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외지인 주택거래가 주택가격에 미치는 영향 분석
WP 20-13
저자 황관석
발행일 2020-12-22
발간물 > 정기간행물 > 부동산시장조사분석
[인포그래픽스] K-REMAP 지수로 바라본 우리동네 부동산시장: 성남, 용인
v.40 (2023. 1) 겨울
저자 황관석, 권건우
발행일 2023-01-21
발간물 > 정기간행물 > 국토정책 Brief
미분양주택 위기단계별 정책 대응방향
미분양주택 위기단계별 정책 대응방향 황관석 부연구위원, 김지혜 부연구위원, 이윤상 부연구위원 ● 급격한 금리 인상과 유동성 축소에 따른 분양가 상승, 일부 지역은 공급 과잉 등의 요인으로 인해 2022년 하반기 이후 미분양주택은 증가 추세 - 2023년 2월 이후 소폭 감소하였으나 준공 후 미분양주택은 증가 ● 미분양주택의 위기단계는 장기평균수준을 고려하여 정상, 관심, 위험진입, 위험발생 등 4개로 구분할 수 있으며 2023년 10월 현재 수도권은 정상단계, 지방은 관심단계를 보임 ● 미분양주택의 위험은 PF대출 부실, 주택착공 감소, 건설업 폐업과 부도, 건설업 취업자 수 감소로 이어져 국민경제에 부정적 영향을 미치고 있음 ● 과거 IMF 외환위기, 글로벌 금융위기 당시 전국의 미분양주택이 10만 호를 넘어서면서 본격적인 대책이 추진되었으며 수요자 측면에서는 세제 지원이, 공급자 측면에서는 환매조건부 매입정책과 유동화채권(P-CBO)을 통한 유동성 지원정책이 미분양주택 해소에 큰 역할을 담당 ● 미분양주택 해소방안에 대해서는 찬반 의견이 있을 수 있으나 국민경제에 미치는 부정적 영향을 고려하면 위험수준에 따라 제한적인 지원책이 필요 정책방안 ➊ 미분양주택의 위험수준 평가결과에 따라 관심, 위험진입, 위험발생 등 위기단계별로 접근하되 건설사의 자구책 마련을 전제로 미분양주택의 분포특성과 변동원인을 고려한 정책이 필요 ➋ 관심단계에서는 공급자에 대한 유동성 등의 간접지원을 추진하고, 위험진입단계에서는 미분양주택 매입 시 취득세 감면 및 매입임대사업자 지원 등 수요자 위주의 정책으로 전환하며, 위험발생 단계에서는 공공의 미분양주택 매입(매입임대, 환매조건부) 등을 추진 ➌ 최근 중소형 면적의 미분양주택 분포비중이 높은 점을 고려하여 실수요 지원정책과 연계를 강화할 필요가 있으며, 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양주택으로의 전환을 최소화 ➍ 미분양주택의 증가원인이 급격한 금리 인상과 분양가 상승, 일부 지역에서의 공급 과잉에 있는 점을 고려하여 PF유동성 지원과 지역별 공급관리정책을 병행하여 추진
등록일 2024-01-08
연구원소식 (6)
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유동성이 주택시장에 미치는 영향과 정책방안 연구
이 연구는 유동성이 주택시장에 미치는 영향을 분석하고 주택시장 안정을 위한 효과적인 유동성 관리방안을 제시하는 데 목적을 두고 있다. 이를 위해 유동성과 주택가격의 위험수준을 평가해보고 금리와 유동성, 주택시장과의 관계에 대한 이론과 유동성이 주택시장에 미치는 영향을 거시적인 측면과 미시적인 측면에서 다양하게 분석하였다. 또한 국내와 해외에서의 유동성 관리방안 사례, 주택시장 안정을 위한 유동성 관리방안을 제시하였다. 유동성에 대한 국민적 관심이 높고 관련 연구가 많다 보니 여러 각도에서 다양한 분석을 통해 시사점을 도출하고자 하였으며 정책방안에 대해서도 고민을 많이 하였다. KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 황관석: 2016년 말 이후 주택시장안정을 위한 정부의 일관된 정책기조에도 불구하고 주택시장 불안은 지속되어 왔으며 특히, 코로나19 이후 전 세계적인 금리인하와 확장적 통화정책과 재정정책으로 주택가격 불안은 더욱 확대되었습니다. 이러한 배경하에서 유동성과 주택시장과의 영향 관계를 면밀하게 분석하고 주택시장 안정을 위한 유동성 관리방안을 제시하는 연구의 필요성이 제기되었습니다. 이를 위해 유동성의 유형과 개념, 금리와 유동성과의 관계, 금리와 유동성이 주택시장에 미치는 영향을 여러 측면에서 분석하여 주택시장 안정을 위한 효과적인 유동성 관리방안을 도출해보고자 하였습니다. KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가?황관석: 이 연구는 주택시장에 영향을 미치는 전통적인 수요와 공급의 논리 속에서, 금리와 유동성의 영향이 주택시장에 미치는 영향을 여러 측면에서 다각도로 실증적으로 분석해냈다는 데 연구의 의의가 있겠습니다. 국내외 해외의 유동성 관리방안 사례분석을 통해서도 금리와 유동성이 주택시장의 급격한 가격변동의 원인이 된 것임을 확인할 수 있었습니다. 주택시장은 확장과 수축을 반복하는 특성이 있는데, 확장기에서의 주택시장 안정을 위해서는 무엇보다 유동성 관리대책이 필수적이며, 급격한 금리인상과 함께 유동성이 축소되는 상황에서는 주택시장의 경착륙 우려가 클 수 있으므로 가격변동을 완화하는 대책이 중요함을 시사하고 있습니다. KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는?황관석: IMF 외환위기 이후 유동성과 관련한 대책을 정리하는 것이 수월치 않았는데, 마침 다른 과제로 인연이 있었던 한 분의 도움으로 방대한 정부대책을 정리할 수 있었던 점이 기억에 남는다. 또한, 2020년 코로나 펜데믹 이후 세계 각국에서 경쟁적으로 금리인하와 유동성을 확대하는 정책으로 역사적으로 가장 낮은 금리를 경험하게 되었는데 연구 과정에서 유동성의 효과를 실감하면서 연구를 진행했던 점이 기억에 남습니다. KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은?황관석: 보람을 느꼈던 점은 이 연구의 연구진이 모두 10명이나 되는데 연구원내와 원외에서 역량 있는 많은 분과 함께 연구를 수행하면서 깊이 있고 다양한 분석을 수행할 수 있어서 좋았습니다. 자문회의를 통해서도 많은 금융, 주택 전문가분들의 자문을 받을 수 있었던 점이 좋았습니다. 연구 보고서가 마무리된 이후에 우크라이나 전쟁, 인플레이션 등으로 예상치 못한 급격한 금리인상과 함께 유동성이 축소되고 있는 상황인데, 주택시장 수축기에서의 유동성 관리정책은 충분히 반영하지 못한 부분에서는 아쉬움이 남습니다. KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면?황관석: 거시적인 측면에서 국내 자료를 중심으로 금리와 유동성이 주택시장에 미치는 영향을 분석하였는데, OECD 등 주요 국가를 대상으로 유동성의 영향을 비교 분석하는 연구를 하고 싶습니다. 미시적으로는 가계의 행태측면에서 금리와 유동성의 영향을 분석해 보고 싶고, 이러한 행태변화가 주택수요 및 주택시장 변동에 미치는 영향을 분석해 보고 싶습니다. 황관석 부연구위원은 국민대 행정학과를 졸업하고 서강대학교 경제학 석사, 한양대학교 경제학 박사를 취득하였으며, 현재 국토연구원 부동산시장연구센터에 재직 중이다. 주요 연구 분야는 부동산시장, 부동산정책이며, 구체적으로 부동산시장 전망과 부동산정책 효과분석 등과 관련한 연구를 하고 있다.
등록일 2022-10-14
연구원소식 > 보도자료
“2.4대책을 반영한 주택공급 확대는 수도권 주택가격 안정에 큰 영향”
“2.4대책을 반영한 주택공급 확대는 수도권 주택가격 안정에 큰 영향”- 향후 10년(2021~2030)간 수도권 주택가격에 연평균 0.64%p 가격하락 효과 예상국토硏, 국토이슈리포트 『수도권 중장기 주택공급 효과와 시사점』□ 국토연구원(원장 강현수) 황관석 부연구위원은 국토이슈리포트 제41호『수도권 중장기 주택공급 효과와 시사점』을 통해 2021년 2.4대책을 반영한 수도권 중장기 주택공급의 효과를 분석하고 주요 시사점 및 향후 정책방향을 제시 ◦ 수도권 주택시장은 순환국면 분석결과, 2020년 4분기 현재 확장국면이 확대되었으며 주택가격의 장기추세 및 명목GDP, 소비자물가와의 장기적 균형 수준을 크게 상회하고 있어 고평가된 상황 ◦ 저금리와 과잉유동성 상황에서는 투기수요억제와 함께 주택공급 확대를 통한 주택시장 안정이 필요하며 2021년 2.4대책 공급에 따른 수도권 중장기 주택공급 확대가 주택시장에 미치는 영향을 평가해 볼 필요□ 2.4대책을 반영한 수도권 중장기 주택공급 전망 결과, ◦ 2021~2030년 사이 연평균 수도권 30.8만 호, 서울 11.3만 호가 공급될 것으로 전망 ◦ (수도권) 전체 주택은 연평균 30.8만 호가 공급될 것으로 전망되고 주택유형별로 아파트가 연평균 23.1만 호, 비아파트는 7.7만 호가 각각 공급될 것으로 전망 - 수도권 주택: (2011~2020년) 연평균 23.4만 호 → (2021~2030년) 연평균 30.8만 호 - 수도권 아파트: (2011~2020년) 연평균 14.8만 호 → (2021~2030년) 연평균 23.1만 호 ◦ (서울) 전체 주택은 연평균 11.3만 호가 공급될 것으로 전망되고 주택유형별로 아파트는 연평균 7.8만 호, 비아파트는 3.5만 호가 각각 공급될 것으로 전망 - 서울 주택: (2011~2020년) 연평균 7.3만 호 → (2021~2030년) 연평균 11.3만 호 - 서울 주택: (2011~2020년) 연평균 3.7만 호 → (2021~2030년) 연평균 7.8만 호□ 수도권에서의 주택공급 확대로 주택매매가격은 향후 10년(2021~2030년)간 수도권의 경우 연평균 0.64%p, 10년 누계로 6.4%p 가격하락 효과가 예상되며 서울은 동기간 연평균 1.03%p, 10년 누계로 10.3%p 가격하락 효과 예상(보고서 p.11 참조) ※ 다른 요인들이 일정하다는 가정하에 주택공급의 순증효과를 분석한 결과로서 주택가격의 전망치가 아님에 유의할 필요◦ 수도권과 서울에서의 주택공급이 주택가격에 미치는 영향력을 시계열 분석모형을 통해 식별하고 최근 10년(2011~2020년)간의 주택공급량과 비교하여 2.4대책을 반영한 향후 10년(2021~2030년)간의 주택공급의 추가적인 순증물량의 시장영향을 분석 - 향후 10년간 수도권의 연평균 순증물량은 7.4만 호이며 이는 수도권 주택가격에 연평균 0.64%p, 10년 누계로 6.4%p 하락시키는 효과 예상 - 동기간 서울의 연평균 순증물량은 4.0만 호이며 경기·인천에서 공급되는 주택의 순증물량(3.4만 호)의 영향까지 고려하면 서울 주택가격에 연평균 1.03%p, 10년 누계로 10.3%p 하락시키는 효과 예상◦ 주택공급이 본격화되는 2023년 이후 주택공급의 가격하락 효과가 확대될 것으로 예상되는 가운데 급격한 금리상승과 같은 외부충격 발생 시 수도권과 서울의 주택시장의 하방압력이 확대될 가능성 * 국토연구원의 수도권 부동산 거시계량모형 분석결과 금리수준이 1%p 상승할 경우 수도권 주택가격은 연간 약 0.7%p 하락하는 효과가 있는 것으로 분석 □ 황관석 부연구위원은 2.4대책의 영향으로 수도권과 서울의 주택공급은 향후 10년(2021~2030) 사이 크게 확대될 것으로 전망되고 이는 수도권과 서울의 중장기 주택시장 가격안정에 큰 영향을 미칠 것으로 밝혔으며, ◦ 주택공급의 주택가격 안정효과는 주택공급이 정부 계획대로 공급되는 것을 가정하여 분석한 것으로 주택공급이 계획대로 추진되는 것이 매우 중요함을 강조
등록일 2021-03-25
연구원소식 > 보도자료
“2013년 이후 서울과 수도권에서의 외지인 아파트거래는 지속 증가, 아파트가격 상승요인으로 작용”
“2013년 이후 서울과 수도권에서의 외지인 아파트거래는 지속 증가, 아파트가격 상승요인으로 작용”국토硏, 워킹페이퍼 『외지인 주택거래가 주택가격에 미치는 영향 분석』□ 국토연구원(원장 강현수) 황관석 부연구위원은 워킹페이퍼『외지인 주택거래가 주택가격에 미치는 영향 분석』에서 서울과 수도권의 외지인의 아파트거래는 2013년 이후 증가추세를 보여 왔으며 이는 아파트가격의 상승요인으로 작용한 것으로 나타났다.□ 동일 시도 또는 동일 시군구가 아닌 지역의 매입자가 주택을 구입한 경우를 외지인 거래로 가정하여 살펴볼 때, 전체 아파트 거래 중에서 외지인 거래의 비중은 수도권과 서울에서 2013년 이후 증가추세를 보였다. ◦ 동일 시도 외로부터의 외지인 아파트 매입 기준으로 외지인의 거래비중은 수도권에서 2013년 18.9%에서 2019년 23.0%로 4.1%p 상승하였으며 서울은 같은 기간 15.6%에서 21.9%로 6.3%p상승했다. ◦ 동일 시군구 외로부터의 외지인 아파트 매입 기준으로 외지인의 거래비중은 수도권에서 2013년 40.5%에서 2019년 49.2%로 8.7%p 상승하였으며 서울은 같은 기간 41.9%에서 56.3%로 14.4%p 상승했다.□ 수도권과 서울에서 외지인 거래가 아파트가격에 미치는 영향을 분석한 결과 외지인 거래의 비중은 아파트매매가격 변동률과 상관성이 있으며 통계적으로 유의한 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타나 외지인 거래비중이 늘어나면 아파트가격이 상승하는 효과가 있음을 밝혔다. ◦ 외지인 거래비중 1%p 상승 시 아파트매매가격변동률은 수도권 0.08%p, 서울 0.12%p 각각 상승하는 효과가 있는 것으로 나타났다. ◦ 분석모형은 아파트매매가격변동률의 자기회귀항이 포함된 시계열 모형을 적용하여 자기상관 문제를 제어하였으며 내지인 아파트거래를 통제한 후 순수한 외지인 거래의 영향력을 분석했다. □ 황관석 부연구위원은 연구결과를 통해 주택시장 확장국면에서는 외지인의 투자수요 증가로 주택가격 변동성이 확대될 수 있는 만큼 시장불안 지역을 중심으로 외지인의 단기 투기수요를 억제하는 방안이 필요하다고 제안했다. ◦ 외지인의 기준을 행정구역 상 동일 시군구 외에서 주택을 구입하는 경우로 가정하여 분석하고 실수요와 투자수요를 엄밀히 구분하지 못한 부분은 연구의 한계라고 언급했다.
등록일 2020-12-22
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