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“인구구조 전환에 따른 부동산시장 영향과 향후 과제”

“인구구조 전환에 따른 부동산시장 영향과 향후 과제” 국토硏, 국토정책Brief 제1063호 발간 □ 최근 우리나라는 저출산·고령화로 인구 자연감소가 시작되었고 생산가능인구 감소와 노년부양비 상승이 동시에 진행되는 인구구조 전환기에 진입하였으며, 이러한 변화는 사회·경제 전반에 광범위한 영향을 미치고 부동산시장에도 구조적 영향이 예상되는 만큼 이에 대한 종합적인 검토가 필요한 상황이다. □ 국토연구원 부동산시장정책연구센터 박진백 부연구위원과 연구진(김승훈·최경아·조미향·오민준 부연구위원, 권건우 전문연구원)은 국토정책Brief 제1063호 「인구구조 전환에 따른 부동산시장 영향과 향후 과제」를 통해 인구구조 전환이 부동산시장 전반에 미치는 구조적 영향을 분석하고, 부동산시장 안정과 지속가능성 제고를 위한 정책 방향을 제안하였다. □ 박진백 부연구위원과 연구진은 인구구조 전환이 주택수요, 자산 선호, 거시경제, 주거소비, 인구이동 등 부동산시장 전반에 걸쳐 구조적 변화를 야기하고 있다고 진단하였다. ◦  (주택자산 선호와 거시경제) OECD 37개국 분석 결과 기대수명이 1년 증가할 때 주택가격은 약 13.9% 상승하는 것으로 나타나, 주택이 저축의 대체 수단으로 기능하고 있음을 실증적으로 확인. 또한 생산가능인구 비중이 1%p 감소할 경우 물가상승률은 약 0.585%p 상승하는 것으로 분석되어, 향후 인구고령화로 고물가·고금리 구조가 장기화될 가능성이 있는 것으로 분석 ◦  (자산가격과 실물경기) 2010년 이후 주택가격 상승은 총요소생산성을 약 0.03%p 저하시키는 요인으로 작용하였으며, 총요소생산성에 대한 주택가격 기여도가 2010년 이전 3.68%에서 2022년 35.65%로 큰 폭으로 확대되어, 주택 중심 자산구조가 생산성 측면에서 부정적 영향을 키우는 방향으로 작동하는 것으로 분석 ◦  (공공임대의 가족 형성 효과) 서울시 주거실태조사 미시자료 분석 결과, 공공임대 거주 시 청년층(30세 이하)의 결혼 확률이 자가 대비 약 2.7배(위험비 2.692) 높게 나타났으며, 출산 결정에서도 공공임대 거주 가구는 자가 대비 전체 자녀 출산 가능성이 약 3.4배(오즈비 3.358), 3자녀 이상 출산 가능성은 약 4.3배(오즈비 4.327) 높은 것으로 분석되어, 공공임대 거주와 적정 면적 확보가 청년층 가족 형성에 실질적으로 기여하는 것으로 확인 ◦  (고령가구 주거조정 부재) 60대에서 80대 이상으로 진입하는 과정에서 1인 고령가구의 주거면적은 54.6㎡에서 63.9㎡로 오히려 확대되고 자가 점유율도 46.9%에서 65.4%로 상승하는 반면, 월 생활비는 121.9만 원에서 79.6만 원으로 약 35% 급감하는 것으로 나타나, 고령가구가 자산 유동화 대신 소비 축소로 노후를 감내하는 구조가 확인. 자산 유동화의 대표 수단인 주택연금 가입률은 약 2%에 그쳐 노후 안전판으로 작동하지 못하는 것으로 분석 ◦  (고령층 건강 악화와 고독사) 고령층 건강 악화 시점이 전체 기준 약 77세, 1인가구는 75세로 예측되어 자산 유동화와 주거조정이 해당 시점 이전에 이루어질 필요가 있는 것으로 분석. 한편 2024년 고독사 사망자는 3,924명으로 2020년 대비 19.7% 증가하였고, 50~60대가 전체의 62.9%를 차지하는 가운데, 자살 비중이 20대 이하 57.4%인 반면 70대 이상은 3.8% 이하에 그쳐 고령층 고독사 대부분이 자살이 아닌 질병·돌봄 부재에서 비롯된 것으로 확인 ◦  (인구순이동 결정요인) 청년층(20대) 인구이동은 대학교 재학생 수의 기여도가 37.6%로 가장 높아 교육 여건이 핵심 결정요인으로 분석되었고, 50~60대 이후로는 경제성장률의 기여도가 가장 크게 부상하여 지역경제 활력이 중장년 이후 지방 인구이동의 핵심 요인으로 작용. 특히 수도권 30~40대는 매매가격 기여도가 19.7%로 급격히 확대되어 청장년층의 주거비 부담이 이동을 좌우하는 구조로 분석 ◦  (장기 주택수급 전망) 80세 이상 1인가구의 주거면적은 2022년 51백만 ㎡에서 2072년 214백만 ㎡로 약 4.2배 확대되고, 80세 이상 점유면적 비중 또한 5.9%에서 31.7%로 상승하여 우리나라 주택시장이 초고령 1인가구 중심으로 재편될 것으로 전망. 노후주택 멸실이 이루어지지 않을 경우 50년 이상 노후주택은 2030년 129.5만 호에서 2070년 2,070만 호로 누적되며, 과거 공급량을 유지할 경우 2070년 전국 수급비가 1.94 수준의 재고 과잉에 도달하는 반면 멸실 60% 병행 시 1.08로 수렴하는 것으로 분석되어, 공급량 조정과 멸실의 병행이 함께 이루어질 필요가 있는 것으로 확인 □ 박진백 부연구위원과 연구진은 보고서를 통해 인구구조 전환에 대응한 부동산시장 안정과 지속가능성 제고를 위해 다음과 같은 정책 방안을 제안하였다. ◦  (부동산시장의 고비용 구조 완화 및 지속가능성 제고) 가계부채 관리체계를 현행 증가율 관리에서 가처분소득 또는 GDP 대비 절대총량 관리 방식으로 전환하고, 전세자금대출 DSR 단계적 확대와 임대인 보증금 부채인식제도 도입을 통한 전세대출 레버리지 완화를 제안. 아울러 주택담보대출 위험가중치 상향과 유한책임형 주택담보대출 확대, 인허가에서 입주까지 전 단계를 추적하는 주택공급 통합 데이터베이스 구축, 노후계획도시 정비사업·도심 블록형 개발·토지임대부 주택공급 확대 추진을 함께 제시 ◦  (인구구조 전환 대응 청년층 가족 형성 기반 주택공급) 장기 인구정책의 목표로 합계출산율 인구대체수준인 2.1명 회복을 명시하고, 청년 생애주기(독립·결혼·출산)에 대응하는 공공임대주택을 다양한 평형으로 공급하되 60㎡ 내외 이상 중형 평형 공급 비중을 확대할 것을 제안. 또한 「주택공급에 관한 규칙」 제40조 제2항의 다자녀가구 특별공급 대상 면적 기준을 현행 85㎡에서 102㎡ 이하로 확대하고, 미성년 자녀 3명 이상 세대에는 자녀 수에 따른 소득 차감 비율을 적용하는 소득 기준 조정 제도 도입을 함께 제시. 직주근접형 청년주택 공급 확대, 공실 지식산업센터 등 비주거 건축물의 주거 전환 허용, 결혼 이후에도 거주 가능한 장기 거주형 청년주택 모델 도입 추진도 제안 ◦  (고령층 자산 유동화 활성화 및 고령친화 맞춤형 주택공급) 주거이동 허용형·자녀 승계형·취약 고령층 우대형 주택연금 도입과 가입비용 부담 완화를 통한 주택연금 활용 기반 확대를 제안. 또한 주택지분 매각형 자산 유동화, 매각 후 거주 유지형 제도, 고령친화 주거시설 이동 지원, 고령층 주거면적 축소 이동 시 취득세 등 거래비용 완화를 통해 자산 유동화 경로를 다양화하고, 의료·돌봄이 결합된 고령층 집합형 주거단지와 독립형→생활지원형→요양형의 건강연령 단계별 주거시설 확대 추진을 제시. 재가 고령층을 위한 무장애 설계 주택 개보수 지원, 방문형 주거 돌봄 서비스, 응급 호출 및 생활 점검 시스템 구축을 통한 고령층 안전 사각지대 해소도 함께 제안 ◦  (국가균형발전과 연계한 정주기반 강화) 기업의 지역 대학 교육·연구 투자에 대한 법인세 세액공제 도입과 기업참여형 교육·취업 연계 프로그램을 통한 지역 청년의 노동시장 정착 지원을 제안. 또한 빈집 위치·노후 상태·소유 정보를 통합 관리하는 빈집 정보관리 시스템 구축, 빈집 리모델링을 통한 청년 정착 주택·귀촌 주택 등 정주주택 전환, 생활 거점 중심의 거주 유도구역제도 도입을 통한 정주구조 재편 추진을 제시. 아울러 일정 기간 체류지역에 주소 등록을 허용하는 복수주소제 도입과 체류형 임대주택·워케이션 주거공간 확대를 통한 생활인구 기반 확충도 함께 제안

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2026년 국토연구원 전 직원 조회 개최

2026년 국토연구원 전 직원 조회 개최 일 시 ㅣ 2026.4.6.(월) 장 소 ㅣ 국토연구원 강당 국토연구원(원장직무대행 김명수)은 지난 4월 6일(월), 국토연구원 강당에서 전 직원 조회를 개최하고, 주요 업무성과를 공유하는 한편 조직 구성원 간 소통과 화합의 시간을 가졌다. 이번 조회는 임직원들이 한자리에 모여 기관의 성과를 돌아보고 조직의 비전과 역할을 되새기기 위해 마련됐다. 이번 행사는 업무성과 우수직원에 대한 시상식이 진행되었다. 시상식에서는 연구직 10인과 행정·시설직 4인 등 총 14명의 직원이 선정되어 그간의 노력과 성과를 인정받았다. 이후 김명수 원장직무대행의 조직 운영 방향과 구성원에 대한 격려의 메시지가 이어졌다. 또한 연구 성과를 기반으로 제작된 KRIHS 웹드라마를 상영하며, 기관의 연구 성과를 더욱 쉽게 공유하고 공감대를 형성하는 시간이 마련되었다. 행사는 폐회를 끝으로 마무리되었으며, 이번 전 직원 조회는 구성원 간 유대감을 강화하고 조직의 지속적인 발전을 위한 의지를 다지는 계기가 되었다.

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행위자기반 부동산시장 시뮬레이션 모형 구축 연구(I)

부동산시장에서 행위자 행태의 이해와 이를 고려한 시장 전망 및 정책 설계의 중요성이 점증하고 있다. 이에 정부 정책효과를 높이기 위해서 부동산시장 행위자 행태를 고려한 정책 수립을 중요한 과제로 인식하고 있다. 전성제 연구위원이 수행한 ｢행위자기반 부동산시장 시뮬레이션 모형 구축 연구(I)｣는 부동산시장 관련 정책 수립 시 시장참여자 행태를 고려할 수 있는 새로운 도구로서 행위자기반 모형 구축 방안을 제시하고 있다. KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 전성제: 2023년에 주택가격 상승기 부동산시장 참여자들의 정책 대응 행태를 인터뷰와 참여관찰 등 질적 연구방법론에 기반하여 수행하였다. 그 과제를 수행하면서 알게 된 시장참여자 행태를 기반으로 행위자기반 모형을 구축한다면 보다 효과적이고 부작용이 적은 정책 수립을 위한 도구로 잘 활용할 수 있겠다는 생각이 들었다. 이에 실제 현장에서 나타난 부동산시장 참여자들의 행태를 반영하여 부동산시장 정책 실험을 할 수 있는 행위자기반 모형을 구축하고, 이를 바탕으로 정책적 시사점을 도출하고자 하였다. KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가? 전성제: 기존 우리나라의 주택시장 관련 모형은 주택시장 참여자들의 행태에 대한 고려가 부족하였다. 한편, 영국과 헝가리 등 해외 중앙은행이 중심이 되어 구축된 부동산시장 관련 행위자기반 모형은 대체로 이론적으로 ‘이럴 것이다’라고 예상되는 행태들을 바탕으로 모형을 구축하는 경향이 있었다. 그러나 이 연구는 이러한 기존 연구의 한계를 뛰어넘어 실제 부동산시장 현장에서 나타난 정책 대응 행태를 바탕으로 행위자기반 모형을 구축하여 실제 현장을 반영하여 보다 효율적으로 부동산시장 관련 정책을 수립하는 데 도움이 되는 새로운 정책 시뮬레이션 툴을 만들고자 하였다. KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는? 전성제: 행위자기반 부동산시장 시뮬레이션 모형의 초기 버전은 Netlogo를 기반으로 구축되었다. 원래 Netlogo는 무거운 경향이 있는데, 이번에 구축하는 부동산시장 모형의 경우 너무 큰 모형이라 초기 모형이 구동에 너무 많은 시간이 소요되었다. 그 결과 초기 모형으로는 시뮬레이션은커녕 한번 돌리는 데 몇 시간이 걸려 시나리오 하나당 수십 차례 모형 구동이 필요한 ABM 모형 특성상 정책적 활용이 불가능했다. 당시에 한 번 돌리고 몇 시간 기다리다 컴퓨터가 다운되기도 하면서 인내심의 한계를 느끼기도 했다. 지금은 웃으며 이야기하지만 그때는 다들 힘든 일이었다. 그래서 모형을 R로 다시 코딩하는 것으로 결정하게 되는 계기가 되었다. KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은? 전성제: 실제 시장에서 나타난 행위자 행태를 기반으로 구축한 모형에 대해서 Bank of England의 주택시장 ABM 구축 연구진들이 굉장히 흥미를 보이면서 관련 논의를 진행했을 때 매우 보람을 느꼈다. 한편, 주택가격 하락기 행태에 대한 연구결과가 없어 주택가격 상승기로만 한정하여 연구를 수행한 점은 아쉽다. KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면? 전성제: 주택가격 하락기 대응 행태, 주택공급 부문의 행위자 행태 등 아직 연구가 수행되지 못해 정확히 알지 못하는 부동산시장의 행위자 행태에 대한 연구를 추가적으로 수행하고, 이를 바탕으로 행위자기반 부동산시장 모형을 확장하는 연구까지 이어서 해보고 싶다. 전성제 연구위원은 2022년 영국 리즈대학교(University of Leeds)에서 도시지리학으로 박사를 취득하고 현재 국토연구원 부동산시장정책연구센터장으로 재직 중이다. 주요 연구분야는 부동산시장 행태 분석, 주택시장 분석, 젠트리피케이션과 근린 변화, 영국 주택정책 등이다.