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전세 레버리지 리스크 추정과 정책대응 방안 연구 (Estimation on the Jeonse Leverage Risk and Policy Measures)

수시 22-08

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주택 매매시장과 전세시장의 시간가변적인 관계에 관한 연구

통권118권

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부동산세제의 시장 영향력과 향후 정책방향

부동산세제의 시장 영향력과 향후 정책방향   박진백 부연구위원, 이수욱 선임연구위원, 이태리 연구위원, 전성제 연구위원, 권건우 전문연구원 ● 부동산세제의 작동원리를 확인할 수 있도록 2기간 효용 극대화 모형에 기초하여 취득-보유양도 단계별 부동산세제가 주택 매매시장과 전세시장에 어떠한 영향을 미치는지 살펴볼 수 있는 이론 및 분석 모형을 구축 ● 부동산세제의 미시적 영향력   - 시장참여자의 점유형태에 가장 큰 영향을 미치는 세제는 취득세로 나타남   - 이론 모형의 수치최적화 분석결과, 전세가격과 양도소득세 간 상관관계 발견 ● 부동산세제의 거시적 영향력   - 취득세 인상은 단기적으로 거래량을 줄이지만, 가격안정화 효과는 발견되지 않았음   - 재산세의 변화는 매매거래, 매매가격, 전세가격에 유의한 영향을 미치지 않았음   - 종합부동산세는 주택거래에 5년의 시차를 두고 거래 증가 영향을 주는 한편, 매매가격과 전세가격에는 2년 이내에 상승 영향이 있는 것으로 분석   - 양도소득세는 동결효과를 발생시키며, 전세가격을 상승시키는 것으로 분석 정책방안    ➊ 시장영향력을 고려한 부동산세제 정책의 조합 필요    - 전체적으로 보유단계의 세부담을 높일 경우, 거래단계의 세부담을 낮추는 정책조합이 필요   ➋ 1세대 1주택 실거주자에 대한 비과세 및 세부담 완화 필요    - 생애주기를 고려한 1세대 1주택 실거주자에게 취득세 비과세 제도 등 세부담 완화정책이 시행되도록 제도 개편 필요   ➌ 임차인에게 세부담 전가 방지    - 임대사업자에 대한 운용비용을 낮춰 임대주택 공급유인은 높이되, 세부담 전가유인은 낮춰 임대인과 임차인 모두에게 이득이 되는 윈윈 전략을 채택할 필요   ➍ 부동산세제 정책 준칙 마련    - 정책의 방향성과 해당 제도의 변화추세, 변화폭에 대한 준칙을 정하여 국민들이 예측가능한 부동산활동을 수행할 수 있는 기반 강화

발간물 > 세미나/공청회자료

전세 시리즈 세미나1 주택시장에서의 전세의 의미와 역할

[기조 강연] - 전세의 의미와 미래 / 김경환 연구석학교수 (서강대학교) [주제 발표] - 전세시장 메커니즘과 영향력 변화 / 박진백 박사 (국토연구원) - 사회경제적 환경에 따른 전세관련 법제도의 변화 / 김영두 교수 (충남대학교 법학전문대학원)

연구원소식 > 보도자료

부동산세제의 시장 영향력과 향후 정책방향

“부동산세제의 시장 영향력과 향후 정책방향” 국토硏, 국토정책Brief 제938호 □ 국토연구원(원장 심교언) 부동산시장연구센터 박진백 부연구위원은 국토정책Brief 제938호 “부동산세제의 시장 영향력과 향후 정책방향”을 통해 취득-보유-양도 단계별 부동산세제가 주택 매매시장과 전세시장에 어떠한 영향을 미치는지 살펴볼 수 있는 이론 및 분석 모형을 구축하고 주택시장 안정을 위한 정책적 시사점을 제시하였다.  ◦ 이론 모형 구축을 통해 단계별 부동산세제의 부과가 매매시장과 전세시장에 미치는 영향을 파악  ◦ 이론 모형을 이용한 수치최적화 시뮬레이션 결과, 전세가격에 대한 양도소득세의 영향력 발견 □ 부동산세제가 자가 선택에 미치는 영향을 살펴보면 취득세가 다른 세제에 비해 점유유형 결정에 대한 영향력이 높은 것으로 분석됨  ◦ 모든 세제에서 세율의 인상은 자가점유 확률을 낮추는 반면, 세율의 인하는 자가점유 확률을 높이는 것으로 분석되어 세금부담이 발생하면 크든 작든 자가점유에 일정한 부담이 될 것으로 추정  ◦ 취득세를 인상했을 때, 자가점유에서 이탈하는 가구가 가장 많았으며, 양도소득세, 재산세, 종합부동산세의 순으로 이탈 가구가 발생하는 것으로 분석  ◦ 양도소득세를 제외한 세제에 대한 분석에서는 세율을 인하할 경우 임차점유가 감소하고, 세율을 인상할 경우에는 임차점유가 증가하는 것으로 분석 □ 부동산세제가 국내 주택시장에 미치는 영향을 살펴보면  ◦ (매매거래량) 양도소득세 인상 충격은 1년 이내 거래량에는 영향이 발견되지 않으나, 이후 거래량을 지속 감소시키는 것으로 분석되어 동결효과를 확인  ◦ (매매가격) 양도소득세 인상 충격이 발생하면, 2년 이내에는 매매가격에 영향을 미치지 않지만, 3년 후부터는 매매가격하락 영향력이 있는 것으로 분석됨  ◦ (전세가격) 종합부동산세 인상 충격이 발생하면 2년 후까지 전세가격이 상승하는 것으로 분석되었으며, 이는 종합부동산세 중과에 따른 세부담이 임차인에게 전가되는 것을 시사  □ 박진백 부연구위원은 주택시장 안정을 위한 정책적 시사점을 다음과 같이 제시하였다.  ◦ 부동산세제별로 거래량, 매매 및 전세가격의 영향력은 상이하므로 세제 간의 연관성을 고려한 정책조합이 필요  ◦ 주택시장이 실거주자의 주거 선택을 유도하여 시장안정화를 도모하기 위해서 1세대 1주택 실거주자에 대한 세부담 완화정책 실시 필요  ◦ 임대사업자에 대한 운용비용을 낮춰 임대주택 공급유인은 높이되 세부담 전가유인은 낮춰 임대인과 임차인 모두에게 이득이 되는 윈윈 전략을 채택할 필요  ◦ 부동산세제 정책에 대한 일정한 준칙을 마련하여 정책의 예측가능성을 강화할 필요

연구원소식 > 보도자료

역전세 발생 추이와 보증금 미반환 위험 연구

“역전세 발생 추이와 보증금 미반환 위험 연구” 국토硏, 워킹페이퍼(WP 23-06호) 발간 □ 국토연구원(원장 심교언) 박진백 부연구위원은 워킹페이퍼 『역전세 발생 추이와 보증금 미반환 위험 연구』를 통해 역전세 발생 증가가 보증금 미반환 위험을 심화시킬 수 있는 것으로 분석하였다.  ◦ 2022년 이후 전세가격이 하락하면서 존속 중인 전세 계약의 전세가격보다 시장에서 거래되는 전세의 시세가 낮아지는 역전세 현상이 발생하고 있는 상황이다.  ◦ 역전세 심화로 차기 임대차 계약의 보증금으로 존속 중인 임대차 계약의 보증금을 반환하지 못하는 임대인이 늘어남에 따라 법원 경매, 임차권등기명령, 전세보증금 보증사고 등이 늘고 있는 상황이다. □ 이 연구는 KB 전세가격지수와 국토교통부 실거래가격자료를 이용하여 역전세 발생 여부를 진단하고, 역전세 발생 추이를 분석하였다.  ◦ KB 전세가격지수를 이용하여 전세가격이 24개월 전 전세가격과 비교하여 하락한 경우를 역전세로 식별하여 분석하였다.  ◦ 국토교통부 실거래가격자료를 이용하여 전세가격이 직전 전세계약과 비교하여 하락한 경우를 역전세로 식별하여 분석하였다. □ KB 전세가격지수를 이용하여 역전세 발생 추이를 분석한 결과, 주택통계를 집계한 1986년 이후 전국 기준으로 4차례 발생한 것으로 분석되었다.  ◦ 첫 번째 역전세는 IMF 외환위기로 인해 경기침체가 극심했던 시기인 1998년 3월에 발생하여 23개월 동안 지속되었다.  ◦ 두 번째 역전세는 2003~2004년 카드대란 이후 전세 수요가 감소했던 시기로 2004년 5월에 발생하여 24개월 동안 지속되었다.  ◦ 세 번째 역전세는 주택 공급이 증가하여 전세 수급이 안정되었던 2019년 4월에 발생하여 11개월 동안 지속되었다.  ◦ 네 번째 역전세는 2020~2021년 저금리로 주택시장이 과열된 이후 금리 인상으로 가격하락이 시작된 2022년에 발생하여 2023년 7월 현재 진행 중이다. □ 국토교통부 실거래가격자료를 이용하여 분석한 결과, 직전 전세계약의 전세가율이 높을수록 차기 전세계약이 역전세가 될 확률이 증가하는 것으로 분석되었다.  ◦ 2017~2022년까지는 직전 전세계약의 전세가율이 50% 이하인 경우는 차기 전세계약에서 역전세가 발생할 확률은 20%대 수준으로 분석되었으며, 2023년에는 역전세 발생 확률이 32.8%로 증가한 것으로 분석되었다.  ◦ 직전 전세계약의 전세가율이 증가함에 따라 차기 계약에서 역전세가 발생할 확률이 증가하는 것으로 분석되었으며, 2023년의 경우 직전 전세계약의 전세가율이 100%를 넘는 경우에는 51.1%가 역전세로 이행되는 것으로 분석되었다. □ 역전세의 발생은 법원 경매, 임차권등기명령 신청, 전세보증사고 발생으로 이어지는 것으로 분석되어 역전세는 보증금 미반환 위험과 관계있는 것으로 확인하였다.  ◦ 전체 시기를 분석한 결과, 역전세 1% 증가는 법원 경매 0.067% 증가, 임차권등기명령 신청 0.312% 증가, 전세보증사고 0.064% 증가와 관계있는 것으로 분석되었다.  ◦ 이와 같은 역전세 영향은 2018~2020년에는 약화되거나 영향이 발견되지 않는 것으로 분석되었다.  ◦ 2021년 이후에는 역전세가 보증금 미반환 위험에 대한 영향이 강화되어 역전세 1% 증가는 법원 경매 0.077% 증가, 임차권등기명령 신청 0.431% 증가, 전세보증사고 0.297% 증가와 관계있는 것으로 분석되었다. □ 박진백 부연구위원은 임대차시장이 너무 경직적으로 운영되지 않는 범위 내에서 과도한 전세가율에 대한 규제, 전세보증금의 DSR 포함, 보증금 예치제도 등을 통해 보증금 미반환 위험을 낮추고 건전한 임대차 시장을 유도할 필요가 있다고 제언하였다.

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전세 시리즈 공동 세미나 개최

전세 시리즈 공동 세미나 개최 일        시 ㅣ 2023년 8월 17일(목), 14:00 장        소 ㅣ 건설회관 2층 중회의실 주        제 ㅣ 주택시장에서의 전세의 의미와 역할  국토연구원(원장직무대행 김태환)은 한국주택학회(회장 김진유)와 함께 8월 17일(목) 13시 서울 논현동 건설회관 2층 중회의실에서 ‘전세 시리즈 세미나: 주택시장에서의 전세의 의미와 역할’을 주제로 공동 세미나를 개최했다.  국토연구원 김태환 원장직무대행은 안전하고 투명한 임대차시장 환경조성을 위해서는 전세시장과 전세제도에 대한 체계적인 이해와 실태분석을 기반으로 지속가능한 전세의 위상과 역할을 재정립할 필요가 있다고 밝혔다.  한국주택학회 김진유 회장은 건전한 주택시장 형성과 주거안정 향상을 위한 전세제도를 어떻게 할 것인가에 대한 논의가 필요하며, 전세의 본질적인 의미와 역할을 이해한다면, 세입자와 임대인 모두를 보호할 수 있는 제도 개선도 기능할 것이라고 밝혔다.  이번 세미나는 개회식 및 축사, 서강대 김경환 연구석학교수의 “전세의 의미와 미래”라는 기조강연에 이어 2개의 주제발표가 있었다. 첫 번째는 박진백 국토연구원 부연구위원이 ‘전세시장 메커니즘과 영향력 변화’를 주제로 발표했다. 두 번째는 김영두 충남대학교 법학전문대학원 교수가 ‘사회경제적 환경에 따른 전세관련 법제도의 변화’를 주제로 발표했다.  이후 토론은 이용만 교수(한성대)가 좌장을 맡아 진행했으며, 토론자로 임재만 교수(세종대), 송인호 소장(한국개발연구원), 서미숙 부장(연합뉴스), 박병석 전세사기피해지원단장(국토교통부)이 참석했다.