“최근 주택임대차시장 구조변화 분석과 정책적 시사점”

국토硏, 국토이슈리포트 제93호

□ 최근 주택임대차시장은 수도권·서울을 중심으로 전세가격이 상승하는 가운데 월세가격도 전국적으로 상승세를 지속하고 있으며, 전월세 매물 감소 등 매물량 변화에 관심이 집중되고 있으나, 임대차시장 구조적 변화와 원인에 대한 분석은 미흡한 상황이다.

◦ 수도권·서울은 전세가격 반등이 나타나는 반면, 지방은 회복이 지연되며 권역 간 가격 흐름의 차별화가 확대되고 있으며, 월세가격은 지역 구분 없이 상승세를 유지하면서 전세·월세가 동시에 상승하는 양상이 나타남

◦ 이와 같은 변화는 금리, 공급, 제도, 시장 불안 요인 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한 결과로 제기되고 있으나, 최근 임대차시장 변화가 단기적 변동인지 구조적 변화인지에 대한 종합적 진단은 부족한 상황

◦ 임대차시장을 보다 면밀하게 분석하기 위해서는 주택공급, 금융 등 다양한 세부 요인과 함께 매매시장과 연동, 계약갱신청구권 활용 등 구조적 요인에 대한 고려가 필요하며, 금번 이슈리포트는 이러한 종합적인 관점에서 임대차시장 상황을 진단하고 구체적인 분석 근거를 제시하고자 함

□ 국토연구원(원장직무대행 김명수) 주택·부동산연구센터 박진백 부연구위원과 연구진은 국토이슈리포트 제93호 "최근 주택임대차시장 구조변화 분석과 정책적 시사점" 을 통해 매매·전세·월세시장 간 연동 구조와 계약갱신요구권 등 제도적 요인을 종합적으로 분석하고, 임대차시장 안정을 위한 정책방안을 제안하였다.

□ 박진백 부연구위원과 연구진은 최근 주택임대차시장이 전세와 매매 간 상호작용 구조가 시기와 지역에 따라 변화하는 가운데, 전세가격과 계약갱신요구권 행사가 밀접히 연동되며 매물 형성에 복합적으로 작용하는 구조로 분석된다고 진단하였다.

◦ (매매-전세 연동) 매매가격은 전세가격에 1~3개월의 단기 시차로 영향을 미치며, 전세가격은 매매가격에 3~9개월의 중장기 시차를 두고 영향을 미치는 것으로 나타나 전세와 매매가 양방향으로 상호작용하는 구조가 확인됨

◦ (신규·갱신 전세) 임대차2법 도입 이후 신규·갱신 전세가격 간 차이가 나타났으며, 최근에는 신규가격이 갱신가격을 상회하면서 갱신계약 선호 구조로 전환되는 흐름이 확인됨

◦ (갱신요구권과 가격) 계약갱신요구권 사용률과 전세가격 변동률은 장기균형 관계를 형성하며 양방향으로 연동되되, 서울은 가격이 선행하고 갱신율이 후행하는 비대칭적 조정 구조로 분석됨

◦ (토지거래허가제) 토지거래허가제는 매매 매물에는 유의한 감소 효과를 보이나 전세·월세 매물에는 통계적으로 유의한 영향이 확인되지 않아, 제도 효과가 시장별로 비대칭적으로 작용하는 것으로 분석됨

□ 박진백 부연구위원과 연구진은 보고서를 통해 주택임대차시장 안정을 위한 다음과 같은 정책방안을 제안하였다.

◦ (임대공급 구조 개편) 민간임대공급 구조를 개인 중심에서 기업형 장기임대 중심으로 재편하되, 임대료 안정화 및 임차인 주거 안정 등 공공성 요건 충족을 전제로 안정적 임대공급 기반을 구축할 것을 제안

◦ (공공임대 역할 강화) 공공임대주택은 매입·전세임대 등 공급방식 다변화와 장기임대 확대를 통해 시장 변동 대응 기능을 강화할 것을 제안

◦ (전세 유동성 관리) 전세자금대출 보증 축소와 DSR 적용의 단계적 확대를 통해 전세시장으로의 과도한 유동성 유입을 억제하고 차입 의존 구조를 완화할 것을 제안