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유동성이 주택시장에 미치는 영향과 정책방안 연구 (Analysis of the Effect of Monetary liquidity on Housing market and corresponding Policy measures)

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전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책대응 방안 연구

전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과  정책대응 방안 연구   박진백 부연구위원, 김지혜 부연구위원, 권건우 전문연구원 1> 매매와 전세의 차이가 적은 임대주택에 대해 보증금을 승계하여 매입하는 전세 레버리지 매입(갭투자)이 증가함에 따라 매매가격 하락 시 보증금 미반환 위험이 제기되는 상황임 2> 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 이용하여 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과, 2022년 하반기부터 미반환 가능성이 커지고 있으나 임차인의 계약갱신청구권 활용이 많을수록 미반환 위험이 이연되는 것으로 나타남 3> 가계금융복지조사(통계청)를 이용하여 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과, 보유자산 처분, DSR 고려 추가 대출, 임대주택 처분을 통해서도 보증금을 반환하지 못하는 가구가 0.5만 가구에서 최대 1.3만 가구로 증가하는 것으로 나타남 4> 거시적으로 전세 레버리지 매입(갭투자)의 증가는 법원 경매 증가와 관계있는 것으로 나타났으며, 2021년부터 법원 경매에 대한 전세 레버리지 매입의 기여도가 증가하는 것으로 분석됨 정책방안   ① 임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 체계를 마련하고, 보증금 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이루어질 수 있도록 제도적 개선 필요   ② 보증금 예치제도를 도입하여 임대인의 보증금 예치를 의무화하거나 보증금을 사용할 경우 임대인이 반환보증에 가입하게 하는 등 보증금 미반환 위험 대응 체계 마련 제안     ③ 소유자가 신탁기관에 임대주택을 등록하면 신탁기관이 계약·운용을 수행하고 소유자는 신탁관으로부터 운용수익 및 임대기간에 비례한 세제혜택을 받는 방식의 임대차 신탁제도 제안   ④ 비소구대출 제도, 책임분담형 대출제도 등 차주-금융기관의 책임분담 제도 도입을 통해 금융부문에서도 전세 레버리지 리스크 감소 노력을 유도할 필요

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전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책 대응 방안

“전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책 대응 방안” 국토硏, 국토정책Brief 제904호 □ 매매와 전세의 차이가 적은 임대주택에 대해 보증금을 승계하여 매입하는 전세 레버리지 매입(갭투자)이 증가함에 따라 매매가격 하락 시 보증금 미반환 위험이 지속 제기되는 상황 □ 이에 국토연구원(원장 강현수) 부동산시장연구센터 박진백 부연구위원은 국토정책Brief 『전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책대응 방안 연구』에서 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과를 발표했다.  ◦ 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 이용하여 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과, 2022년 하반기부터 미반환 가능성이 커지고 있으나 임차인의 계약갱신청구권 활용이 많을수록 미반환 위험이 이연되는 것으로 나타남  ◦ 가계금융복지조사(통계청)를 이용하여 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과, 보유자산 처분, DSR 고려 추가 대출, 임대주택 처분을 통해서도 보증금을 반환하지 못하는 가구가 0.5만 가구에서 최대 1.3만 가구로 증가하는 것으로 나타남  ◦ 거시적으로 전세 레버리지 매입(갭투자)의 증가는 법원 경매 증가와 관계있는 것으로 나타났으며, 2021년부터 법원 경매에 대한 전세 레버리지 매입의 기여도가 증가하는 것으로 분석됨 □ 박진백 부연구위원은 임대인의 전세비 미반환 위험성을 줄이기 위해서는 임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 체계 마련 등을 제안했다.  ◦ 임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 체계를 마련하고, 보증금 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이루어질 수 있도록 제도적 개선 필요  ◦ 보증금 예치제도를 도입하여 임대인의 보증금 예치를 의무화하거나 보증금을 사용할 경우 임대인이 반환보증에 가입하게 하는 등 보증금 미반환 위험 대응 체계 마련 제안  ◦ 소유자가 신탁기관에 임대주택을 등록하면 신탁기관이 계약·운용을 수행하고 소유자는 신탁기관 으로부터 운용수익 및 임대기간에 비례한 세제혜택을 받는 방식의 임대차 신탁제도 제안  ◦ 비소구대출 제도, 책임분담형 대출제도 등 차주-금융기관의 책임분담 제도 도입을 통해 금융부문에서도 전세 레버리지 리스크 감소 노력을 유도할 필요 있음

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주택가격 상승이 출산율 하락에 미치는 동태적 영향 연구

“주택가격 상승이 출산율 하락에 미치는 동태적 영향 연구” 국토硏, 워킹페이퍼(WP 22-29호) 발간 □ 국토연구원(원장 강현수) 박진백 부연구위원은 워킹페이퍼 『주택가격 상승이 출산율 하락에 미치는 동태적 영향 연구』를 통해 주택가격 상승이 출산율 하락에 미치는 영향이 커지는 것으로 분석하였다.  ◦ 2021년 우리나라 합계출산율은 0.81명으로 전세계에서 가장 낮은 상황으로 출산율 감소에 따른 중장기적인 인구감소, 사회의 지속가능성 훼손 등을 극복하기 위해 저출산의 원인 진단과 극복 방안 마련이 시급한 상황이다.  ◦ 저출산의 경제적 장애요인으로 주택가격, 고비용 교육구조, 고용 불안정 등이 핵심 요인으로 제기되고 있는 상황이다. □ 이에 이 연구는 저출산의 핵심요인으로 주택가격에 주목하여 주택가격과 출산율의 구조 변화와 주택가격 상승이 출산율에 미치는 동태적인 영향을 분석하였다.  ◦ 1992년 1월부터 2022년 9월까지 장기 시계열 자료를 시간가변모수 벡터자기회귀모형에 적용하여 시점별 충격반응함수(Impulse Response Function)를 추정하여 주택가격과 출산율의 구조 변화를 추정하였다.  ◦ 2009년부터 2021년까지 16개 광역지자체를 대상으로 동태패널모형 및 국소투영법을 적용하여 주택가격 상승이 합계출산율 하락에 미치는 영향의 크기와 지속기간을 추정하였다. □ 분석 결과, 주택가격의 상승은 출산율 하락에 영향을 미치며, 시간이 지남에 따라 주택가격 상승에 따른 출산율 하락 영향력이 점점 커지는 것으로 분석되었다.  ◦ 시기별로 분석 결과를 나누어서 살펴보면, 주택가격 상승에 따른 출산율 하락 반응이 시간이 지남에 따라 빨라지는 것으로 분석되었다.   - 1990년대에는 주택가격 상승 충격이 발생하면 약 10개월 이상의 시차를 두고 출산율이 하락하는 것으로 분석   - 2000년대 들어서는 주택가격 상승 충격이 발생하면 출산율 하락까지의 반응이 4~5개월 빨라져 약 5~6개월 이후부터 출산율이 하락하는 것으로 분석   - 2010년대 중반 이후부터는 주택가격 상승 충격 발생 이후 1~2개월 이내 출산율이 하락하는 것으로 분석  ◦ 박진백 부연구위원은 주택가격이 출산율에 미치는 영향이 커지는 것은 출산을 경제적 이득 관점에서 바라보는 경향이 강화된 결과일 가능성이 있다고 지적하였다.   - 자녀 출산은 그 자체로 많은 비용을 발생하지 않지만, 출산 이후 발생하는 양육, 보육, 교육 등에 발생하는 비용까지 고려하여 의사결정을 하게 됨   - 통계청 국민이전계정의 생애주기적자 구조(2020년 기준)에 따르면 생애기간 중 27세에 흑자(소득>소비)로 전환되며, 26세까지 1명당 6억 1,583만 원(개인 3억 4,921만 원, 정부 등 공공부문 2억 6,662만 원)이 지출되는 것으로 분석됨   - 따라서 자녀 2명을 출산한다면, 26세까지 약 12억 3,166만 원의 지출에 대한 의사결정을 하는 것으로 이해할 수 있음   - 자녀의 출산을 경제적 이득 관점에서 보는 경향이 강해질수록 주택과 같은 자산가격과 출산간의 경합관계는 강화될 수 있음  ◦ 충격반응함수를 추정한 결과에서 주택가격 상승 충격이 발생하면 합계출산율 하락은 최장 7년 동안 지속되며, 1%의 가격 상승에 향후 7년간 합계출산율이 약 0.014명이 감소하는 것으로 분석되었다. □ 박진백 부연구위원은 저출산 현상을 극복하고 지속가능한 사회구조 마련을 위해서는 주택가격이 지불가능한 수준에서 형성되고 변동성이 낮게 유지되어야 하며, 이를 위해 시장 수요자들이 부담가능한 수준의 주택이 지속적으로 공급되어야 한다고 제언하였다.

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주택가격에 대한 금리의 시간가변적인 영향 연구

"주택가격에 대한 금리의 시간가변적인 영향 연구" 국토硏, 워킹페이퍼 (WP 22-09호) 발간 □ 국토연구원(원장 강현수) 박진백 부연구위원은 워킹페이퍼 『주택가격에 대한 금리의 시간가변적인 영향 연구 – 금리상승기와 금리하락기 영향 비교를 중심으로』를 통해 최근 고물가에 따라 지속적인 금리 인상이 기대되는 상황에서 금리충격 발생이 주택시장에 미치는 영향을 분석하였다. ◦ 최근 우리나라를 비롯한 주요국은 코로나19에 대응한 유동성 확대와 러시아-우크라이나 전쟁에 따른 연료 및 식량의 글로벌 공급체인 충격으로 높은 물가상승률을 기록하고 있다. ◦ 이에 정책당국은 물가안정을 유도하기 위해 상당 기간 기준금리를 인상할 것으로 기대되며, 기준금리 인상의 영향으로 시중금리의 인상이 지속될 경우 금리충격이 주택시장에 영향을 미칠 유인이 존재한다. □ 이에 이 연구는 금리상승기·금리하락기 등의 조건에 따라 금리의 영향이 차별적일 수 있음에 초점을 맞추어 금리가 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다. ◦ 이 연구는 1991년 3월부터 2022년 3월까지 장기 시계열 자료를 이용하여 금리가 주택가격에 미치는 영향에 대한 충격반응함수를 추정하였으며, ◦ 시간불변 벡터자기회귀 모형, 국소투영법, 시간가변모수 벡터자기회귀 모형 등 다양한 분석모형을 통하여 전체 시기에 대한 비조건부 분석, 글로벌 금융위기 전후 금리인상기와 금리인하기에 대한 시기별 조건부 분석, 매 시점 월 단위에 대한 시점별 조건부 분석을 수행하였다. □ 분석 결과, 금리는 주택가격에 음(-)의 영향을 미치며, 이와 같은 영향은 글로벌 금융위기 이후 강화되었고 금리인하기는 영향이 즉각적인 반면, 금리상승기에는 일정한 시차를 두고 발생하는 것으로 분석되었다. ◦ (금리인하기) 금리충격 발생 시 주택가격 상승 반응이 즉각적으로 발생하며 금리 영향력이 15~18개월 유지되는 것으로 분석 ◦ (금리상승기) 금리충격 발생 시 주택가격 하락 반응이 12~15개월 시차를 두고 발생하는 것으로 분석 □ 구체적으로 모형별 분석 결과를 살펴보면 분석 샘플에 대한 조건을 강화할수록 주택가격에 대한 금리의 영향력이 강화되는 것을 확인하였다. ◦ (비조건부 분석) 시간불변 벡터자기회귀 모형을 통한 분석에서는 금리 인상 충격은 주택가격에 하락 영향을 미치는 것으로 분석   - 이 분석 결과는 금리 인상과 금리 인하의 충격반응이 대칭적이며, 모든 시점의 금리충격 영향이 모두 동일하다고 가정을 하고 있어 한계가 존재 ◦ (시기별 조건부 분석) 조건부 국소투영법을 적용하여 글로벌 금융위기 이전과 이후로 분석 샘플을 나누고, 금리상승기와 금리인하기로 샘플을 나누어 분석한 결과 조건에 따라 금리충격이 비대칭적인 영향을 확인   - 분석 결과, 글로벌 금융위기 이전에는 금리 인하가 주택가격에 미치는 영향이 뚜렷하지 않은 반면, 금리 인상은 6개월 이내 주택가격 하락 영향을 확인   - 글로벌 금융위기 이후 금리 인하는 주택가격에 즉각적인 가격상승 영향을 미치는 반면, 금리 인상은 12~15개월의 시차를 두고 주택가격에 영향을 미치는 것으로 분석 ◦ (시점별 조건부 분석) 시간가변모수 벡터자기회귀 모형을 적용하여 매 시점별 금리의 주택가격에 대한 충격반응을 추정한 결과에서는 2012년 이전에는 금리가 주택시장에 미치는 영향이 크지 않았으나 이후 시기에는 영향력이 점차 커지는 것을 확인 □ 박진백 부연구위원은 금리는 주택시장의 수요형성에 강한 영향을 미치기 때문에 금리변동은 주택시장의 높은 변동성을 유도할 수 있으며, 이에 정책당국은 금리정책 이후 유동성이 주택시장에 과도하게 유·출입되지 않도록 지속적인 모니터링과 정책적 보완장치가 필요하다고 제언하였다.