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주택공급 상황분석과 안정적 주택공급 전략
“주택공급 상황분석과 안정적 주택공급 전략” 국토硏, 국토정책Brief 제963호 □ 국토연구원(원장 심교언) 기획조정실 김지혜 연구위원과 연구진은 국토정책Brief 제963호 “주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략”을 발간하였다. ◦ 2023~2027년 주택공급계획을 살펴보면 5년간 전국에 270만 호를 공급하고, 수요를 고려하여 수도권에 58.5%, 정비사업과 공공택지사업 등에 51.9%를 배분 □ 2023년 전국 주택공급 실적(연평균 대비)의 경우 인허가와 준공은 70%를 상회하나, 착공은 47.3%로 매우 저조한 것으로 나타났다. ◦ 전체기간(2005~2022년) 연평균 실적 대비 수도권의 2023년 실적은 인허가 69.0%, 착공 47.2%, 준공 82.2%이며, 비수도권의 실적은 인허가 79.5%, 착공 47.5%, 준공 65.5% 수준으로 전국과 유사하게 착공 실적이 저조한 것으로 분석 * 최근 10년(2013~2022년) 연평균 실적 대비 수도권의 2023년 실적은 인허가 64.6%, 착공 39.0%, 준공 73.0%이며, 비수도권의 실적은 인허가 72.5%, 착공 40.1%, 준공 57.9% 수준 ◦ 서울의 2023년 주택공급 실적(전체기간 연평균 대비)은 인허가, 착공, 준공 모두 50% 미만으로 전국의 실적과 비교해 매우 저조한 수준 - 전체기간 연평균 실적 대비 2023년 실적은 인허가 37.5%, 착공 32.7%, 준공 42.1% 수준 * 최근 10년 연평균 실적 대비 2023년 실적은 인허가 34.4%, 착공 27.5%, 준공 37.5% 수준 ◦ 2023년 공급계획 대비 실적(인허가)의 경우 전국은 82.7% 수준이며, 서울은 32.0%로 매우 저조 □ 주택공급 지연으로 금리 인상과 건설공사비 증가 등의 5가지를 제시하였다. ◦ 주택공급 지연의 주요 원인은 금리 인상과 건설공사비 증가, 주택시장 경기 위축으로 인한 사업성 악화로 분석 - 기준금리 인상의 여파로 2023년 기준 브릿지론의 대출금리는 평균 10%를 기록하였으며, 펜데믹 기간 일반철근(2021년 기준) 62.9%, 시멘트와 레미콘(2022년 기준)이 각각 20.0%를 넘는 가격 상승률을 나타냄 - KB부동산 주택가격동향조사에 따르면, 2023년 전국 주택종합 매매가격지수 변화율은 대체로 음(-)을 나타내 주택시장의 경기 위축이 지속 ◦ 또한 부동산 개발금융의 한계, 도급계약상의 불확실성으로 인한 사업지연, 공사비 증가와 공기 증가 요인 등도 공급지연의 원인 □ 김지혜 연구위원과 연구진은 원활한 주택공급을 위한 정책 개선방안을 다음과 같이 제시하였다. ◦ (기본방향) 원활한 주택공급을 위한 정책 개선 필요성과 실현 가능성을 고려하여 분쟁 예방·조정 방안과 주택공급 기반 개선방안을 제시 - 공급 과잉과 부족 상황이 반복되지 않도록 공급주체들의 수요예측력을 강화하고, 공사비용 절감방안 마련과 미분양 해소를 위한 자구 노력이 병행될 필요 ◦ (분쟁 예방·조정 방안) 단기 방안으로 공공부문의 공사비 갈등 사전 예방·조정 기능 강화와 신탁방식에서의 주민의견 반영 강화 방안을, 중장기 방안으로 건축 설계 지원 등을 통한 도급계약 불확실성 해소방안을 제안 ◦ (주택공급 기반 개선방안) 단기 방안으로 지역업체 인센티브 제도 개선, 리츠를 활용한 사업재구조화, 공공지원 민간임대 활성화를, 중장기 방안으로 공공주택 공급 확대, 건설인력 확충방안 마련, 부동산금융 종합정보망 구축 등을 추진할 것을 제안
등록일 2024-04-24
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주택 임대차시장 안정성을 높이고 세입자 보호와 지원강화 필요
“주택 임대차시장 안정성을 높이고 세입자 보호와 지원강화 필요” 국토硏, 국토정책Brief 제955호 □ 국토연구원(원장 심교언) 주택·부동산연구본부 박진백 부연구위원, 주택·부동산연구본부 박천규 본부장은 국토정책Brief 제955호 “주택 임대차시장 현황과 개선방향”에서 최근 주택임대차 시장 현황 및 이슈를 분석하고 임대차시장 제도 개선방향을 제안하였다. ◦ 2020년 이후 우리나라 임대차시장은 전세시장을 중심으로 가격 변동 등락이 높았으며, 이로 인해 전세를 중심으로 전세사기, 전세 보증금 미반환 등 시장 리스크가 발생 ◦ 이와 같은 높은 시장 리스크에 대응하여 시장의 안정성을 높이고, 지속가능한 임대차시장을 유도하기 위해 임대차제도에 대한 개선 필요성이 지속 제기 □ 이에 이 연구는 최근 임대차시장의 현황과 전세가격의 상승 원인, 전세시장의 주요 리스크 요인을 살펴보고, 임대차제도 개선 방향을 제시하였다. □ 2020년 이후 임대차 시장은 전세를 중심으로 변동성이 확대되었으며, 전세가격 변동에 대해서는 매매가격과 금리, 전세 갱신계약 등의 기여도가 높았던 것으로 분석되었다. ◦ 코로나19에 따른 경기침체에 적극 대응하던 2020~2021년 시기, 저금리와 풍부한 유동성으로 주택가격 및 전세가격이 크게 상승한 반면 월세가격은 상승폭이 크지 않았음 ◦ 금리 상승 등의 영향으로 전세가격은 2022년 8월부터 큰 폭으로 하락, 월세가격은 2022년 10월부터 하락하여 2023년 7월 기준 전세는 고점 대비 –11.5%, 월세는 고점 대비 –1.7% ◦ 전세가격 변동에 매매가격과 금리의 기여도가 높았으며, 갱신계약의 기여도는 임대차 2법 도입 초기 약 6개월간 높은 수준을 유지한 이후 점차 감소한 것으로 분석 □ 전세시장의 변동성이 높아지면서 전세사기, 보증금 미반환 등 전세시장의 리스크가 확대되었고, 임대차시장은 월세 선호가 높아지는 것으로 분석되었다. ◦ 2022년 중반 이후 전세시장은 가파르게 가격이 하락하는 상황에서 전세 임대인은 보증금을 돌려주지 못하는 전세보증금 미반환 사태가 나타났으며, 비아파트를 중심으로 전세사기와 같은 사회문제도 광범위하게 발생 ◦ 임차권 등기명령과 전세보증금 보증사고와 같은 전세시장 리스크 지표가 2021년 중반 이후 빠르게 증가하여 전세의 보증금 미반환 위험이 과거보다 높아진 상황 ◦ 이와 같은 환경하에서 2014~2021년까지 임대차거래에서 40% 수준이었던 월세 거래는 2022년부터는 50%를 넘어선 것으로 분석 □ 최근 임대차 시장은 공시가격 3억 이하 주택의 등락이 높았고, 전세보증금 대위변제는 보증금 2억원에 집중되는 등 저가를 중심으로 리스크가 발생하는 것으로 분석되었다. ◦ 2018년 공시가격을 기준으로 2020년 이후 3억 원 미만 주택의 등락이 높은 것으로 분석되며, 특히 1억 원 미만 주택의 변동성이 다른 금액대 주택보다 높은 것으로 분석 ◦ 주택도시보증공사의 전세보증금 대위변제는 지속적으로 증가하였으며, 대위변제 대상은 보증금 2억에 집중되는 것으로 분석 ◦ 과거에는 전세가격은 매매가격에 대한 영향이 발견되지 않았으나, 최근으로 올수록 전세가격이 매매가격을 상승시키는 주요 원인으로 작동하는 것으로 분석 □ 연구진은 임대차시장의 안정성을 높이고, 시장의 지속가능성을 높이기 위해서 주거 취약층 중심의 임대차제도 개편, 건전한 임대사업자 육성 및 관련 인프라 구축, 임대차시장의 월세화에 대비하여 전세에 유리하게 설계된 제도 개선이 필요하다고 제언하였다. ◦ (주거 취약층 중심의 임대차제도 개편) 임차인 보호 및 지원 정책의 대상을 시장변동성과 보증금 미반환 위험에 노출되어 있는 5억 원 이하 임대차에 집중하도록 관련 제도 개편 ◦ (건전한 임대사업자 육성 및 관련 인프라 구축) 장기적으로 임대주택을 공급하고, 꾸준히 관리할 수 있도록 운영비용 중심(예: 보유세 등)의 인센티브를 부여하는 형태의 주택임대서비스 산업 육성, 일정 보증금 예치제도(예: 10% 등)를 통한 무자본 갭투자 방지, 전자계약 활성화를 통한 계약 안정성 제고, 사전 상담과 예방 중심의 지원체계 구축 등 인프라 개선 ◦ (임대차시장의 월세화에 대비하여 전세에 유리한 제도의 개선) 월세세액공제의 소득기준을 현행보다 상향하고, 면세점 이하 및 청년, 신혼부부를 위한 월세바우처도 병행 시행, 임대소득세 산정 시 주택 수 기준, 간주임대료 산정방식과 같이 전세에 유리한 제도를 전세와 월세 간 균형을 이루도록 제도 개선
등록일 2024-03-05
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미분양주택 위기단계별 정책 대응방향
“미분양주택 위기단계별 정책 대응방향” 국토硏, 국토정책Brief 제948호 □ 급격한 금리 인상과 유동성 축소에 따른 분양가 상승, 일부 지역은 공급 과잉 등의 요인으로 인해 2022년 하반기 이후 미분양주택은 준공후 미분양주택을 중심으로 증가 추세이며 국민경제에 미치는 부정적 영향을 고려하면 위험수준에 따라 제한적인 지원책이 필요하다. □ 국토연구원(원장 심교언) 주택·부동산연구본부 황관석 부연구위원과 연구진은 국토정책Brief 제948호 “미분양주택 위기단계별 정책 대응방향”을 통해 미분양주택의 시기별, 지역별 변동원인과 위험지표를 살펴보고 위기단계별 정책 대응방향을 제시하였다. ◦ 미분양주택 해소를 위한 정책의 기본방향은 첫째, 미분양주택에 대한 정책 대응은 위기단계(관심, 위험진입, 위험발생)별로 정책수단과 정책강도를 달리하는 방안을 고려하되 공급자 지원과 수요자 지원을 구분하여 접근 ◦ 둘째, 미분양주택의 규모별, 유형별 분포특성과 금융시장요인(공급 과잉, 유동성 등), 가격요인(높은 분양가 등) 등 미분양주택 변동원인에 따라 대응방안을 도출하는 방향으로 접근 □ 현재 미분양주택은 대부분 관리가 가능한 수준이나, 향후 경기 침체 여부 등에 따라 증가할 가능성이 있으므로 건설사의 자구책 마련을 전제로 위기단계별 선제적 대응전략이 필요하다. ◦ (관심단계: 전국 기준, 6.4만 호 이상) 기존 수요자 지원정책과 함께 유동성 지원을 통한 공급자 간접지원을 중심으로 정책 추진 ◦ (위험진입단계: 전국 기준, 9.9만 호 이상) 미분양주택 매입 시 취득세·양도세 감면 등 수요자 지원을 강화하고 특히 민간임대리츠의 경우 취득세, 종합부동산세 등의 과도한 세부담으로 사업 추진이 어려운 상황이기 때문에 세제 감면 정책 지원이 필요 ◦ (위험발생단계: 전국 기준, 13.4만 호 이상) 위험발생지역 또는 2,000호 이상의 미분양주택이 있는 시·군·구 지역을 대상으로 공공매입정책(매입임대, 환매조건부 등)을 부분적으로 적용 □ 황관석 부연구위원과 연구진은 위기단계별 정책대응과 함께 미분양주택의 분포특성과 변동원인을 고려하여 다음과 같은 정책방향을 제시하였다. ◦ 최근 중소형 면적의 미분양주택 분포비중이 높은 점을 고려하여 실수요 지원정책과 연계를 강화할 필요가 있으며, 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양주택으로의 전환을 최소화 ◦ 미분양주택의 증가원인이 급격한 금리 인상과 분양가 상승, 일부 지역에서의 공급 과잉에 있는 점을 고려하여 건설사의 자구책을 전체로 한 PF유동성 지원과 지역별 공급관리정책을 병행하여 추진
등록일 2024-01-09