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“인구구조 전환에 따른 부동산시장 영향과 향후 과제”
“인구구조 전환에 따른 부동산시장 영향과 향후 과제” 국토硏, 국토정책Brief 제1063호 발간 □ 최근 우리나라는 저출산·고령화로 인구 자연감소가 시작되었고 생산가능인구 감소와 노년부양비 상승이 동시에 진행되는 인구구조 전환기에 진입하였으며, 이러한 변화는 사회·경제 전반에 광범위한 영향을 미치고 부동산시장에도 구조적 영향이 예상되는 만큼 이에 대한 종합적인 검토가 필요한 상황이다. □ 국토연구원 부동산시장정책연구센터 박진백 부연구위원과 연구진(김승훈·최경아·조미향·오민준 부연구위원, 권건우 전문연구원)은 국토정책Brief 제1063호 「인구구조 전환에 따른 부동산시장 영향과 향후 과제」를 통해 인구구조 전환이 부동산시장 전반에 미치는 구조적 영향을 분석하고, 부동산시장 안정과 지속가능성 제고를 위한 정책 방향을 제안하였다. □ 박진백 부연구위원과 연구진은 인구구조 전환이 주택수요, 자산 선호, 거시경제, 주거소비, 인구이동 등 부동산시장 전반에 걸쳐 구조적 변화를 야기하고 있다고 진단하였다. ◦ (주택자산 선호와 거시경제) OECD 37개국 분석 결과 기대수명이 1년 증가할 때 주택가격은 약 13.9% 상승하는 것으로 나타나, 주택이 저축의 대체 수단으로 기능하고 있음을 실증적으로 확인. 또한 생산가능인구 비중이 1%p 감소할 경우 물가상승률은 약 0.585%p 상승하는 것으로 분석되어, 향후 인구고령화로 고물가·고금리 구조가 장기화될 가능성이 있는 것으로 분석 ◦ (자산가격과 실물경기) 2010년 이후 주택가격 상승은 총요소생산성을 약 0.03%p 저하시키는 요인으로 작용하였으며, 총요소생산성에 대한 주택가격 기여도가 2010년 이전 3.68%에서 2022년 35.65%로 큰 폭으로 확대되어, 주택 중심 자산구조가 생산성 측면에서 부정적 영향을 키우는 방향으로 작동하는 것으로 분석 ◦ (공공임대의 가족 형성 효과) 서울시 주거실태조사 미시자료 분석 결과, 공공임대 거주 시 청년층(30세 이하)의 결혼 확률이 자가 대비 약 2.7배(위험비 2.692) 높게 나타났으며, 출산 결정에서도 공공임대 거주 가구는 자가 대비 전체 자녀 출산 가능성이 약 3.4배(오즈비 3.358), 3자녀 이상 출산 가능성은 약 4.3배(오즈비 4.327) 높은 것으로 분석되어, 공공임대 거주와 적정 면적 확보가 청년층 가족 형성에 실질적으로 기여하는 것으로 확인 ◦ (고령가구 주거조정 부재) 60대에서 80대 이상으로 진입하는 과정에서 1인 고령가구의 주거면적은 54.6㎡에서 63.9㎡로 오히려 확대되고 자가 점유율도 46.9%에서 65.4%로 상승하는 반면, 월 생활비는 121.9만 원에서 79.6만 원으로 약 35% 급감하는 것으로 나타나, 고령가구가 자산 유동화 대신 소비 축소로 노후를 감내하는 구조가 확인. 자산 유동화의 대표 수단인 주택연금 가입률은 약 2%에 그쳐 노후 안전판으로 작동하지 못하는 것으로 분석 ◦ (고령층 건강 악화와 고독사) 고령층 건강 악화 시점이 전체 기준 약 77세, 1인가구는 75세로 예측되어 자산 유동화와 주거조정이 해당 시점 이전에 이루어질 필요가 있는 것으로 분석. 한편 2024년 고독사 사망자는 3,924명으로 2020년 대비 19.7% 증가하였고, 50~60대가 전체의 62.9%를 차지하는 가운데, 자살 비중이 20대 이하 57.4%인 반면 70대 이상은 3.8% 이하에 그쳐 고령층 고독사 대부분이 자살이 아닌 질병·돌봄 부재에서 비롯된 것으로 확인 ◦ (인구순이동 결정요인) 청년층(20대) 인구이동은 대학교 재학생 수의 기여도가 37.6%로 가장 높아 교육 여건이 핵심 결정요인으로 분석되었고, 50~60대 이후로는 경제성장률의 기여도가 가장 크게 부상하여 지역경제 활력이 중장년 이후 지방 인구이동의 핵심 요인으로 작용. 특히 수도권 30~40대는 매매가격 기여도가 19.7%로 급격히 확대되어 청장년층의 주거비 부담이 이동을 좌우하는 구조로 분석 ◦ (장기 주택수급 전망) 80세 이상 1인가구의 주거면적은 2022년 51백만 ㎡에서 2072년 214백만 ㎡로 약 4.2배 확대되고, 80세 이상 점유면적 비중 또한 5.9%에서 31.7%로 상승하여 우리나라 주택시장이 초고령 1인가구 중심으로 재편될 것으로 전망. 노후주택 멸실이 이루어지지 않을 경우 50년 이상 노후주택은 2030년 129.5만 호에서 2070년 2,070만 호로 누적되며, 과거 공급량을 유지할 경우 2070년 전국 수급비가 1.94 수준의 재고 과잉에 도달하는 반면 멸실 60% 병행 시 1.08로 수렴하는 것으로 분석되어, 공급량 조정과 멸실의 병행이 함께 이루어질 필요가 있는 것으로 확인 □ 박진백 부연구위원과 연구진은 보고서를 통해 인구구조 전환에 대응한 부동산시장 안정과 지속가능성 제고를 위해 다음과 같은 정책 방안을 제안하였다. ◦ (부동산시장의 고비용 구조 완화 및 지속가능성 제고) 가계부채 관리체계를 현행 증가율 관리에서 가처분소득 또는 GDP 대비 절대총량 관리 방식으로 전환하고, 전세자금대출 DSR 단계적 확대와 임대인 보증금 부채인식제도 도입을 통한 전세대출 레버리지 완화를 제안. 아울러 주택담보대출 위험가중치 상향과 유한책임형 주택담보대출 확대, 인허가에서 입주까지 전 단계를 추적하는 주택공급 통합 데이터베이스 구축, 노후계획도시 정비사업·도심 블록형 개발·토지임대부 주택공급 확대 추진을 함께 제시 ◦ (인구구조 전환 대응 청년층 가족 형성 기반 주택공급) 장기 인구정책의 목표로 합계출산율 인구대체수준인 2.1명 회복을 명시하고, 청년 생애주기(독립·결혼·출산)에 대응하는 공공임대주택을 다양한 평형으로 공급하되 60㎡ 내외 이상 중형 평형 공급 비중을 확대할 것을 제안. 또한 「주택공급에 관한 규칙」 제40조 제2항의 다자녀가구 특별공급 대상 면적 기준을 현행 85㎡에서 102㎡ 이하로 확대하고, 미성년 자녀 3명 이상 세대에는 자녀 수에 따른 소득 차감 비율을 적용하는 소득 기준 조정 제도 도입을 함께 제시. 직주근접형 청년주택 공급 확대, 공실 지식산업센터 등 비주거 건축물의 주거 전환 허용, 결혼 이후에도 거주 가능한 장기 거주형 청년주택 모델 도입 추진도 제안 ◦ (고령층 자산 유동화 활성화 및 고령친화 맞춤형 주택공급) 주거이동 허용형·자녀 승계형·취약 고령층 우대형 주택연금 도입과 가입비용 부담 완화를 통한 주택연금 활용 기반 확대를 제안. 또한 주택지분 매각형 자산 유동화, 매각 후 거주 유지형 제도, 고령친화 주거시설 이동 지원, 고령층 주거면적 축소 이동 시 취득세 등 거래비용 완화를 통해 자산 유동화 경로를 다양화하고, 의료·돌봄이 결합된 고령층 집합형 주거단지와 독립형→생활지원형→요양형의 건강연령 단계별 주거시설 확대 추진을 제시. 재가 고령층을 위한 무장애 설계 주택 개보수 지원, 방문형 주거 돌봄 서비스, 응급 호출 및 생활 점검 시스템 구축을 통한 고령층 안전 사각지대 해소도 함께 제안 ◦ (국가균형발전과 연계한 정주기반 강화) 기업의 지역 대학 교육·연구 투자에 대한 법인세 세액공제 도입과 기업참여형 교육·취업 연계 프로그램을 통한 지역 청년의 노동시장 정착 지원을 제안. 또한 빈집 위치·노후 상태·소유 정보를 통합 관리하는 빈집 정보관리 시스템 구축, 빈집 리모델링을 통한 청년 정착 주택·귀촌 주택 등 정주주택 전환, 생활 거점 중심의 거주 유도구역제도 도입을 통한 정주구조 재편 추진을 제시. 아울러 일정 기간 체류지역에 주소 등록을 허용하는 복수주소제 도입과 체류형 임대주택·워케이션 주거공간 확대를 통한 생활인구 기반 확충도 함께 제안
등록일 2026-05-19
연구원소식 > 보도자료
“최근 주택임대차시장 구조변화 분석과 정책적 시사점”
“최근 주택임대차시장 구조변화 분석과 정책적 시사점” 국토硏, 국토이슈리포트 제93호 □ 최근 주택임대차시장은 수도권·서울을 중심으로 전세가격이 상승하는 가운데 월세가격도 전국적으로 상승세를 지속하고 있으며, 전월세 매물 감소 등 매물량 변화에 관심이 집중되고 있으나, 임대차시장 구조적 변화와 원인에 대한 분석은 미흡한 상황이다. ◦ 수도권·서울은 전세가격 반등이 나타나는 반면, 지방은 회복이 지연되며 권역 간 가격 흐름의 차별화가 확대되고 있으며, 월세가격은 지역 구분 없이 상승세를 유지하면서 전세·월세가 동시에 상승하는 양상이 나타남 ◦ 이와 같은 변화는 금리, 공급, 제도, 시장 불안 요인 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한 결과로 제기되고 있으나, 최근 임대차시장 변화가 단기적 변동인지 구조적 변화인지에 대한 종합적 진단은 부족한 상황 ◦ 임대차시장을 보다 면밀하게 분석하기 위해서는 주택공급, 금융 등 다양한 세부 요인과 함께 매매시장과 연동, 계약갱신청구권 활용 등 구조적 요인에 대한 고려가 필요하며, 금번 이슈리포트는 이러한 종합적인 관점에서 임대차시장 상황을 진단하고 구체적인 분석 근거를 제시하고자 함 □ 국토연구원(원장직무대행 김명수) 주택·부동산연구센터 박진백 부연구위원과 연구진은 국토이슈리포트 제93호 "최근 주택임대차시장 구조변화 분석과 정책적 시사점" 을 통해 매매·전세·월세시장 간 연동 구조와 계약갱신요구권 등 제도적 요인을 종합적으로 분석하고, 임대차시장 안정을 위한 정책방안을 제안하였다. □ 박진백 부연구위원과 연구진은 최근 주택임대차시장이 전세와 매매 간 상호작용 구조가 시기와 지역에 따라 변화하는 가운데, 전세가격과 계약갱신요구권 행사가 밀접히 연동되며 매물 형성에 복합적으로 작용하는 구조로 분석된다고 진단하였다. ◦ (매매-전세 연동) 매매가격은 전세가격에 1~3개월의 단기 시차로 영향을 미치며, 전세가격은 매매가격에 3~9개월의 중장기 시차를 두고 영향을 미치는 것으로 나타나 전세와 매매가 양방향으로 상호작용하는 구조가 확인됨 ◦ (신규·갱신 전세) 임대차2법 도입 이후 신규·갱신 전세가격 간 차이가 나타났으며, 최근에는 신규가격이 갱신가격을 상회하면서 갱신계약 선호 구조로 전환되는 흐름이 확인됨 ◦ (갱신요구권과 가격) 계약갱신요구권 사용률과 전세가격 변동률은 장기균형 관계를 형성하며 양방향으로 연동되되, 서울은 가격이 선행하고 갱신율이 후행하는 비대칭적 조정 구조로 분석됨 ◦ (토지거래허가제) 토지거래허가제는 매매 매물에는 유의한 감소 효과를 보이나 전세·월세 매물에는 통계적으로 유의한 영향이 확인되지 않아, 제도 효과가 시장별로 비대칭적으로 작용하는 것으로 분석됨 □ 박진백 부연구위원과 연구진은 보고서를 통해 주택임대차시장 안정을 위한 다음과 같은 정책방안을 제안하였다. ◦ (임대공급 구조 개편) 민간임대공급 구조를 개인 중심에서 기업형 장기임대 중심으로 재편하되, 임대료 안정화 및 임차인 주거 안정 등 공공성 요건 충족을 전제로 안정적 임대공급 기반을 구축할 것을 제안 ◦ (공공임대 역할 강화) 공공임대주택은 매입·전세임대 등 공급방식 다변화와 장기임대 확대를 통해 시장 변동 대응 기능을 강화할 것을 제안 ◦ (전세 유동성 관리) 전세자금대출 보증 축소와 DSR 적용의 단계적 확대를 통해 전세시장으로의 과도한 유동성 유입을 억제하고 차입 의존 구조를 완화할 것을 제안
등록일 2026-05-14
연구원소식 > 우수보고서 소개
가족 개념 변화에 따른 주거정책 개선방향 연구: 비친족가구 주거실태를 중심으로
결혼·출산 등 가족 형성 및 이행의 보편성이 약해지는 가운데, 친구, 동료, 연인 등 법적 가족이 아닌 사람과 함께 사는 비친족가구가 증가한다. 이러한 현상은 가족을 기본단위로 시행되어 온 주거정책에 시사하는 바가 크다. 윤성진 부연구위원이 수행한 ｢가족 개념 변화에 따른 주거정책 개선방안 연구｣는 주거정책에서의 가족 개념 적용과 한계를 살펴보고 정책 방향을 제시한다. KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 윤성진: 이 연구는 ‘함께 살기’에 대한 고민에서 출발한다. 전통적인 ‘함께 살기’ 방법은 ‘결혼’이었다. 그런데 언제부턴가 결혼은 필수가 아닌 선택으로 인식되고, 누군가에게는 부담스럽거나 꺼려지는 일이 되기도 한다. 그 외에도 만혼, 이혼, 사별 등으로 개인 생애에서 혼자 지내는 시기가 길어진다. 혼자 사는 것은 장점도 많지만 취약한 측면도 존재한다. 특히 고령화가 심화되면서 1인 가구의 취약성은 더 이상 개인의 문제에 머물지 않고 사회적 문제로 이어질 수 있다. 이러한 문제를 고민하던 중, 친구나 연인 등과 함께 사는 비친족가구에 관심을 가지게 되었다. 이들은 함께 살며 아플 때나 위기 상황에서 서로를 돕고, 심리적 유대감과 소속감, 안정감을 느끼고 있었다. 그러나 법적 가족이 아니기 때문에 주거지 물색, 계약, 자금 마련, 거주, 퇴거 과정에서 불편을 경험하거나 정책 이용에 제약이 있었다. 이를 다룬 연구가 필요하다고 생각했다. KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가? 윤성진: 이 연구는 ‘가족’과 ‘함께 거주하는 사람’이 일치하지 않는 현상에 주목하며, ‘가족’이 주거정책의 기본단위로 여전히 적합한가에 대한 근본적 질문을 던진다. 가족에 대한 사회적 인식 변화와 가족 구성 실태를 제시하고, 주거정책에 적용되는 가족 개념을 비판적으로 검토하였다. 또한 통계자료, 인터뷰, 설문조사를 통해 관련 실태를 구체적으로 파악하였다. 그 결과, 비친족가구가 경험하는 주거불안 및 정책 접근 제약 요소를 확인할 수 있었다. 이를 바탕으로 ‘가족 단위’에서 ‘거주 단위’ 주거정책, ‘획일적 생애주기’가 아닌 ‘다양한 생애경로’를 고려한 주거정책, ‘혼자 살기’ 외에 ‘함께 살기’를 선택할 수 있는 주거정책이라는 정책 방향을 제시하였다. KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는? 윤성진: 이 연구를 수행하며 많은 분을 인터뷰했다. 어떻게 함께 살게 되셨는지, 주택의 상태는 어떠한지, 공간을 어떻게 나누어 살고 있는지, 함께 살면서 어떠한 점이 좋고 어떠한 점이 불편한지 등을 여쭤보았다. 상당히 다양한 관계와 방식으로 함께 살아가는 이야기를 들을 수 있었다. 특히 함께 살고 있던 어머니가 돌아가셔서 혼자 살게 된 친구를 위로하면서 함께 살게 된 이야기, 코로나로 사업이 망한 친구와 함께 살게 된 이야기, 만성 췌장염으로 고생할 때 함께 사는 사람이 돌봐준 이야기 등 서로 깊은 유대감을 가지고 돌보며 살아가는 모습이 인상적이었다. 가족과 주거라는 개인적이고 내밀한 주제에 대해 마음을 열고 응답해주신 모든 분께 감사를 전하고 싶다. KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은? 윤성진: 우리나라는 급격한 인구변화에 직면하고 있다. 변화한 인식과 현실에 ‘적응’해야하는 동시에, 저출생 등 인구문제에 ‘대응’해야 하는 과제를 안고 있다. 두 방향 모두 중요하지만, 때로는 양립하기 어려운 딜레마에 부딪히기도 한다. 이 연구는 다양해진 가족 및 가구 구성에 적응하는 관점에 보다 중점을 두었다. 사회적 수용성과 정책적 우선순위 등을 고려하여 현실적인 방안을 제시하고자 했지만, 주거정책을 인구정책 수단으로 활용하고자 하는 시각에서는 비판이 따를 수 있다. ‘적응’과 ‘대응’이라는 두 과제를 모두 아우르지 못했다는 점은 아쉬움으로 남는다. 하지만 기존 주거정책 논의에서 소외되었던 비친족가구의 주거 문제를 제기했다는 점에서는 보람을 느낀다. 앞으로 이에 관한 건설적인 논의가 이어지길 기대한다. KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면? 윤성진: 앞으로도 ‘집’과 ‘사람’에 관한 연구를 꾸준히 이어가고자 한다. 특히 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 삶을 누릴 수 있는 주거권 보장에 집중하고자 한다. 이번 연구도 역시 법적 가족이 아닌 사람과 함께 사는 가구의 주거권 보호에 대한 것이다. 이처럼 제도의 경직성이나 관행의 한계, 구조적 문제로 인해 주거와 관련하여 불편이나 불안을 경험하는 다양한 삶의 조건들에 관심을 두고, 이를 해소하기 위한 실질적인 대안을 지속적으로 모색하고자 한다. 윤성진 부연구위원은 2020년 연세대학교 도시공학 박사를 취득하고, 현재 국토연구원 주택·부동산연구본부 주거정책연구센터 부연구위원으로 재직 중이다. 주요 연구분야는 주거정책, 주택임대차 제도, 주거권 등이다.
등록일 2025-12-30
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