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자영업자 및 소상공인을 위한 상가정보시스템 구축 방안 (Establishing the Commercial Property Information System for the Self-employed and Small Business Owners)

기본 21-24

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[논단 2] 도심상가의 권리금에 관한 소고

n.190 (97.08)

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[국토이슈리포트 제20호] 코로나19 피해가 큰 원도심 상업지역 빈 점포·상가 현황과 대응방안은?

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『상가등 대형건축물 분양제도 개선방안』에 관한 공청회

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2025년 국토교통부-국토연구원 정책연구협의회 개최

2025년 국토교통부-국토연구원 정책연구협의회 개최   일 시 ㅣ 2025.2.5.(수) 장 소 ㅣ 국토연구원 강당 국토연구원(원장 심교언)은 2월 5일(수) 14시 30분 국토연구원 강당에서 2025년도 국토교통부-국토연구원 정책연구협의회를 개최했다. 정책연구협의회는 국토교통부와 국토연구원 간의 소통을 통해 국정과제 지원 및 국토정책 현안 해결을 위한 정책연구 방향을 모색하기 위해 마련됐다.   국토교통부 진현환 1차관, 이상주 국토도시실장, 김지연 국토정책관, 정우진 도시정책관, 김헌정 주택정책관, 이기봉 주거복지정책관 등 11인이 참석했고, 국토연구원 심교언 원장, 김명수 연구부원장, 이순자 국토계획·지역연구본부장 등 40인이 참석했다.   이번 정책연구협의회는 진현환 1차관의 모두 말씀을 시작으로, 국토·도시·주택·건설 분야의 각종 현안 및 협력 강화를 위한 발제와 토론이 이뤄졌다.   진현환 1차관은 “올해는 국토종합계획 수정이 이뤄지는 중요한 시기인 만큼 국토연구원에서 저출생·지방소멸·저성장과 같은 대한민국 국토 공간을 둘러싼 위기를 극복하기 위한 새로운 전략과 과감하고 창의적인 정책 제언을 해달라”며 이같이 밝혔다. 또한 “대한민국 국토 공간을 둘러싼 산적한 과제를 해결하기 위해서는 국토연구원과 같은 싱크탱크의 역할이 중요하다”며 “새로운 성장동력을 창출하고 도시공간을 혁신하는 것과 같이 미래를 대비하는 과제도 함께 준비할 필요가 있다”고 강조했다.   국토·도시, 주택토지·건설 현안 및 대응 발제에서는 윤영모 연구위원의 ‘국토 대전환을 위한 초광역 메가시티 육성 전략’을 시작으로, 윤정재 부연구위원의 ‘정책환경 변화에 대응하기 위한 도시·군기본계획 제도 개편 방안’, 황관석 부연구위원의 ‘부동산시장 전망과 과제’, 이세원 부연구위원의 ‘Urban AI 구현을 위한 정책 방향과 과제’가 발표됐다.   국토교통부 진현환 1차관 및 각 주무부서 국·과장 등 현장 참석자들이 참여한 종합토론에서는 국가산단과 도심융합특구 등 새로운 성장거점 조성과 주거 부담은 낮추며 도심 내 안정적인 주택공급을 통해 청년들이 살기 좋은 여건을 만드는 방안에 관한 토론이 진행됐다. 또한 지역 특성과 시장 상황을 고려한 탄력적인 부동산 정책의 필요성과 빈집, 빈 상가 문제에 대해서도 심도 있는 논의를 나눴다.

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부동산 플랫폼 투자를 활용한 고향사랑기부제 활성화 방안

"부동산 플랫폼 투자를 활용한 고향사랑기부제 활성화 방안" 국토硏, 국토이슈리포트  제87호 □ 국토연구원(원장 심교언) 송하승 연구위원·최명식 연구위원·이정민 前연구원은 국토이슈리포트『부동산 플랫폼 투자를 활용한 고향사랑기부제 활성화 방안』에서 지방소멸에 대응하기 위해 고향사랑기부금을 지방 유휴부동산에 투자할 수 있는 플랫폼을 제안하였다. □ 저출생에 따른 인구감소와 수도권 등 대도시로의 인구 유출은 지방소멸을 부추겨 전국 읍면동의 54.5%가 소멸위험지역이고, 빈집과 빈 상가가 지방중소도시에 보편적으로 나타났다. ◦ 2022년 기준 빈집이 전국에 10.8만 호 국토교통부. 2022. 국토부·농식품부·해수부 빈집 관리 협력 맞손, 4월 18일. 보도자료. 이고, 빈집 비율은 전남(15.2%), 제주(14.2%), 강원(13.1%), 전북(12.9%), 경북(12.8%) 순으로 높아, 수도권에서 멀어질수록 그 비율이 높아지는 경향이었다. ◦ 목포시의 중심상업지역 상가의 1층 공실률이 16.8%이고, 높은 층일수록 공실률도 높았다. 박정은, 김태영, 조현우, 박성경, 홍나은. 2020. 2020년 도시재생 공론화 및 지식 공유·확산사업. 세종: 국토연구원. 내부자료. □ 연약한 지방재원 보완, 지역경제 활성화, 국가 균형발전에 기여 등을 목적으로 2023년부터 시행 중인 고항사랑기부제는 휘발성 높은 기부금 활용, 차별성이 부족한 답례품 등에서 문제가 있다. 자료: 최예술, 차미숙, 조은주. 2023. 고향사랑기금을 활용한 고향사랑기부제 활성화 방안 연구. 세종: 행정안전부.   고향사랑기부제 답례품 현황(2023)         (단위: %) ◦ 2023년 기준, 고향사랑기부금은 약 651억 원이고, 답례품으로는 가공식품, 농축산물·수산물 등 일회성 상품이 83.5%(98.4억 원)이었다. 최예술, 차미숙, 조은주. 2023. 고향사랑기금을 활용한 고향사랑기부제 활성화 방안 연구. 세종: 행정안전부. ◦ 고향사랑기금 활용은 인적 보조, 부족한 재정 충당, 단발적이고 휘발성 사업 등으로 지속 가능한 기금 사업의 개발이 필요하였다. □ 지방소멸에 대응하기 위해 정주인구(이주)와 교류인구(관광)에서 관계인구로 인구 패러다임이 변하고, 관계인구를 늘리는 데에는 부동산을 소유하도록 유도하는 것이 효과적일 수 있다. ◦ 수도권 거주자 중 젊은 세대일수록 수도권 출생 비율이 높았고(베이비붐 세대가 40.8%, 포스트 베이비붐 세대가 49.8%), 반면 에코 세대는 68.4%, 에코 세대 이후는 80.2%(통계청 2020)로 수도권 거주자의 이주로 지방 정주인구를 늘리는 데 상당한 어려움이 있음을 보여준다. □ 모든 국민에게 지방 부동산소유 기회를 제공하여 소멸지역의 관계인구 증가, 고향사랑기부 답례품의 다양화 등을 해결하는 방안으로 고향부동산 토큰증권(Hometown Real Estate Security Token: H-REST, 이하 H-REST)을 제안하였다. ◦ 플랫폼 투자인 H-REST는 크라우드 펀딩 중 기부형과 지분투자형이 혼합된 형태이다. ◦ H-REST는 ① 언제, 어디서나 자유로운 투자와 소유, ② 누구나 쉽게 참여, ③ 실시간 의사결정에 직접 참여할 수 있다. ◦ 이를 통해 ① 전체 고향사랑기부 답례품의 83.5%(98.4억 원)를 차지하는 ‘일회성 특산품’에서 ‘영구성 부동산’으로, ② 기부금의 성격을 ‘소멸’이 아닌 ‘소유(참여)’로, ③ 지역과의 관계를 ‘일회성’에서 ‘지속적 관계(환류)’로 전환에 기여할 것으로 기대한다. □ 고향사랑기부자는 현재 세액공제와 일회성 답례품을 받으나, 고향사랑e음에서 H-REST를 선택하면 세액공제와 함께 지역 부동산의 지분소유권과 유사한 토큰증권을 받는다. ◦ H-REST는 답례품을 즉시 지급하지 않으나, 투자한 부동산(구매 토큰)에서 발생한 수익을 지역화폐, 특산물 등으로 지속해서 배당(리워드, 비금전적 혜택)을 받을 수 있다. ◦ H -REST는 개발·기획, 자금 조달, 매입·투자, 설계·시공, 임대·관리, 리워드 제공, 매각 등 부동산 가치 사슬에 따라 지자체(공공), 자산·임대 운용자, 부동산 소유자, 제3섹터 등이 역할을 분담한다. ◦ 예를 들어 지자체는 H-REST 상품의 기획·선정, 고향사랑e음 등록 등을 지원, 민간 자산운용자는 개발·기획 제안서를 지자체에 제출한다. □  현재 토큰증권은 유가증권 토큰증권은 2023년 2월 금융위원회에서 발표한 ‘토큰증권 발행·유통 규율체계 정비방안’을 통해 법·제도 정비를 추진 중. 으로 분류될 가능성이 높아 답례품으로 허용하지 못할 여지가 있으나, 이를 해결하기 위해서 ① 토큰증권을 답례품으로 가능하도록 지자체 조례 개정, ② 유사 토큰증권인 DAO(탈중앙화된 자율조직) DAO(Decentralized Autonomous Organization, 탈중앙화된 자율조직)는 블록체인 위에 만들어진 조직이자 규칙이라고 할 수 있으며, 그 구성원은 미리 결정된 규칙대로 활동하게 되어 있음. 이때 블록체인의 역할은 스마트 콘트랙트(smart contract)를 구현하고, 토큰을 발행하는 것임.  형태를 활용하는 방안을 제시하였다. ◦ DAO 형태는 토큰 소유자, 즉 고향사랑기부자는 기부를 통해 취득한 토큰으로 비금전 혜택을 받으며, 이것은 부동산 지분소유권 토큰증권과 달리 DAO의 구성원으로 의사결정에 참여할 수 있다. ◦ 일본은 고향납세에 대한 답례로 NFT를 제공 중이며, 디지털 주민 자격을 부여하여 DAO로 진화 중이고, 우리나라도 한국관광공사에서 디지털 주민증을 발행하여, 관광 할인 혜택 사업을 시행 중이다. □  H-REST는 경제 모델에서 공공의 이익 모델인 국민신탁운동에도 확장, 활용할 수 있다. ◦ 문화유산, 자연유산 등 국가유산과 함께 그 주변 지역을 보전하기 위해서 토지와 건축물을 확보하는 방식으로 고향사랑기부제 기반 플랫폼 투자를 활용할 수 있다.

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블록체인을 활용한 공유기반 지역 부동산 관리방안

“블록체인을 활용한 공유기반 지역 부동산 관리방안” 국토硏, 국토정책Brief 제969호 □ 저성장과 인구 감소, 고령화, 지역 간 불균형 발전 등으로 다수 지역에서 빈집, 공실 상가 등 유휴 부동산 증가하고 있어 지역의 활력이 저하되는 등 부작용을 야기하고 있어 국내외 많은 도시정부에서 이를 위한 대책을 모색하고 있다.  ◦ 기존 유휴 부동산은 대부분 1인 또는 소수의 소유자가 독점적으로 관리·활용하고 있어 저이용·방치되는 부동산이 발생하고 있으며 활용도 어려운 실정 ◦ 따라서 기존 국공유(國公有)와 사유(私有)를 넘어서는 제3의 소유방식으로, 지역공동체가 공동으로 소유하는 방식인 공유(共有)가 새로운 대안으로 등장하고 있음 □ 국토연구원(원장 심교언) 주택·부동산연구본부 최명식 연구위원과 연구진은 국토정책Brief 제969호“블록체인을 활용한 공유기반 지역 부동산 관리방안”을 통해 블록체인을 활용하여 지역의 부동산을 공유 방식으로 관리하기 위한 방법을 모색하고 정책방안을 제시하였다. □ 공유를 통한 지역 부동산 관리를 위해서는 부동산 소유권에 대한 지역 주민들이나 개인의 접근성이 좋아야 투자가 활성화되고 공공의 지원도 가능하며, 이를 위해 투명성을 확보하고 거래비용을 최소화하는 것이 필요하다. ◦ 부동산의 소유권을 분할하여 투자하고 관리하며 배당하는 전 과정에 블록체인 기술을 활용하면 부동산 소유권에 대한 개인의 접근성을 높이기 위한 투명성 확보, 거래비용 최소화 효과를 모두 얻을 수 있음 □ 최명식 연구위원은 정책방안으로 토큰 증권(Security Token)을 활용하되, DAO(Decentralized Autonomous Organization)의 법인화 여부와 공공의 역할, 효율성 등의 조건을 고려하여 다음과 같이 세 가지로 제시하였다.  ◦ (분산형 지역 부동산 관리방안 1: DAO가 법인화될 경우) 지역 부동산을 DAO가 개별적으로 직접 소유하고 토큰 증권을 발행하여 공유방식의 지역 부동산 관리·운영 ◦ (분산형 지역 부동산 관리방안 2: DAO가 법인이 아닐 경우) 지자체의 ‘DAO 지원기구’가 명목상 지역 부동산을 소유하고, 실제로는 DAO가 관리·운영 ◦ (통합형 지역 부동산 관리방안) 공공성을 높이기 위해 ‘지역 부동산 관리조직’을 통해 지역 내다수의 유휴 부동산을 통합적으로 소유·운영하는 것에 블록체인 활용

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(국토이슈리포트) 코로나19 피해가 큰 원도심 상업지역 빈 점포·상가 현황과 대응방안은(국토연구원).pdf