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금융시스템 안정과 지속적인 주택공급 두 목표 균형 있게 설계 필요
“금융시스템 안정과 지속적인 주택공급 두 목표 균형 있게 설계 필요” 국토硏, 국토정책Brief 제1080호 발간 □ 국토연구원(원장 임재만) 부동산시장정책연구센터 황관석 연구위원과 연구진은 국토정책 Brief 제1080호 “지속가능한 부동산개발금융 개선 방안”을 통해 저자본·고차입 및 차환 중심 구조 등 구조적 취약성이 내재하는 국내 부동산 PF(Project Finance)의 근본적인 구조 개선이 필요함을 지적하였다. ◦ (부동산 PF사업) 총사업비의 5~10% 수준에 불과한 낮은 자기자본으로 나머지 90~95%는 ‘브릿지론’과 PF대출 등을 통해 자금을 조달하며 높은 레버리지를 활용하는 구조적 특성이 존재함 ◦ (주택 PF사업) 2017년부터 2024년까지 HUG의 주택 PF보증 사업지 218건을 대상으로 분석한 결과, 평균 자기자본비율은 5.62%로 나타났으며 신용등급은 시행사가 시공사보다 낮은 등급의 특성을 보였음 □ 황관석 연구위원과 연구진은 보고서를 통해 다음과 같은 정책방안을 제시하였다. ◦ 자기자본비율 20%로의 상향 목표는 유지하되, 인센티브 강화를 통해 시장의 수용성을 높여 단계적, 완만한 적용을 추진하고 지역, 유형별, 시장국면별 차등적용 방안 마련 ◦ 자기자본비율 확대를 위해 지분 중심의 자본조달 구조를 확산하고 PFV(Project Financing Vehicle), 리츠, 신탁 간 규제차익을 해소하며 전문 IB(Investment Banking) 및 대형 디벨로퍼 육성을 추진 ◦ 담보, 보증 중심에서 사업성에 기반한 평가체계 구축을 위해 전문 평가기관 인증제를 도입하고 일률적인 리스크 관리보다는 고위험 PF군 중심으로 위험가중을 차등화 ◦ 보증 중심의 신용보강 구조 개선을 위해서 책임준공 표준약정 및 손해배상 상한 설정, 우발채무 회계인식 강화, 위험기반 보증료 차등화 등을 추진 ◦ 반복적 부동산시장 위기에 대응하여 상시 PF관리체계를 구축하여 조기경보시스템(EWS) 고도화 및 시장환경 변화에 따른 자동조정 룰 도입을 추진
등록일 2026-09-16
연구원소식 > 우수보고서 소개
주거복지 정책간 연계 강화를 위한 소득·자산 기준 개선방향 연구
다양한 주거복지정책이 양적으로 크게 확대되었지만, 정작 지원이 절실한 가구를 촘촘히 가려내는 자격 기준에 대한 고민은 충분하지 못했다. 공공임대주택, 주거급여, 주택금융 등 정책마다 소득·자산 기준이 제각각이어서 수요자의 혼선을 키운다는 지적도 끊이지 않았다. 이길제 연구위원이 수행한 「주거복지 정책간 연계 강화를 위한 소득·자산 기준 개선 방향 연구」는 1986년 이후 주요 주거복지정책의 소득·자산 기준이 어떻게 변해왔는지를 추적하고, 여러 실증 데이터와 해외 사례를 통해 누구에게, 어떤 기준으로 주거복지 자격을 부여하는 것이 합리적인지를 종합적으로 진단한다. KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 이길제: 2016년부터 다양한 주거복지정책을 연구해 왔는데, 각각의 소득·자산 기준이 어떤 논리로 형성된 것인지, 왜 개별 정책마다 소득이나 자산의 기준선을 설정하는 방식이 다른 것인지 항상 궁금했었다. 그런데 사회복지 영역과 달리 주거복지에서는 이런 부분들에 대해서 참고할 만한 연구가 거의 없었다. 그래서 어떤 대상에게 자격을 주는 것이 합리적인지에 대한 이론적·실증적 검토와 사회적 논의의 토대를 마련하고, 가구의 경제적 특성에 부합하는 촘촘한 주거지원 체계를 모색하고자 연구를 시작했다. KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가? 이길제: 주거복지 분야에서 그동안 깊이 다루어지지 않았던 복지 할당 원리와 재산조사(means-test)를 체계적으로 분석한 선도적 연구다. 새로운 정책을 도입할 때 가구의 경제적 자원 수준에 따라 자격을 판단할 수 있는 명확한 준거를 마련한 것이다. 정책 간 일관성 부족 문제를 짚고 수요자의 혼선을 줄이도록 제도적 연계를 강화하는 방향을 제안했으며, 가구 규모별 소득 세분화, 자산조사 범위의 순자산 확대, 기준중위소득 활용 등 시대 변화에 부합하는 발전 방향도 제시했다. 사회복지 영역의 할당 원리를 주거복지로 확장했다는 점에서 후속 학술 연구를 새롭게 촉발할 수 있는 연구가 될 것으로 본다. KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는? 이길제: 연구를 진행하면서 1980년대부터 현재까지 제·개정된 법령과 업무편람, 지침을 일일이 추적하며 파편화된 기준의 변화과정을 체계적으로 정리하는 일이 만만치 않았다. 특히나 특정 시점에 소득·자산 기준이 변경됐는데, 왜 변경되었는지, 그 근거는 무엇인지를 문헌으로 확인하기가 어려워 연구가 더 이상 진전되지 않고 막혀있었다. 그런데, 국토교통부 공무원들을 대상으로 인터뷰하는 과정에서 기준이 변경된 원인이 감사원 지적사항 때문이라는 것을 알게 되었고, 실제 감사원 자료를 찾아보니 해당 내용을 발견할 수 있었다. 경험 많은 실무자의 중요성을 새삼 느낄 수 있었던 순간이었다. KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은? 이길제: 이 연구에서 주거복지의 주요 정책수단이라 할 수 있는 공공임대주택과 주거급여, 주택금융에 대한 소득·자산 기준의 변화 과정을 체계적으로 정리했다는 것에서 가장 큰 보람을 느꼈다. 다만 거시적인 제도 개선 방향에 초점을 맞추다 보니 개별 쟁점에 대한 구체적인 대안까지는 설계하지 못했고, 기준 개편에 따른 정책 효과나 사회적 파급력, 재정 소요를 계량적으로 명확히 추정하지 못한 것은 아쉬운 점으로 남는다. KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면? 이길제: 이번 연구에서 제기한 쟁점들을 풀기 위해 개별 정책 사안별로 더 구체적인 제도 개선 대안을 마련하는 심층 후속 연구를 하고 싶다. 또한, 개별 주거복지정책의 수요를 소득·자산 기준으로 변환하는 연구방법론과 대안에 대해서도 어느 정도 연구를 진행했지만 연구방법론의 엄밀한 검증 과정을 거치지 못해 보고서에 담지 못한 부분이 있었다. 이와 관련해서도 후속 연구를 하고 싶다. 이길제 연구위원은 2016년 서울대학교 환경대학원에서 도시계획학 박사를 취득하고 현재 국토연구원 주거정책연구센터 연구위원으로 재직 중이다. 주요 연구분야는 주거복지, 주택정책, 부동산정책, 기초생활보장, 사회보장 행정데이터 등이다.
등록일 2026-06-16
연구원소식 > 보도자료
“노후계획도시정비, ‘주택 통합 재건축’을 넘어 ‘도시기능 향상’으로”
“노후계획도시정비, ‘주택 통합 재건축’을 넘어 ‘도시기능 향상’으로” 국토硏, 국토정책Brief 제1056호 발간 □ 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」은 노후계획도시의 도시기능 향상, 정주여건 개선, 미래도시로의 전환을 통해 국민 생활의 질적 향상을 도모하기 위해 2023년 12월 제정되었음 ◦ 2026년 2월 기준 경기도 산본(군포), 중동(부천), 평촌(안양), 일산(고양), 분당(성남) 등 5개 1기 신도시가 「노후계획도시정비기본계획」을 수립 ◦ 그러나 해당 기본계획의 특별정비예정구역 182개소 중 181개소가 ‘주택단지 정비형’으로 지정되면서, 도시기능 향상이라는 제도 본래의 목적이 충분히 반영되지 못한 것으로 나타남. □ 국토연구원(원장직무대행 김명수) 도시정책·환경연구센터 구지영 전문연구원과 연구진은 국토정책 Brief 제1056호 “노후계획도시정비, ‘주택 통합 재건축’을 넘어 ‘도시기능 향상’으로”를 통해 노후계획도시 정비사업이 공동주택 중심으로 추진되는 한계를 지적하고, 도시기능 향상을 위한 제도 개선 방향을 제시하였다. □ 주택단지 정비형을 제외한 상업·산업·기반시설 등 비주거 시설을 포함한 정비방식에 대해서는 구체적인 가이드라인과 특례가 미비 ◦ 주민의 관심도가 높고 비교적 구체적인 가이드라인이 주어지는 주택단지 정비형 위주로 특별정비구역이 설정 □ 노후계획도시정비제도는 종사자 수를 가구수로 나눈 직주비가 1이상이 되도록 권장되어지나이를 위해 실제 계획 수립 시 외부의 일자리 확보계획을 사용 ◦ 수도권 5개 1기 신도시 모두 노후계획도시 정비사업을 통해 구체적으로 확보가능한 일자리 수만 포함하여 계획 직주비를 산출할 경우 현황 직주비보다 감소함은 물론이고, ‘1’을 넘지 못하는 경우도 발생 □ 기반시설과 생활환경시설이 구분없이 사용되고 있고 계획단계별 연동에 대한 가이드가 부족하며, 또한 기반시설 및 생활환경 기능계획은 실행력이 부족한 구조임 □ 구지영 전문연구원과 연구진은 보고서를 통해 도시기능 향상을 위한 다음과 같은 정책방향을 제시하였다. ◦ (지표와 계획체계 개선) 노후계획도시정비사업을 통한 ‘도시기능 향상’을 위하여 적합한 노후 계획도시의 평가를 바탕으로 실행력 있는 정비계획이 수립될 수 있도록 지표와 계획체계의 개선 필요 ◦ (공간계획체계 보완) 도시기능 향상을 위해 수립된 정비계획이 공간상에 적절히 반영되도록 ‘특별정비예정구역’의 설정 방식을 개선하고, ‘특별정비구역 외 지역’의 관리 기능을 강화하여야 함 ◦ (다양한 정비방식 유도) 공동주택의 정비뿐 아니라 상업·업무지역의 정비도 활성화될 수 있도록 다양한 정비방식을 유도하고 각 정비방식에 따른 특례·공공기여 기준을 마련하여야 함
등록일 2026-04-01
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