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불법건축물의 주거용 임대 실태와 세입자 주거권 보장 방안

저층주거지를 중심으로 무단 용도변경, 방 쪼개기, 불법 증축 등 불법행위가 만연하다. 이를 통해 만들어진 불법건축물은 주로 임대되는데, 불법건축물에 거주하는 세입자는 물리적·법적·경제적 취약성을 경험한다. 윤성진 부연구위원이 수행한 ｢불법건축물의 주거용 임대 실태와 세입자 주거권 보장 방안｣은 불법건축물이 만들어지고 임대되는 실태와 메커니즘을 보여주고 제도 개선 방안을 제시하고 있다. KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 윤성진: 우리나라에는 주거용 임대를 위한 기준이 없다. 심지어 「건축법」 등을 위반하여 건축물대장에 ‘위반’으로 낙인찍힌 건물을 임대하는 것에도 제한이 없다. 정말 이상한 일이다. 불량 식품을 팔거나 안전하지 않은 제품을 판매하는 행위는 법적으로 금지되는데, 불량 주택을 임대하는 행위에 대한 금지는 없는 것이다. 이러한 문제의식 속에서 실태를 파악하고 대안을 모색하고자 하였다. KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가? 윤성진: 이 연구는 불법건축물이 만들어지고 임대되는 과정을 다각적으로 살펴보았다. 주요 행위자를 중심으로 공급자의 건축·공급 행위, 공무원의 단속·조치, 세입자의 임대과정과 거주 경험에 대해 폭넓게 다루었고, 현장조사, 인터뷰, 전문가 조사, 양적분석 등 다양한 방법론을 활용하였다. 이를 통해 불법건축물이 왜 만들어지는지, 어떻게 만들어지는지, 어떻게 임대되는지 정리하였다. 이를 기초로 거주적합성 기준 도입, 단속 및 조치 실효성 강화, 세입자 보호 방안 등 장·단기 정책 방안도 제시하였다. KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는? 윤성진: 이 연구를 수행하면서 계속해서 확인하게 되었던 것은 불법건축물이 정말 많다는 것이었다. 몇 개 사례 지역에 연구진이 방문하여 우편함, 전기·가스·수도 계량기, 보일러 연도, 실외기, 주차대수, 외부 마감, 난간 및 창호 크기 등을 직접 확인하고, 건축물대장과 비교하여 불법성을 점검하였는데, 4~5집에 한 집은 불법적 요소가 있었다. 이 과정에서 단속의 한계나 불법건축물의 특징을 확인할 수 있었다. 또한 건축물대장과 주택임대차 신고자료를 연계하여 분석하는 작업도 수행하였는데, 이미 단속이 이루어진 불법건축물이 주거용으로 임대되는 경우가 얼마나 많은지, 또 다세대·연립주택 중에서 살 집을 구하는 임차인 입장에서 얼마나 흔하게 불법건축물을 접하게 될지 유추할 수 있었다. KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은? 윤성진: 이 연구가 한창 진행되던 시기에 ‘전세사기’ 피해가 심각하게 터져나왔다. 불법건축물에서 전세사기를 당하는 경우도 많았는데, 이 경우 정부의 지원 정책을 이용하기 어렵거나 피해자가 이행강제금을 물어야 하는 문제가 발생했다. 이에 ‘불법건축물×전세사기 국회토론회’를 기획·개최하여 문제를 공론화하였고, 이것이 이후 전세사기 피해지원 논의에 불법건축물 문제가 포함되도록 하는데 기여했다고 생각한다. 또한 전세사기 피해지원 정책 구상에 제언할 기회가 있었는데, 불법건축물 이슈에 대해 논의하는데 이 연구에서의 경험이 도움이 되었다. 다만, 현재까지도 불법건축물에서 전세사기를 당한 피해자 분들이 충분히 만족할 만한 정책적 대안은 마련하지 못한 것 같다. 아쉽고 또 죄송한 부분이다. 이에 대해 앞으로도 끊임없이 고민하고 노력하고자 한다. KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면? 윤성진: 주거권 보장에 관한 정책연구를 지속할 생각이다. 특히 이 연구는 주거권의 다양한 측면 중 ‘거주적합성’과 닿아있다. 기존 주택임대차 연구가 주로 ‘주거비’, ‘점유안정성’을 중심으로 이루어져, ‘주거 품질’이나 ‘거주적합성’을 다룬 연구는 적었던 것 같다. 불안정하고 부적합한 주택에 거주하는 사람을 최소화하고, 더 많은 사람이 쾌적한 환경에서 안정적으로 살게 하는 방안을 고민하고자 한다. 윤성진 부연구위원은 2020년 연세대학교 도시공학 박사를 취득하고, 현재 국토연구원 주택·부동산연구본부 주거정책연구센터 부연구위원으로 재직 중이다. 주요 연구분야는 주거정책, 주택임대차 제도, 주거권 등이다.

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초소형 전기차 기반의 모빌리티 서비스 보급 및 확산 방향

“초소형 전기차 기반의 모빌리티 서비스 보급 및 확산 방향” 국토硏, 워킹페이퍼 23-11호 □ 국토연구원(원장 심교언) 심지섭 부연구위원은 워킹페이퍼 『초소형 전기차 기반의 모빌리티 서비스 보급 및 확산 방향』을 통해 초소형 전기차 기반의 모빌리티 서비스 관련 현안을 진단하고 향후 보급 및 확산 방향에 대해 제언하였다. ◦ 초소형 전기차는 도심지 내 이동성·친환경성·First-Last Mile 접근성·경제성·다수단 교통 연계성 등 다양한 장점을 지닌 新 모빌리티 수단 중 하나이다. ◦ 초소형 전기차 시장은 기존 내연기관 자동차 시장과 달리 기술적 진입 장벽이 낮아 국산 중소 기술 업체의 참여가 가능하며 신산업·일자리 창출 등 다양한 기여가 가능하다. ◦ 그러나 국내에서 초소형 전기차는 아직까지 낯선 이동 수단으로 인식되고 있으며, 짧은 주행거리와 차량의 충돌 안전성 등 차량에 대한 부정적 인식이 존재한다. ◦ 이에 국내외 초소형 전기차가 활용될 수 있는 모빌리티 서비스 사례를 고찰하여 현안을 진단하고, 초소형 전기차의 확산을 위한 법·제도적 개선점을 찾을 필요가 있다. □ 해외 시장에서 초소형 전기차가 포함된 저속 전기자동차 및 전기 유틸리티 자동차 시장은 고성장 중이다.  ◦ 해외 시장에서의 초소형 전기차는 일반적으로 마이크로카(Microcar)로 분류하며, 국가마다 상세 분류 기준은 다르나 경차보다 무게가 가볍거나 크기가 자동차를 총칭한다. ◦ 르노(Renault) 社에서 2012년부터 보급하기 시작한 초소형 전기차인 트위지의 약진과 함께 초소형 전기차는 큰 대중적 인지도를 얻게 되었으며, 중국 우링(Wuling) 社의 초소형 전기차인 홍광 Mini EV가 테슬라(Tesla) 社의 모델 3를 제치고 글로벌 전기차 판매 1위를 달성하기도 하였다. ◦ 우리나라에서는 2017년 르노 삼성의 트위지 판매를 시작으로 현재 여러 중소·중견 업체들이 참여하여 승용 및 화물용 초소형 전기차를 판매하고 있으나, 차량의 단종, 판매 중단, 해외 차종의 국내 미출시 등 국내에서 보조금 지급이 가능한 형태로 판매되고 있는 초소형 전기차는 소수에 불과하다. [표 1 참조] □ 국내외에서는 초소형 전기차 기반의 모빌리티 서비스 수요처를 찾기 위한 다양한 프로젝트·실증 사업을 수행하였다. ◦ 유럽연합(EU)의 STEVE(Smart-Taylored L-category Electric Vehicle demonstration in hEterogeneous urban use-cases) 프로젝트에서는 초소형 자동차를 활용한 e-MaaS 구축을 목표로 하고 있다. ◦ 일본 토요타(Toyota) 社에서는 하모 (Harmonious Mobility: Ha:Mo) 프로젝트를 통해 자사의 초소형 전기차를 이용한 도시 내 카셰어링 서비스를 수행하였으며, 교통 인프라가 부족한 지역의 교통약자 지원 수단으로서 e-모빌리티 도입 실증 사업을 다수 수행하였다. ◦ 우리나라의 우체국 우정사업본부에서는 ‘집배 물류 혁신전략’을 통해 전국에 운용 중인 15,000여 대의 일반 이륜차(오토바이)를 총 1만 대의 초소형 전기차로 전환하는 계획을 수립하였다. ◦ 산업통상자원부의 ‘초소형 전기차 산업 및 서비스 육성 실증 지원 사업’에서는 대중교통 소외지역 이동지원, 배달·근거리 서비스, 공공분야 이동지원, 모빌리티 연계형 이동서비스 등 초소형 전기차 기반의 신규 모빌리티 서비스를 개발하기 위한 실증 연구를 수행하였다. □ 심지섭 부연구위원은 워킹페이퍼를 통해 국내외 초소형 전기차 기반 모빌리티 서비스 사례 조사를 통해 현재 당면한 현안 사항을 면밀히 고찰하였고, 향후 초소형 전기차의 보급 및 확산을 위한 신규 서비스 발굴 및 법·제도적 보완이 필요하다고 제언하였다.

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국유재산 관리혁신을 위한 프롭테크 활용방안

“국유재산 관리혁신을 위한 인공지능 활용 필요성 제언” 국토硏, 워킹페이퍼 (WP 23-04호) □ 국토연구원(원장직무대행 김태환) 심지수 부연구위원은 워킹페이퍼『국유재산 관리혁신을 위한 프롭테크 활용방안』을 발간하고 국유재산 관리에 발생하는 비용 절감 및 관리 효율성 확보를 위한 프롭테크 활용방안을 제시했다.   ◦ 정부 국정과제인 재정 정상화 및 재정 지속가능성 확보의 방안으로 국유재산 매각 및 활용을 추진 중인 상황으로 국유재산 관리 효율화를 통한 재정 절감 필요  ◦ 특히 2022년도 차세대 예산회계시스템 출범으로 국유재산 정보시스템이 구축되어 국유재산과 직접적으로 관련된 데이터 및 그 외 활용이 가능한 데이터를 실시간으로 연계하는 등 국유재산 관리 효율화를 위한 기반 마련  ◦ 이 연구는 재정의 절감과 지속가능성 확보를 위한 국유재산 관리혁신 방안으로 프롭테크 전략 도입을 검토하고 활용방안을 제안 □ 프롭테크(proptech)는 부동산(property)과 기술(technology)의 합성어로 부동산 산업에 IT 기술을 접목한 서비스를 의미하며 부동산 자산에 대한 데이터 구조화, 인공지능을 활용한 관리체계 구축, 기계학습을 활용한 예측 시뮬레이션 기술 등의 기반 기술이 있다.  ◦ 부동산 자산에 대한 데이터 수집 및 실시간 데이터 업데이트 및 분석을 통해 부동산 가격, 부동산 거래, 가치 동향, 잠재적 위험 등 판단  ◦ 인공지능을 활용한 관리체계 구축 및 기계학습(machine learning)을 활용한 예측 시뮬레이션을 통한 의사결정 지원  ◦ 온라인 거래 활성화 등을 위한 부동산 정보에 가상현실 및 증강현실 기술 적용   ◦ 부동산의 물리적 상태를 측정 및 모니터링하고 건물 상태에 대한 데이터를 지속적으로 송수신하는 사물인터넷(IoT: Internet of Things) 기술을 활용하여 부동산 관리 □ 해외 프롭테크 활용사례를 살펴보면‘오픈도어’는 부동산 거래에서 발생하는 불확실성을 알고리즘 분석 등을 통해 상쇄하고, ‘오피스블록스’는 이미지 분류 및 딥러닝 기술을 활용해서 상업용 부동산의 가격을 추정하는 서비스를 제공  ◦ ‘오픈도어’는 아이바잉 산업을 선도하는 기업으로 부동산 매물의 적정가를 산정하는 알고리즘을 고도화하여 적정 가격에 매물을 매입하고 수리하여 다시 판매하고 전 과정을 홈페이지와 앱을 통해 서비스를 제공  ◦ ‘오피스블록스(OfficeBlocks)’는 인공 지능(AI), 빅 데이터 및 모바일 통신을 결합 분석하여 투자자, 임차인 및 상업용 부동산(CRE) 중개인에게 아시아 태평양 주요 도시의 상업용 부동산에 대한 의사결정을 위한 데이터 및 분석 지원 □ 국유재산의 관리혁신을 위한 프롭테크 활용방안으로 ➀ 유휴 국유재산 예측 시스템 구축, ➁ 무단점유 판별 시스템 도입, ➂ 국유재산 개발 시뮬레이션, ➃ 국유재산 중개시스템 고도화, ➄ 사물인터넷(IoT)을 활용한 국유재산 관리 자동화를 제안  ◦ 유휴 국유재산 예측 시스템: 차세대 예산회계시스템 내 구축된 데이터와 국유재산 총조사 결과를 활용하여 국유재산의 유휴 여부를 예측할 수 있는 기계학습 모델을 도입하고, 전 필지를 실사하는 대신 기계학습을 통해 총조사 실사 대상 재산을 선정하고 실사를 진행하여 국유재산총조사에 필요한 비용 절감 및 상시 모니터링 체계 확보  ◦ 무단점유 판별 시스템: 차세대 예산회계시스템 내 국유재산대장정보(재산종류, 입지특성, 용도 등), 위성사진(시계열) 등을 수집하고 국유지 필지별 시계열 위성사진의 속성을 딥러닝을 활용하여 허가 없이 필지 형상이 변화한 필지를 식별   ◦ 국유재산 개발 시뮬레이션: 국유재산이 가진 가치를 최적으로 활용하기 위해 프롭테크 기반 국유지 개발 시뮬레이션 기능을 국유재산 시스템에 추가하여 국유지 개발 적지 선정, 국유지 개발 경제성 분석, 추천 도입 기능 등 검토  ◦ 국유재산 중개시스템 고도화: 국유재산 매입과 매각에 필요한 프롭테크 기반 의사결정 지원 시스템 도입 및 미활용 재산에 대한 활용 활성화를 위해 국유재산 포털에 있는 행정·공공기관 복덕방 기능을 차세대 예산회계시스템으로 통합하고 프롭테크를 활용한 부동산 중개시스템 구축  ◦ 사물인터넷(IoT)을 활용한 국유재산 관리 자동화: 국유재산 중 건물관리에 사물인터넷 기술을 적용하여 관리비용 절감

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