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[정책해설 2] "개정 지하수법 시행령" 주요내용
통권244호
저자 원인희
발행일 2002-02-15
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국·공유지 개발의 유연성 확보방안: 일본 국·공유지 활용사례를 중심으로
국토이슈리포트 (2022.4.20) 국·공유지 개발의 유연성 확보방안: 일본 국·공유지 활용사례를 중심으로 김경덕 개인정보연구원 연구위원, 심지수 부연구위원, 이승욱 국·공유지연구센터장 |요약| ■ 일본에서 국가와 지방정부가 소유한 공적 부동산의 면적은 일본 국토 면적의 약 31.5%를 차지 ◦ 일본은 전체 부동산 중 국가 및 지방정부가 소유한 부동산을 공적 부동산으로 명명하고 경제활성화와 재정건전화를 위해 공적 부동산의 공익적 활용전략을 수립 및 실천 ◦ 또한 공공이 주도하는 개발사업의 한계를 극복하기 위해 공적 부동산을 대상으로 한 부동산 증권화 수법 활용 ■ 일본은 매각, 재개발, 집약개발, 이전·교환, 민간에 임대, 용도전환의 여섯 가지 방식을 통해 국·공유지를 활용 ◦ (매각) 공적 부동산을 민간사업자에게 매각하여 민간사업자가 지방자치단체 등의 개발조건에 따라 개발 ◦ (재개발) 공적 부동산과 주변의 사유지를 포함하여 재개발하는 것으로 민간이 주도 ◦ (집약개발) 토지구획정리사업을 통해 분산된 시설과 토지를 상호 교환하여 공적 부동산을 한곳에 집약한 후 개발 ◦ (이전·교환) 노후된 공공시설을 재개발하기 위해 공적 부동산을 이전하거나 교환, 혹은 노후시설을 연속적으로 재개발 ◦ (민간에 임대) 공적 부동산을 민간사업자 등에게 임대하여 개발 ◦ (용도전환) 사회구조 변화로 인해 불필요해진 건물을 필요한 용도로 변경 ■ 한국 국·공유지 개발제도의 유연성 확보를 통해 국·공유지의 활용도를 높이고 지역의 사회문제 등을 해결할 필요 ◦ 한국 또한 국유지 개발사업을 통한 지방자치단체의 당면 문제 해결을 지향하고자 국유지와 공유지 통합개발을 추진하고, 지방공사의 참여를 유도하는 등 국가와 지방자치단체 간의 협업이 필요하며 개발이 가능한 재산의 확대가 필요
등록일 2022-04-20
연구원소식 (6)
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민관공동 도시개발사업의 합리적 공공성 제고를 위한 이슈와 쟁점 도출
국민의 90% 이상이 거주하는 우리 도시는 사회가 복잡해짐에 따라, 다양한 형태의 개발수요에 항상 직면해 왔다. 이에 따라, 민간의 자본과 역량을 활용하여 공공부문과 함께 추진하는 민관공동 도시개발사업이 활성화되는 가운데, 특정 지구 사업에 대한 사회적 논란을 계기로 도시개발과 공공성에 대한 요구가 발생하였다. 이에 정부는 ‘중앙정부의 관리․감독 기능 강화’를 골자로 하는 도시개발사업의 공공성 강화방안을 내놓았는데, 지나친 공공성 추구는 민간의 참여와 사업의 위축이 불가피한 측면이 존재하는 것도 사실이다. 김태영 전문연구원이 수행한 「민관공동 도시개발사업의 합리적 공공성 제고를 위한 이슈와 쟁점 도출」 연구는 공공성과 수익성의 간극에서 현재 발생하고 있는 주요 쟁점을 정리하여 현시점에서 공공성을 어떻게 바라보아야 하는지에 대한 접근방법을 제시하고 있다. KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 김태영: 도시개발사업은 부동산 경기변동에 따른 변동성 위험과 사업의 장기화에 따른 추가비용 발생 위험이 상존한다. 특히, 민관공동 도시개발사업은 시행한다는 그 자체로 공공과 민간 모두가 리스크를 짊어지고 있는 것이다. 많은 지자체의 경우 재원의 한계 등으로 민간부문을 참여시켜 사업을 해야만 하는 상황인데, 이와 동시에 특정지구에 대한 사회적 논란으로 공공성에 대한 대중의 눈높이가 높아진 것도 사실이다. 이러한 점을 고려하면 어떠한 식으로든지 후행적으로라도 현상에 맞는 제도개선이 이루어져야 할 것이다. 이를 위해 우선 현시점에서 공공성에 대한 이슈가 무엇인지를 살펴보고, 건별로 주요 쟁점 사항을 정리하는 것이 필요하겠다는 생각이 들었다. KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가?김태영: 그간 수행된 관련 연구는 도시계획과 공공성의 담론에 관한 문제를 다루거나 개발이익 환수 및 도시개발의 법적 문제나 주체별 역할에 대한 세부 이슈를 중심으로 추진된 경향이 있었다. 이 연구는 그러한 포괄적 의미보다는 도시개발(특히 민관공동 도시개발)의 관점에서 공공성의 의미와 역할을 살펴보고, 현시점에서의 이슈 및 세부 관점을 정립했다는 것이 가장 큰 의미일 것이다. KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는?김태영: 현장에 계신 많은 분들의 이야기가 문헌으로 보던 것과는 뉘앙스 또는 관점이 다른 점이 많아 놀라웠다. 공공부문, 민간부문 등의 사업시행자들을 자문위원으로 모시고 경험담과 현재 현장에서 일어나고 있는 이야기를 들었는데, 비가시적 영역의 움직임에 대한 각종 상호 활동과 관련된 이야기는 조금 두려울 정도였다. 회의장에서는 ‘이게 내가 소화할 수 있는 내용일까?’라는 생각도 들었는데, 인터뷰를 마치고 밖으로 나왔을 때에는 항상 보아 왔던 도시풍경 그대로인데도 세상이 달라 보이기도 하였다. 만약 우리 도시 내에서 일어나는 비가시적 영역의 활동을 그려낼 수 있다면, 그건 아마도 끊임없이 예측하지 못하는 방향으로 변화하는 비정형의 그물 형태가 아닌가 하는 생각을 한 적이 있다. KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은?김태영: 이 연구를 수행한 것 그 자체가 결과적으로 보람이며 아쉬운 점이다. 연구에서 정리한 이슈와 세부 관점은 완료형이 아니다. 자세히 들여다볼수록, 다른 분야 또는 새로운 관점에서 접근할수록 그만큼 또 달라진다. 많은 이해관계자들의 관점을 담지 못한 것이 가장 아쉬운 점이긴 하나, 이는 2023년 후속 기본과제로 수행한 「민관공동 도시개발사업의 합리적 공공성 제고방안」에서 상당 부분 보완하였다. KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면?김태영: 그간의 ‘주택 OO만 호 공급’ 등과 같은 국정과제는 「택지개발촉진법」을 가장 많이 활용하였다. 그다음으로 「도시개발법」을 많이 이용한 걸로 나타나는데, 신도시, 신시가지 건설‧조성이 그 사업의 형태이다. 즉, 도시를 건드리기에는 「도시개발법」을 이용하는 것이 최선인 게 현실이다. 또한, 그간 시간적‧공간적 한계 등으로 어쩔 수 없이 도시 외곽 중심으로 도시개발사업이 진행되었던 것도 사실이나 이제는 한계에 다다랐다. 도시개발의 공간적 방향은 다시 도심이 되어야 할 것이다. 그간 도시재생 분야를 꾸준히 연구해왔기에 이 같은 생각은 나름 확고하다. 정비, 재생, 개발 등은 서로 다른 수법이나 용어가 아니다. 보기에 따라서는 다 일맥상통하는 측면이 있어 앞으로 이 세 분야를 융합‧관통하는 연구를 하고 싶다. 김태영 전문연구원은 성균관대학교 토목공학과 졸업 후 일반대학원에서 지리정보를 전공하였고, 현재 국토연구원 도시연구본부에 재직 중이다. 주요 연구분야는 도시정책, 도시재생 등이다. 2023년에는 본 연구에 이어 기본과제로 「민관공동 도시개발사업의 합리적 공공성 제고방안」을 공동 책임 수행하였다.
등록일 2024-03-11
연구원소식 > 우수보고서 소개
비아파트 세입자 관리비 부과 실태와 제도 개선 방안
원룸, 다세대주택 등 관리비 공개 의무가 없는 소규모 주택에서 내역을 알 수 없는 ‘깜깜이 관리비’를 부과하고, 임대차법 개정 이후 임대료를 관리비에 전가하는 등의 문제가 발생하였다. 윤성진 부연구위원이 수행한 「비아파트 세입자 관리비 부과 실태와 제도 개선 방안」 연구에서는 이렇듯 임대인에 의해 자의적으로 부과되는 관리비 문제를 다루고 제도 개선 방안을 제시하고 있다. KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 윤성진: 월세는 27만원인데 관리비는 105만원인 경우가 있다는 기사를 보았다. 임대차법 개정으로 임대료 인상이 제한되고 임대차 신고가 의무화되자 발생한 편법적 행동이었다. 사실 과거부터 내역 공개와 명세가 이루어지지 않는 관리비 부과 문제는 존재하였다. 그러나 임대료와 연동한 규제와 지원이 많아짐에 따라 이러한 문제는 더욱 심각해질 수 있겠다고 생각했다. 이러한 실태를 파악하고 정책적 대응을 고민할 필요가 있다고 판단하여 이 연구를 수행하였다. KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가?윤성진: ‘임대인에 의해 부과되는 관리비’의 영역을 제도 영역으로 가져온 것이 이 연구의 가장 중요한 의의이다. 기존 「공동주택관리법」 등 관리비를 다룬 제도는 주로 ‘관리주체에 의해 부과되는 관리비’를 규정하였고, 임대차 관계에서의 관리비 문제를 다루지 않았다. 그러나 이 연구는 문헌조사, 설문조사, 양적분석 등을 종합적으로 활용하여 임대인에 의한 관리비 부과 실태를 조명하고, 이에 대한 제도적 규율이 필요함을 제시하였다. KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는?윤성진: 아무래도 인터뷰를 수행한 일이 기억에 많이 남는다. 임대차 관련 상담을 수행하는 여러 기관에서 실태를 알려주시고 자료를 공유해주셨다. 또 관리비 제도 개선을 위해 주말에 시간을 내어 인터뷰에 응해주신 세입자들도 계신다. 이를 통해 관리비에 임대료를 전가하는 다양한 수법들과 그 과정에서 세입자들이 경험한 어려움을 들을 수 있었다. 한편, 공인중개사를 인터뷰하기 위해 대학가에 있는 부동산을 돌아다닌 기억도 난다. 몇몇 분들은 상당히 경계하며 인터뷰를 거절하셨지만, 또 취지에 공감하며 관련 이야기를 나눠주신 분들도 계셨다. KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은?윤성진: 이 연구에서 제시한 주택임대차 과정에서의 관리비 부과 문제와 제도 개선 필요성에 대해 많은 관심을 받았다. 이후 정부 대책에 일부 포함되기도 하였고, 관련 문제의식을 공유하는 입법안이 발의되기도 하였다. 사회적 문제 해결에 조금이나마 기여한 것 같아 보람이 있다. 하지만 수시과제 특성상 연구기간이 짧아 더 다양한 실태를 확인하고 반영하지 못한 것은 아쉬움으로 남는다. KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면?윤성진: 주택임대차 영역에서 관행적으로 일어나는 문제에 관한 연구를 계속할 생각이다. 특히 이 연구는 상대적으로 부실한 저층주거지의 관리 문제와도 닿아 있다. 앞으로도 더 많은 사람이 더욱 쾌적한 환경에서 안정적으로 살 수 있는 제도적 방안을 고민하고자 한다. 윤성진 부연구위원은 2020년 연세대학교 도시공학 박사를 취득하고, 현재 국토연구원 주택·토지연구본부 부연구위원으로 재직 중이다. 주요 연구분야는 주거정책, 주거복지, 세입자 권리 등이다.
등록일 2023-08-11
연구원소식 > 보도자료
국토연구원 학술지 「국토연구」 제115권 발간
국토연구원 학술지 「국토연구」 제115권 발간 □ 국토연구원(원장 강현수)은 정기 학술지 「국토연구」 제115권을 발간하였다. 이번 호는‘지역 활성화를 위한 세컨드 홈 조성방안: 영국의 정책과 사례를 중심으로’ 등 4편의 논문을 수록했다. □ 김상희(어번 리제너레이션 플러스 대표) 등의 ‘지역 활성화를 위한 세컨드 홈 조성방안: 영국의 정책과 사례를 중심으로’는 다지역 거주의 주거 형태를 대표하는 세컨드 홈의 개념과 특성을 수립하고, 조성 수법을 논의하였다. ◦ 해외 선행연구에서 세컨드 홈의 개념 및 지역 커뮤니티에 대한 긍정적·부정적 영향을 어떻게 다루고 있는지 고찰하였으며, 그 개념과 영향을 반영하여 정책을 발전시켜온 영국에서 세컨드 홈을 어떻게 조성하고 있는지 그 수법을 살펴보았다. ◦ 결과적으로 앞으로 한국에서 세컨드 홈의 실증 연구와 정책 가이드를 위해 세컨드 홈을 사용방식, 목적, 공급하는 주택 특성 등으로 폭넓게 이해할 것을 강조하였다. ◦ 다양한 사용자를 위한 선호 요인 파악, 임대 플랫폼 확대, 디벨로퍼와 운영자가 초기부터 연계된 거버넌스와 효과적인 정책 개입을 위한 지방 자치단체의 리더십 강화 등 세 가지 세컨드 홈 조성 요건을 제안하였다. □ 이창중(가천대 박사과정 수료) 등의 ‘AHP 분석을 이용한 도시재생사업의 민간자본 참여 의사결정요인 분석: 사업성과 사업구조를 중심으로’는 도시재생사업은 필연적으로 민간의 자본 참여가 필요하며 그 요인을 분석하고자 선행연구 분석과 2차례의 걸친 델파이 설문조사를 통해 AHP 분석을 위한 구조와 요인을 정리한 후 AHP 분석을 통해서 도시재생사업의 민간자본 참여 의사결정 요인을 분석하였다. ◦ AHP 분석 결과, 대분류에서는 사업성 지표가 사업구조 지표보다 중요도가 높게 나타났고, 중위항목에서는 사업위험회피–투자확대방안–재무지표-수익구조–민간자본투자구조–사업주체–사업유형–사업참여방식 항목 순서로 가중치가 분석되었으며, 세부요인의 가중치를 분석하여 상위 10개의 순서는 토지확보–용적률확대 및 용도전환–입지–수익성-자본이득–인센티브부여–지자체참여–리츠(REITs)-신용보강-민관합동사업 요인 순이었다. ◦ 민간부문에서 상대적으로 다른 요인보다 중요하다고 여겨지는 상위 5개 세부요인(토지확보・입지・용적률확대 및 용도전환・리츠(REITs)・지자체참여)을 민간자본 참여 의사결정의 핵심요인으로 선정하고, 핵심 5개 요인을 적극 활용하는 것을 정책적인 시사점으로 제안하였다. □ 유슬기(서울대 환경계획연구소 객원연구원) 등의 ‘1920년대 경성 동부지역 토지가격 결정 요인 연구’는 1927년 경성부관내지적목록 자료와 1929년 지형명세도 자료를 디지털 자료로 구축하여 근대도시 경성 동부지역에서의 토지가격 결정 요인을 분석하였다. ◦ 토지가격에 영향을 주는 요인을 분석하기 위하여 토지가격을 종속변수로, 토지특성 요인과 접근성 요인 그리고 입지특성 요인을 독립변수로 한 회귀분석을 실행하였다. ◦ 결과적으로 토지가격 결정 요인에 관심을 갖기 시작한 초기 연구에서부터 주목했던 도심과의 거리가 1920년대 경성에서도 토지가격에 영향을 주는 요인으로 작용하고 있었다. ◦ 이 외에도 토지용도, 토지소유자 국적 등 다른 독립변수들에 대한 결과를 통해 당시 경성에서의 토지시장 현황과 식민지 시기라는 특수한 상황이 토지시장에 일부 영향을 주고 있었음을 짐작할 수 있다. ◦ 현대도시에서의 현상과 달리 대중교통과 앵커시설 및 교육시설이 지가에 미치는 영향이 낮거나 또는 부정적인 영향을 주고 있다는 점을 확인하였다. □ 김윤호(서울대 아시아연구소 선임연구원) 등의 ‘인도의 도심 보행친화성에 관한 리빙랩 모델 연구’는 남아시아의 중추 국가인 인도의 도심 보행친화성 향상을 주제로 벵갈루루의 의 말레스와람 어반 리빙랩과 고아의 파나지 어반 리빙랩 사례를 분석하였다. ◦ 첫째, 사례 랩을 분석 방법론인 혁신 개발 프로세스에 따라 설명한다. ◦ 둘째, 유럽리빙랩네트워크(European Network of Living Labs, ENoLL)의 평가 기준 20개를 확장된 비즈니스 모델 캔버스(Extended Business Model Canvas, EBMC)에 매핑시키고, 세부 구성요소를 분석한다. ◦ 셋째, EBMC의 구성요소에서 그룹화하여 추출된 어반 리빙랩의 특성을 제시하고, 그 특성을 기반으로 어반 리빙랩의 지속가능한 발전을 위한 제안하였다. □ 국토연구원에서 발간하는 「국토연구」는 1982년 12월 창간한 국토정책 분야 전통과 권위를 가진 학술지로, 2004년 KCI 등재학술지로 선정되었고 연 4회 발간된다. 원문은 국토연구원 홈페이지(http://www.krihs.re.kr)에서 열람할 수 있다.
등록일 2023-01-12