◦ 서울시 상권분석 시스템에의 적용을 전제로 해당 시스템에서 사용 중인 '읍면동' 단위로 젠트리피케이션을 진단한 결과, 블록 단위의 진단 결과와 상이한 패턴이 다수 발견되었다.

◦ 2018년도는 이전 연도에 비하여 젠트리피케이션이 전반적으로 완화되는 모습을 보였으며, 서울시 동북권과 서남권에서 젠트리피케이션 단계가 진행된 것으로 나타났다. 

  - 초기단계는 4개 연도 중 가장 낮은 비율로 분석되었으나, 주의단계 비율이 높고 위험단계는 1개 동에서만 나타났다. 동작구의 경우 전체 행정동의 80%가 주의단계로 나타났으며, 성동구에서는 3개 행정동이 경계단계로 진단됐다.

 ※ 이진희 책임연구원은‘2017년도 기준 서울시 젠트리피케이션 진단결과’를 올해 5월 14일 국토정책Brief『젠트리피케이션 지표 개발과 활용 방안』에서 발표한 바 있음 

□ 이진희 책임연구원은 블록 단위 진단에서는 서울시 전체에서 경계단계와 위험단계로 진단된 블록의 밀집 현상이 완화되고 전 지역으로 분산된 모습을 보이고 있다고 설명했다.

◦ 여전히 강북구와 도봉구, 관악구와 구로구로 이어지는 선형 위험 징후가 포착되고, 관악구 일대에서는 구로역에서 신림역, 봉천역, 서울대입구역, 낙성대역에 이르는 지하철 2호선 노선을 따라 젠트리피케이션 심화가 진행되는 것으로 나타났다.

◦ 강북구 일대에서는 방학역에서 수유역, 미아사거리로 이어지는 지하철 4호선 주변과 고려대와 경희대 인근, 북서울꿈의숲 등 신개발지에서 위험이 감지됐다.

□ 또한 상주인구, 유동인구, 창폐업 등 개별 변수의 변화를 분석하여 제시했다.

◦ 젠트리피케이션과 상관관계가 있는 상주인구 위험도는 일부 지역에서 위험도와 젠트리피케이션 진단 결과가 유사한 것으로 나타났다. 서울시 전역에서 위험도가 증가한 모습을 보였으나 젠트리피케이션 진단 결과는 전반적으로 완화된 것으로 나타났다. 

◦ 유동인구 위험도는 젠트리피케이션 단계가 심화된 지역일수록 전반적으로 유동인구 위험도가 높게 나타났다. 

  - 은평구와 서대문구, 마포구의 서북권과 용산구를 포함한 도심권에 유동인구 위험도가 매우 높은 것으로 조사되었으나, 해당 지역에서 젠트리피케이션 단계는 크게 높지 않을 것으로 나타났다.

◦ 창폐업 위험도는 강북구와 은평구, 관악구와 강서구 등에서 창폐업 위험도가 높았으나, 젠트리피케이션 진단 결과에서는 은평구 정도에서만 위험 징후가 나타났다.

◦ 영업기간 위험도는 마포구와 은평구, 강서구, 강남지역에서 영업기간 위험도가 매우 높게 분석되었으나, 젠트리피케이션 진단에서는 은평구와 강남지역 일부 행정동에서만 경계 및 위험단계가 나타났다. 

◦ 프랜차이즈 업체 위험도는 연도별 차이가 크게 없었으며, 전체 연도에 걸쳐 관악구와 은평구, 노원구, 마포구, 송파구에서 위험도가 높게 나타났다. 

  - 강서구의 경우 연도가 지날수록 위험도가 증가하는 모습을 보인 반면, 송파구는 2015년에 매우 높게 진단된 위험도가 2018년도에 와서 약화됐다. 노원구와 관악구, 동작구는 4개 연도 모두 프랜차이즈 업체 위험도가 매우 높은 것으로 나타났으며, 해당 지역은 모두 4년 동안 젠트리피케이션 위험 징후가 전반적으로 높은 것으로 분석됐다. 

  - 상대적으로 도심권보다는 서울시 외곽에서 프랜차이즈 업체 위험도가 높게 진단되었으며, 전체 연도에 걸쳐 강북지역과 강남지역에 큰 차이는 없는 것으로 나타났다. 

  - 전체 연도에서 랜차이즈 업체 위험도가 높게 진단된 은평구와 마포구, 강남구 일대의 경우 젠트리피케이션 진단 결과와 일부 유사한 경향을 보였으며, 그 외 지역에서는 프랜차이즈 업체 위험도와 젠트리피케이션 위험 징후가 연도에 따라 다르게 나타났다. 

◦ 매출액 위험도는 서울시 전역에서 위험도가 점차 감소하고, 특히 동남권에서 높은 위험도를 보이다 시간이 지나면서 위험도가 낮아지는 것으로 나타났다.

  - 2018년에는 전반적으로 높은 위험도를 보이는 지역이 사라졌으나, 위험도 패턴은 젠트리피케이션 진단 결과와 매우 유사한 모습을 보였다. 

  ※ 개별 변수 측정은 서울시 상권분석 시스템에의 적용을 위해 최소 분석단위인 행정동을 기준으로 진행, 개발이 어려운 산지, 도로용도 등 용도지역은 제척한 후 분석