연구결과가 현재 현장에서 긴요하게 쓰이고 있다는 사실에 큰 보람을 느낀다. 다만 지자체가 파악·관리하는 도시개발사업의 통계가 각기 달라 수집에 상당한 시일이 걸리고 최종적으로도 목적한 통계가 끝까지 확보되지 않아 연구결과 중 일부를 국가 전체가 아닌 부분적으로 소개하거나 결국 제외할 수밖에 없었던 점이 아쉬운 점으로 남는다. KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면? 서민호: 인구감소와 저출생, 수도권과 지방의 경제·사회적 격차로 인해 미래세대에게 우리 국토와 도시는 기회의 땅이 될 수도 있지만 좌절의 땅이 될 수도 있다는 생각을 근래 들어 계속 하고 있다. 또한 도시계획과 여러 거점 개발에 대한 정책과 사업을 발굴·제안하고 실제 추진에도 참여하고 있는데, 예전처럼 공간, 산업, 인프라, 여러 사회적 활동을 각각 분리해 다루어서는 점점 더 현실과 괴리되거나 경쟁력이 없을 수밖에 없다는 생각도 자주 한다. 기회가 된다면 여러 분야의 전문가들과 함께 우리 도시의 현주소, 특히 미래세대와 지역 및 글로벌 경쟁력 확보 측면에서 우리 도시공간의 위상을 공간 계획과 실제 행태적 데이터 측면에서 다층적으로 진단하고 싶다. 지역과 도시가 차별적 경쟁력을 갖출 수 있는 통합적 계획과 정책 솔루션이 정합성 있게 패키지화하여 발전할 수 있다면, 우리 도시 또한 여전히 기회와 발전의 공간이자 장소로 역할을 할 수 있지 않을까 하는 생각이다. 서민호 연구위원은 2014년 고려대학교에서 도시계획·설계학 박사를 취득하고 현재 국토연구원 도시연구본부에 재직 중이다. 지방시대위원회 지역공간정책 전문위원으로 활동하고 있고, 국토연구원 도시재생연구센터장과 미국 국무부 풀브라이트(Fulbright) 초청학자를 역임했다. 주요 연구분야는 도시개발·재생, 역세권 개발, 도시-교통 융합계획 등이다.
등록일 2024-11-29
연구원소식 > 보도자료
“국토연구원 주택 보고서 돌연 비공개” 관련 언론보도에 대한 연구원 입장
“국토연구원 주택 보고서 돌연 비공개” 관련 언론보도에 대한 연구원 입장 2024.9.23.(월),국토연구원 □ 해당 언론보도(2024.9.20.) ○ 조선일보 땅집GO : [단독]공급부족론 폈던 국토연구원, 집값 뛰자 주택 보고서 돌연 비공개(2024.09.20. 09:46 최초보도) □ 보고서 “돌연 비공개”에 대한 입장 ○ (기사원문) 집값 뛰자 주택 보고서 돌연 비공개. (중략) 국토부의 입장과 다른 내용이 포함된 보고서에 대해 국토부가 항의를 하자 국토연구원이 아예 관련 보고서 공개, 연구원을 통한 언론 코멘트 등을 중단한 것이다. (중략) 연구용역보고서는 지난해 12월 이후 주택 관련 새로운 자료가 나오지 않고 있다. ○ 국토연구원은 국책연구기관으로서 국토 현안에 대한 다양한 연구를 수행하고 있으며, 연구보고서, 국토정책브리프 등 다양한 방식으로 발간하고 있습니다. - 국토연구원에서 자체 수행한 연구보고서는 연구가 완료된 이후 국토연구원 홈페이지를 통해 공개하고 있습니다. - 국토연구원에서 발간한 보고서 및 정책자료 등에 관해 국토부가 항의를 표시한 바 없으며, “돌연” 비공개로 전환한 사실이 없습니다. - 국토연구원에서 수행한 연구보고서의 대부분은 연말에 완료되어 공개되므로 연말, 연초에 보고서 업로드가 집중되는 경향이 있습니다. □ 부동산시장 분야 국토정책브리프 발간에 대한 입장 ○ (기사원문) 국토연구원의 기획발간물인 국토정책브리프는 지난 6월, 연구용역보고서는 지난해 12월 이후 주택 관련 새로운 자료가 나오지 않고 있다. 한 관계자는 “주택 관련 보고서에 부동산 시장에 대한 정부 정책, 입장과 다른 내용이 담긴 것에 국토부가 항의하자 국토연구원에서 부담을 느끼고 리포트 공개를 중단했다”고 말했다. ○ 국토정책브리프는 부동산시장, 주거복지, 국토계획, 도시, 교통 및 인프라, 국토정보 등 국토 전반을 다루는 정기간행물로서 매주 발간을 원칙으로 하고 있습니다. - 2024년 기준, 9.20일 현재 국토정책브리프는 총 35건을 발간하였으며, 이 중 부동산시장과 관련된 주제는 총 6건 발간되었습니다. - 22년, 23년 1년간 각각 부동산시장 관련 브리프 발간 건수인 3건(전체 50건), 5건(전체 49건)과 비교해볼 때 금년 상반기 실적이 과거 몇 년의 1년의 실적을 상회한 것으로서 부동산시장 분야 발간 비율은 국민의 관심을 반영하여 더 높은 수준을 기록하고 있습니다. - 모든 주제의 브리프는 국토연구원 홈페이지에 업로드되고 있으며, 부동산시장정책연구센터 홈페이지에는 부동산시장 분야의 국토정책브리프만 업로드되고 있습니다. - 부동산시장 관련 최근호까지의 모든 브리프는 부동산시장정책연구센터 홈페이지에 업로드되었으며, 6.17일 이후에는 부동산시장 관련 브리프가 작성되지 않았기 때문에 업로드되지 않은 것으로서 외부의 요청으로 인해 중단된 것이 아닙니다. - 국토정책브리프는 부동산시장분야뿐만 아니라 국토 전반을 다루는 간행물로서 6.17일 이후에는 국토계획, 탄소중립, 교통 등을 주제로 발간되었으며, 이는 국토연구원 홈페이지에 매주 업데이트되고 있습니다. - 국토연구원 부동산시장 분야에서는 브리프뿐만 아니라 부동산시장소비심리지수를 매월 발표하고, 국회입법조사처, 업계, 학회 등과의 세미나 개최 및 발제 등을 통해 다양한 부동산시장 연구활동을 중단 없이 수행하고 있습니다. - 아울러 국토정책브리프는 국토연구원 자체 연구를 통해 생산하는 발간물로서 외부 요청 연구(수탁)용역과는 전혀 관계가 없습니다. □ 주간동향에 대한 입장 ○ (기사원문) 국토연구원 부동산시장정책연구센터가 홈페이지를 통해 2주 단위로 내놓던 주간동향 자료는 7월 25일(6월5주~7월1주) 이후 업데이트되지 않고 있다.(중략) 국토연구원이 정부 정책의 방향과 일치하지 않는 주간동향……국토부의 항의를 받았다. ○ 국토연구원 부동산시장정책연구센터의 주간동향은 격주 단위로 작성되어 센터 홈페이지에 업데이트되는 자료입니다. - 주간동향은 관련 기관 보도자료, 언론기사 등 공개된 자료들을 요약 정리한 자료로서 시장모니터링을 위해 내부적으로 활용하는 자료이며, 대국민 서비스 차원에서 센터 홈페이지에 공개하고 있습니다. - 7.27일 이후 세 건의 주간동향이 작성되었으나, 연구 등 업무부담으로 인해 업로드가 지연된 것으로 외부의 요청으로 인해 중단된 것이 아니며 지속적으로 업데이트될 예정입니다. 지연된 주간동향 자료는 즉시 업데이트하였음을 알려드립니다. - 해당 주간동향은 공개된 자료들을 요약 정리한 것으로서 정책제언에 대한 내용을 포함하지 않은 자료로 이에 대한 정부의 항의를 받아 업데이트가 중단되었다는 것은 사실이 아닙니다.
등록일 2024-09-23
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“국토연구원 주택 보고서 돌연 비공개” 관련 언론보도에 대한 연구원 입장.pdf