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(워킹페이퍼) “서울시 상권분석 시스템 적용을 통한 젠트리피케이션 진단 서울 동북권과 서남권 단계진행”
“서울시 상권분석 시스템 적용을 통한 젠트리피케이션 진단 서울 동북권과 서남권 단계진행”- 국토硏, 워킹페이퍼 『서울시 상권분석 시스템을 통한 젠트리피케이션의 정책적 대응』 -□ 국토연구원(원장 강현수) 이진희 책임연구원은 워킹페이퍼『서울시 상권분석 시스템을 통한 젠트리피케이션의 정책적 대응』을 통해 2018년 기준 서울시 젠트리피케이션 진단결과를 발표했다. ◦ 서울시 상권분석 시스템에의 적용을 전제로 해당 시스템에서 사용 중인 '읍면동' 단위로 젠트리피케이션을 진단한 결과, 블록 단위의 진단 결과와 상이한 패턴이 다수 발견되었다.◦ 2018년도는 이전 연도에 비하여 젠트리피케이션이 전반적으로 완화되는 모습을 보였으며, 서울시 동북권과 서남권에서 젠트리피케이션 단계가 진행된 것으로 나타났다. - 초기단계는 4개 연도 중 가장 낮은 비율로 분석되었으나, 주의단계 비율이 높고 위험단계는 1개 동에서만 나타났다. 동작구의 경우 전체 행정동의 80%가 주의단계로 나타났으며, 성동구에서는 3개 행정동이 경계단계로 진단됐다. ※ 이진희 책임연구원은‘2017년도 기준 서울시 젠트리피케이션 진단결과’를 올해 5월 14일 국토정책Brief『젠트리피케이션 지표 개발과 활용 방안』에서 발표한 바 있음 □ 이진희 책임연구원은 블록 단위 진단에서는 서울시 전체에서 경계단계와 위험단계로 진단된 블록의 밀집 현상이 완화되고 전 지역으로 분산된 모습을 보이고 있다고 설명했다.◦ 여전히 강북구와 도봉구, 관악구와 구로구로 이어지는 선형 위험 징후가 포착되고, 관악구 일대에서는 구로역에서 신림역, 봉천역, 서울대입구역, 낙성대역에 이르는 지하철 2호선 노선을 따라 젠트리피케이션 심화가 진행되는 것으로 나타났다.◦ 강북구 일대에서는 방학역에서 수유역, 미아사거리로 이어지는 지하철 4호선 주변과 고려대와 경희대 인근, 북서울꿈의숲 등 신개발지에서 위험이 감지됐다.□ 또한 상주인구, 유동인구, 창폐업 등 개별 변수의 변화를 분석하여 제시했다.◦ 젠트리피케이션과 상관관계가 있는 상주인구 위험도는 일부 지역에서 위험도와 젠트리피케이션 진단 결과가 유사한 것으로 나타났다. 서울시 전역에서 위험도가 증가한 모습을 보였으나 젠트리피케이션 진단 결과는 전반적으로 완화된 것으로 나타났다. ◦ 유동인구 위험도는 젠트리피케이션 단계가 심화된 지역일수록 전반적으로 유동인구 위험도가 높게 나타났다. - 은평구와 서대문구, 마포구의 서북권과 용산구를 포함한 도심권에 유동인구 위험도가 매우 높은 것으로 조사되었으나, 해당 지역에서 젠트리피케이션 단계는 크게 높지 않을 것으로 나타났다.◦ 창폐업 위험도는 강북구와 은평구, 관악구와 강서구 등에서 창폐업 위험도가 높았으나, 젠트리피케이션 진단 결과에서는 은평구 정도에서만 위험 징후가 나타났다.◦ 영업기간 위험도는 마포구와 은평구, 강서구, 강남지역에서 영업기간 위험도가 매우 높게 분석되었으나, 젠트리피케이션 진단에서는 은평구와 강남지역 일부 행정동에서만 경계 및 위험단계가 나타났다. ◦ 프랜차이즈 업체 위험도는 연도별 차이가 크게 없었으며, 전체 연도에 걸쳐 관악구와 은평구, 노원구, 마포구, 송파구에서 위험도가 높게 나타났다. - 강서구의 경우 연도가 지날수록 위험도가 증가하는 모습을 보인 반면, 송파구는 2015년에 매우 높게 진단된 위험도가 2018년도에 와서 약화됐다. 노원구와 관악구, 동작구는 4개 연도 모두 프랜차이즈 업체 위험도가 매우 높은 것으로 나타났으며, 해당 지역은 모두 4년 동안 젠트리피케이션 위험 징후가 전반적으로 높은 것으로 분석됐다. - 상대적으로 도심권보다는 서울시 외곽에서 프랜차이즈 업체 위험도가 높게 진단되었으며, 전체 연도에 걸쳐 강북지역과 강남지역에 큰 차이는 없는 것으로 나타났다. - 전체 연도에서 랜차이즈 업체 위험도가 높게 진단된 은평구와 마포구, 강남구 일대의 경우 젠트리피케이션 진단 결과와 일부 유사한 경향을 보였으며, 그 외 지역에서는 프랜차이즈 업체 위험도와 젠트리피케이션 위험 징후가 연도에 따라 다르게 나타났다. ◦ 매출액 위험도는 서울시 전역에서 위험도가 점차 감소하고, 특히 동남권에서 높은 위험도를 보이다 시간이 지나면서 위험도가 낮아지는 것으로 나타났다. - 2018년에는 전반적으로 높은 위험도를 보이는 지역이 사라졌으나, 위험도 패턴은 젠트리피케이션 진단 결과와 매우 유사한 모습을 보였다. ※ 개별 변수 측정은 서울시 상권분석 시스템에의 적용을 위해 최소 분석단위인 행정동을 기준으로 진행, 개발이 어려운 산지, 도로용도 등 용도지역은 제척한 후 분석□ 이진희 책임연구원은 서울시 상권분석 시스템에의 적용 시 현재 분석 방법인 '읍면동' 단위가 아닌 보다 세밀한 공간 단위, 예를 들어 블록이나 상권 중심으로 정보를 제공하는 것이 정책적 대응에 더욱 도움이 된다고 설명했다.
등록일 2019-12-24
연구원소식 > 우수보고서 소개
도심의 기존 기능과 연계한 점진적 도시재생 방안 연구 : 인구감소 지방 중소도시를 중심으로
지방 중소도시 도심은 거점기능이나 재정수입 측면에서 도시경제를 살릴 수 있는 가장 효율적인 공간이나, 도시 침체와 더불어 그 쇠퇴가 가속화되고 있다. 그러나 아직까지 지방 중소도시 도심공간을 대상으로 하는 정책과 사업 등의 추진은 미미한 상황이다. 박정은 책임연구원이 수행한 「도심의 기존 기능과 연계한 도시재생 방안 연구」는 인구가 감소하는 지방 중소도시에서 기존 기능과 지역자산을 최대한 활용하여 지역 커뮤니티가 수용할 수 있으면서도 거점공간으로서 도심을 활성화시킬 수 있는 대안을 제시하고 있다. KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 박정은: 2013년 제정된「도시재생특별법」에서는 도시재생을 도시경제기반형과 근린재생형으로 도시재생을 구분하고 있는데 이러한 이분법적 구조 속에서 지방 중소도시의 도심은 자칫 정책의 사각지대가 될 수 있을 것이란 생각을 했습니다. 뿐만 아니라, 모두 새로운 신규 기능 도입을 통한 인구 유입에만 관심이 있는데 향후 저성장 시대를 맞게 될 경우, 현실적으로 가능한 지방 중소도시의 재생방안이 무엇일지 궁금했습니다. 이러한 시각에서 주변지역 인구를 무리하게 끌어 모아 결국 제로섬 게임에 놓이게 되는 상황이 아니라, 기존에 살고 있는 시민들이 긍지를 가지고 계속해서 살고 싶고, 일할 수 있도록 만드는 재생은 어떻게 할 수 있는지, 그러려면 쇠퇴한 도심을 바로 세우는 것부터 시작해야 하지 않는가 하는 생각에서 이 연구를 시작하게 되었습니다. KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가? 박정은: 이 연구의 가장 큰 의의는 현장연구에 있다고 생각합니다. 많은 사람들이 지방 중소도시의 도심 쇠퇴가 심각한 수준이라고 이야기 합니다. 그러나 인구수, 사업체 또는 종사자수, 노후건축물 비율 등과 같은 수치가 아니라 현재 공실이 어느 정도인지, 어떤 업종으로 구성되어 있는지 현재 실태에 대해서는 잘 알지 못합니다. 이러한 상황에서 이 연구에서만큼은 철저하게 실제 지방 중소도시 도심에서 활용 또는 연계가 가능한 기능이 있는지, 있다면 무엇인지, 그리고 도심 기능변화에 따라 현재 도심 공간은 어떻게 변화하였는지 한 땀 한 땀 실증분석과 실태조사를 기반으로 찾아내려고 노력하였습니다. KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는? 박정은: 5월 말 목포 현장조사를 갔던 날이 가장 기억에 남습니다. 도시재생실증연구단 워크숍 일정에 맞추어 함께 이동을 했었습니다. 조사를 마치고 서울로 올라오는 마지막 날 집에서 ‘꼭~ 마스크를 쓰고 오라’는 걱정이 담긴 문자를 받았습니다. 목포에 뚝 떨어져 있는 동안 ‘메르스’가 급속도로 퍼지고 있다는 이야기가 돌고 있었나 봅니다. 당시 메르스가 뭔지도 몰랐는데 암튼 무서운 건가보다 하고 마스크를 사서 연구진들에게 하나씩 나눠주고 서울로 올라오는 내내 답답한 걸 꾹 참고 세 시간을 앉아 있었던 기억이 납니다. 그 뒤 몇 달 동안이나 지속된 메르스 때문에 현장조사를 더 나가야 하는데 오지도 가지도 못하고 발을 동동 구르게 될 줄 꿈에도 몰랐습니다. KRIHS: 연구수행시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은? 박정은: 더 많이 현장에 찾아가고 싶었습니다. 현장에 답이 있다고 생각했기 때문입니다. 실제 도심에 가서 상인 분들도 만나보고 더 많이 듣고 보고 싶었는데 현장조사를 다녀야할 6월부터 8월 사이 전국은 메르스로 몸살이었습니다. 특히 서울과 수도권에 사는 연구진이 청정지역인 타 도시로 가는 것조차 눈치가 보여 주저하던 것이 생각납니다. 그럼에도 불구하고 연구를 강행해서 현장을 더 가봤으면 어땠을까 하는 아쉬움이 남지만 모두들 무사히 끝날 수 있었던 것에 감사하고 있습니다. KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면? 박정은: 도심을 대상으로 하는 재생방안 연구를 하다 보니 도시기본계획이나, 도시 및 주거환경정비기본계획상의 계획내용, 정책 등과의 정합성 확보가 가장 중요하다는 생각이 들었습니다. 기회가 된다면 도시 전체를 대상으로 관련 계획 간 정합성을 확보하여 지속가능한 도시관리 체계를 구축하는 연구를 수행해 보고 싶습니다. 박정은 책임연구원은 2014년 서울대학교 건설환경공학부에서 도시계획전공 박사를 취득하고 현재 국토연구원 도시연구본부에서 책임연구원으로 재직 중이다. 주요 연구분야는 경제기반형 도시재생, 도시재생에서 민간부문 참여 활성화 방안, 도시관리 방안 등이다. 현재 추진 중인 주요 연구과제는 도시 거주성 및 기능성 향상을 위한 도시재생 실증연구(2차년도), 부산 도시재생선도지역 도시경제기반형 활성화사업의 성과관리 연구 등이다.
등록일 2016-02-01
연구원소식 > 언론보도
중대형 수요 외면하고선 집값 못잡아
'집값 이렇게 풀자' 전문가 좌담 일부 지역의 집값 급등세가 진정되지 않으면서 정책 실패를 비판하는 목소리가 커지고 있다. 그러나 정부는 세무조사나 기준시가 인상 등 효과 없는 카드에만 고집하며 뚜렷한 대안을 제시하지 못하고 있다. 조선일보는 4일 부동산전문가 4명을 초청해, 긴급 좌담회를 열고 현재 ▲주택시장 상황 ▲정부 정책 실패의 원인과 해법에 대해 들어봤다. 좌담회는 본사 편집국 소회의실에서 오전 10시부터 2시간 동안 진행됐다. 박헌주 주택도시연구원장, 조주현 건국대 교수(부동산대학원장), 장성수 주택산업연구원 선임연구위원, 박재룡 삼성경제연구소 수석연구원이 토론자로 참여했다. ―최근 강남과 분당·용인 등 일부 지역에선 집값이 1주일에 1억원 이상 뛸 정도로 급등세를 보이고 있습니다. 현 부동산 시장을 어떻게 진단할 수 있나요. ▲조주현=한마디로 ‘양극화’ 심화현상입니다. 전반적으로 다 상승하는 것도 아니고, 일부 지역의 일부 평형이 상승세일 뿐입니다. 아파트값이 하락하는 지역도 있지 않습니까. 주택 재고량만 따지다 보니까, 질(質)의 과부족이 생기는 게 문제점입니다. 고급 중대형 주택이 부족하다는 겁니다. ▲박헌주=집값은 1991년 5월 최고점에 달했습니다. 지금도 91년 수준에서 크게 벗어나지 않았다고 봅니다. 지금 난리가 난 지역은 일부 지역의 중대형 아파트일 뿐입니다. 그나마 호가만 뛰었지 거래가격은 아닙니다. 문제는 정부가 거래마저 중단시키는 정책을 자꾸 내놓으면 호가(呼價)가 실거래가로 연결될 수 있다는 점입니다. ▲장성수=집값은 GDP(국내총생산) 상승률과 비교하면 ‘버블’(bubble·거품)이라고 말하기는 어렵습니다. 강남지역의 고급주택 가격 상승이 저소득층의 주거불안을 초래하는 상황도 아닙니다. 집값 상승세가 전세시장에 영향을 미쳐 전셋값이 오른다면 모르겠지만, 전세시장이나 중소형 주택은 가격이 보합세 내지 하락세입니다. ▲박재룡=(집값 문제는)국지적인 현상이기는 하지만, 가격 상승세가 가파르다는 점을 주목해야 합니다. 분당은 ‘2·17대책’ 직후부터 급등했습니다. ―시장에선 ‘정부 정책이 실패했다’는 지적이 많습니다. 부동산 중개업자들조차 전국적인 동맹 휴업을 벌이며 정책 실패를 비판하고 있습니다. ▲박재룡=강남의 집값 급등이 분당까지 확산된 이유는 판교신도시 실패가 원인입니다. ‘임대주택을 많이 지어야 한다’는 분배주의 발상이 개입된 겁니다. 판교에 2만6000가구를 분양하는데 42%가 임대주택입니다. 분양주택 중 52%는 소형입니다. 중대형은 6000가구 뿐입니다. 분양 주택을 다 합쳐봐야 분당의 4분의1 수준입니다. 이걸로 공급 확대는 어불성설입니다. 지금 일각에서는 ‘판교발 11월 대란설’마저 나오고 있습니다. 판교 분양이 또 다른 집값 상승의 도화선이 될 수 있다는 겁니다. ■ 현재 상황은 중대형 부족… 집값급등 투기 탓으로만 볼 수 없어 주택정책 너무 자주 변질… 극약처방만 고집도 문제 ▲박헌주=외환위기 이후 우리나라의 계층간 소득격차가 크게 벌어졌습니다. 상위 10~20% 소득 수준은 과거보다 엄청나게 늘었습니다. 당연히 주택도 ‘명품’을 찾고 있습니다. 그런데 시장에서 명품 주택공급이 안 이뤄졌습니다. ▲장성수=정부는 부동산 문제를 시장의 수급불균형, 과잉 유동성 등으로 보지 않고 있습니다. 어떤 불순한 목적을 가진 특정의 투기집단이 강남의 재건축 단지를 중심으로 작전을 쓰고 있다고 말합니다. 마치 그런 집단이 실제 존재하는 것 같은 착각을 하고 있는데요. 이것은 실체가 없는 허깨비와 싸우는 꼴입니다. 시장의 문제가 어디에 있는 지에 대한 인식의 전환이 시급합니다. ▲조주현=참여정부는 정책 형성 과정에서 목표에 집중한 전략이 나오지 않고, 중간에 자꾸 변질이 되고 있습니다. 뭘 개발한다고 하면 거기에 소형을 넣어야지, 또 가다보면 분양가를 규제해야지 하는 식으로 여론의 향배에 따라 그때그때 바뀌고 있습니다. 지금은 주거의 질에 대한 구체적인 수요가 나타나고 있습니다. 탁월한 조망을 갖추거나, 특정시설을 완비한 주택 등입니다. 특히, 커뮤니티(동네) 가치의 중시현상을 주목해야 합니다. 정부는 계층을 믹스(mix)시키려고 하고 있지만, 이건 지금 수요가 돌아가는 방향과는 전혀 맞지 않습니다. 정부 정책은 공급 확대로 가야 하는데, 공급은 인기없는 정책이고 비용도 많이 듭니다. 반면, 수요를 때려잡는 게 단기효과도 좋고, 인기도 얻습니다. 지금 정부는 너무 많은 정책을 쏟아내고 있습니다. 더구나 극약처방만 쓰고 있지 않습니까. ―바람직한 정부의 정책 방향은 어떤 것입니까. 집값 안정을 위해서는 결국 질좋은 중대형 주택의 공급 확대 아닙니까. ▲조주현=단기적으로 집값을 잡고자 한다면 거래를 활성화시켜야 합니다. 양도세를 대폭 완화해서 매물이 시장에 많이 튀어나오도록 해야 합니다. 장기적인 방안은 역시 공급이 원활하도록 해야 합니다. 수요공급 논리가 완벽하게 작동하려면 토지의 제약을 없애야 합니다. 개발할 땅이 없습니다. 강남에서는 이 문제를 해결하려면 재건축을 과감하게 풀어야 합니다. 주변 신도시 개발도 되도록이면 서울에서 가깝고, 강남에 붙어있는 그린벨트를 풀어서 개발해야 합니다. 고급주택으로 개발하되, 나오는 이익을 철저하게 환수하면 되지 않습니까. 강북의 대규모 뉴타운은 중앙에서 신경 안쓰고 있습니다. 여기에 기반시설도 넣고, 강남에 대응하는 도시구조를 만들어줘야 합니다. ■ 대안은 뭔가 판교나 강남인근 그린벨트 풀어 중대형 더 건설 강북 뉴타운 개발때 교육 등‘주거의 질’ 높여야 ▲박헌주=시장 관리는 정책이 아니라 하나의 조치에 불과합니다. 이런 것은 단기적으로 시장을 쿨링시키는 것이지, 근본적인 해결책은 아닙니다. 거래 문제도 중요합니다. 주택거래허가제까지 검토되고 있는 데, 이것은 시장에 기존 주택 공급을 더욱 줄이는 것이며, 집값 안정 대책과는 앞뒤가 맞지 않습니다. 신도시도 말만 나왔지 구체성이 없습니다. 어디에,언제,어떻게 할 것인지를 빨리 내놔야 시장의 신뢰를 회복하고, 불안심리를 없앨 수 있습니다. 기성시가지, 즉 강북지역에 대한 생활편익서비스를 대폭 늘리는 것도 중요합니다. ▲박재룡=과잉 유동성 문제를 해결하기 위해 부동자금의 물꼬를 터주는 문제도 고려해야 합니다. 참여정부가 모든 걸 다하려고 하는데, 균형개발도 좋지만, 동시다발적이고 산발적인 계획의 남발을 막아야 땅값과 집값 급등을 막을 수 있습니다. 선택과 집중전략이 필요한 시기입니다. ▲장성수=지역 균형개발정책은 계속 추진해 수도권의 근본적인 땅값 상승을 분산시켜야 합니다. 정부는 서민 주거안정을 위한 국민임대주택 건설에 더욱 몰두해야 합니다.
등록일 2005-06-15
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