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[국토관련법규] 법령해설 : 부동산등기법 가운데 개정법률
통권049호
저자 ------
발행일 1985-10-15
발간물 > 정기간행물 > 국토정책 Brief
주택 임대차시장 현황과 개선방향
주택 임대차시장 현황과 개선방향 박진백 부연구위원, 박천규 주택·부동산연구본부장 ● 전세가격은 2020~2021년 크게 상승하였으나, 이후 금리가 상승하면서 큰 폭으로 하락하였고, 최근에는 다시 반등하는 등 변동성이 큰 상황 ● 전세가격 변동에는 전반적으로 매매가격과 금리의 기여도가 높은 가운데, 갱신계약 역시 2020년에 높은 기여를 했던 것으로 분석 ● 2022년 8월 이후 전세가격이 빠르게 하락하기 시작하면서 전세시장은 보증금 미반환 위험이 발생하기 시작하였으며, 최근까지도 보증금 미반환 위험이 지속되고 있는 상황 ● 보증금 미반환에 따른 대위변제가 보증금 2억 원 수준에 집중되어 있어 저가 주택을 중심으로 시장 리스크가 집중 ● 전세가격의 변동은 매매가격의 변동에 영향을 주고 역의 관계도 형성되어 부동산시장의 변동성을 증가시키는 요인으로 작용 정책방안 ➊ 주거 취약층 중심의 임대차제도 개편 - 임차인 보호 및 지원 정책의 대상을 시장변동성과 보증금 미반환 위험에 노출되어 있는 5억 원 이하 임대차에 집중하도록 관련 제도 개편 필요 - 전세자금대출, 전세보증금반환보증 등과 더불어 임대차 관련 법 개편에 해당 사항 반영 ➋ 건전한 임대사업자 육성 및 관련 인프라 구축 - 장기적으로 임대주택을 공급하고, 꾸준히 관리할 수 있도록 운영비용 중심(예: 보유세 등)의 인센티브를 부여하는 형태의 주택임대서비스 산업 육성 - 일정 보증금 예치제도(예: 10% 등)를 통한 무자본 갭투자 방지, 전자계약 활성화를 통한 계약 안정성 제고, 사전 상담과 예방 중심의 지원체계 구축 등 관련 인프라 개선 ➌ 임대차시장의 월세화에 대비하여 전세에 유리한 제도의 개선 - 월세세액공제의 소득기준을 현행보다 상향하고, 면세점 이하 및 청년, 신혼부부를 위한 월세바우처도 병행 시행 - 임대소득세 산정 시 주택 수 기준, 간주임대료 산정방식과 같이 전세에 유리한 제도를 전세와 월세 간 균형을 이루도록 제도 개선 필요
등록일 2024-02-29
연구원소식 (305)
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민관공동 도시개발사업의 합리적 공공성 제고를 위한 이슈와 쟁점 도출
국민의 90% 이상이 거주하는 우리 도시는 사회가 복잡해짐에 따라, 다양한 형태의 개발수요에 항상 직면해 왔다. 이에 따라, 민간의 자본과 역량을 활용하여 공공부문과 함께 추진하는 민관공동 도시개발사업이 활성화되는 가운데, 특정 지구 사업에 대한 사회적 논란을 계기로 도시개발과 공공성에 대한 요구가 발생하였다. 이에 정부는 ‘중앙정부의 관리․감독 기능 강화’를 골자로 하는 도시개발사업의 공공성 강화방안을 내놓았는데, 지나친 공공성 추구는 민간의 참여와 사업의 위축이 불가피한 측면이 존재하는 것도 사실이다. 김태영 전문연구원이 수행한 「민관공동 도시개발사업의 합리적 공공성 제고를 위한 이슈와 쟁점 도출」 연구는 공공성과 수익성의 간극에서 현재 발생하고 있는 주요 쟁점을 정리하여 현시점에서 공공성을 어떻게 바라보아야 하는지에 대한 접근방법을 제시하고 있다. KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 김태영: 도시개발사업은 부동산 경기변동에 따른 변동성 위험과 사업의 장기화에 따른 추가비용 발생 위험이 상존한다. 특히, 민관공동 도시개발사업은 시행한다는 그 자체로 공공과 민간 모두가 리스크를 짊어지고 있는 것이다. 많은 지자체의 경우 재원의 한계 등으로 민간부문을 참여시켜 사업을 해야만 하는 상황인데, 이와 동시에 특정지구에 대한 사회적 논란으로 공공성에 대한 대중의 눈높이가 높아진 것도 사실이다. 이러한 점을 고려하면 어떠한 식으로든지 후행적으로라도 현상에 맞는 제도개선이 이루어져야 할 것이다. 이를 위해 우선 현시점에서 공공성에 대한 이슈가 무엇인지를 살펴보고, 건별로 주요 쟁점 사항을 정리하는 것이 필요하겠다는 생각이 들었다. KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가?김태영: 그간 수행된 관련 연구는 도시계획과 공공성의 담론에 관한 문제를 다루거나 개발이익 환수 및 도시개발의 법적 문제나 주체별 역할에 대한 세부 이슈를 중심으로 추진된 경향이 있었다. 이 연구는 그러한 포괄적 의미보다는 도시개발(특히 민관공동 도시개발)의 관점에서 공공성의 의미와 역할을 살펴보고, 현시점에서의 이슈 및 세부 관점을 정립했다는 것이 가장 큰 의미일 것이다. KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는?김태영: 현장에 계신 많은 분들의 이야기가 문헌으로 보던 것과는 뉘앙스 또는 관점이 다른 점이 많아 놀라웠다. 공공부문, 민간부문 등의 사업시행자들을 자문위원으로 모시고 경험담과 현재 현장에서 일어나고 있는 이야기를 들었는데, 비가시적 영역의 움직임에 대한 각종 상호 활동과 관련된 이야기는 조금 두려울 정도였다. 회의장에서는 ‘이게 내가 소화할 수 있는 내용일까?’라는 생각도 들었는데, 인터뷰를 마치고 밖으로 나왔을 때에는 항상 보아 왔던 도시풍경 그대로인데도 세상이 달라 보이기도 하였다. 만약 우리 도시 내에서 일어나는 비가시적 영역의 활동을 그려낼 수 있다면, 그건 아마도 끊임없이 예측하지 못하는 방향으로 변화하는 비정형의 그물 형태가 아닌가 하는 생각을 한 적이 있다. KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은?김태영: 이 연구를 수행한 것 그 자체가 결과적으로 보람이며 아쉬운 점이다. 연구에서 정리한 이슈와 세부 관점은 완료형이 아니다. 자세히 들여다볼수록, 다른 분야 또는 새로운 관점에서 접근할수록 그만큼 또 달라진다. 많은 이해관계자들의 관점을 담지 못한 것이 가장 아쉬운 점이긴 하나, 이는 2023년 후속 기본과제로 수행한 「민관공동 도시개발사업의 합리적 공공성 제고방안」에서 상당 부분 보완하였다. KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면?김태영: 그간의 ‘주택 OO만 호 공급’ 등과 같은 국정과제는 「택지개발촉진법」을 가장 많이 활용하였다. 그다음으로 「도시개발법」을 많이 이용한 걸로 나타나는데, 신도시, 신시가지 건설‧조성이 그 사업의 형태이다. 즉, 도시를 건드리기에는 「도시개발법」을 이용하는 것이 최선인 게 현실이다. 또한, 그간 시간적‧공간적 한계 등으로 어쩔 수 없이 도시 외곽 중심으로 도시개발사업이 진행되었던 것도 사실이나 이제는 한계에 다다랐다. 도시개발의 공간적 방향은 다시 도심이 되어야 할 것이다. 그간 도시재생 분야를 꾸준히 연구해왔기에 이 같은 생각은 나름 확고하다. 정비, 재생, 개발 등은 서로 다른 수법이나 용어가 아니다. 보기에 따라서는 다 일맥상통하는 측면이 있어 앞으로 이 세 분야를 융합‧관통하는 연구를 하고 싶다. 김태영 전문연구원은 성균관대학교 토목공학과 졸업 후 일반대학원에서 지리정보를 전공하였고, 현재 국토연구원 도시연구본부에 재직 중이다. 주요 연구분야는 도시정책, 도시재생 등이다. 2023년에는 본 연구에 이어 기본과제로 「민관공동 도시개발사업의 합리적 공공성 제고방안」을 공동 책임 수행하였다.
등록일 2024-03-11
연구원소식 > 보도자료
국토연, 계간 『부동산시장 조사분석』 제44호 발간
국토연, 계간 『부동산시장 조사분석』 제44호 발간 □ 국토연구원(원장 심교언)은 계간 「부동산시장 조사분석」 제44호를 발간했다. 이번 호는 부동산시장 종합지수(K-REMAP)로 바라본 부동산시장, 2024년 주택시장 전망 및 영향요인, 부동산시장 변화와 진단, 정책현장 특강시리즈 등을 담았다. □ 2023년 4분기 K-REMAP 지수는 하강국면이 지속되었다. ◦ 부동산시장 소비심리지수와 압력지수*를 종합한 K-REMAP 지수는 전국 82.8, 수도권 79.8를 기록했으며, 지수는 하강국면을 지속하고 있는 가운데 2022년 12월 이후 상승하던 지수가 2023년 5월부터 횡보세를 보이는 것으로 나타났다. * 압력지수 : 거시경제, 주택공급 및 수요, 금융 등의 변수를 이용하여 산출 □ ‘2024년 주택시장 전망’ 설문조사는 일반가구 6,680가구, 중개업소 2,338개소를 대상으로 2023년 12월에 실시했다. ◦ 2024년 주택가격 및 전세가격 전망에 대해 설문한 결과, 일반가구는 전국 기준 ‘변화없음’(40.9%, 47.0%)의 응답비중이 높았다. ◦ 2024년 주택가격 및 전세가격 전망에 대해 설문한 결과, 중개업소는 전국 기준 주택가격은 ‘다소 하락’(45.7%)이, 전세가격은 ‘변화없음’(51.7%)이 응답비중이 높았다. ◦ 2024년 주택시장에 가장 크게 영향을 줄 요인에 대해 설문한 결과, 일반가구와 중개업소 모두 전국 기준 ‘금리수준’(33.6%, 56.0%)이 응답비중이 높았다. □ 2023년 4분기 부동산시장 소비심리지수는 전분기에 이어 보합국면을 유지, 토지시장은 전분기와 같이 하강국면을 유지하였고, 주택시장은 전분기에 이어 보합국면을 유지하였다. ◦ 부동산시장 소비심리지수는 (전국) 보합국면 유지, 지수는 전분기 대비 13.3p 하락, (수도권) 보합국면 유지, 지수는 전분기 대비 15.5p 하락, (비수도권) 하강국면 전환, 지수는 전분기 대비 10.8p 하락함 ◦ 주택시장 소비심리지수는 (전국) 보합국면 유지, 지수는 전분기 대비 14.2p 하락, (수도권) 보합국면 유지, 지수는 전분기 대비 16.6p 하락, (비수도권) 보합국면 유지, 지수는 전분기 대비 11.6p 하락함 ◦ 토지시장 소비심리지수는 (전국) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 4.3p 하락, (수도권) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 4.8p 하락, (비수도권) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 4.3p 하락함 □ 2023년 4분기 부동산시장 압력지수는 전분기와 같이 하강국면을 유지하었다. 주택매매시장, 주택전세시장, 토지시장 압력지수도 전분기와 같이 하강국면을 유지하었다. ◦ 부동산시장 압력지수는 (전국) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 6.6p 상승, (수도권) 하강국면 지속, 지수는 전분기 대비 7.5p 상승, (비수도권) 하강국면 지속, 지수는 전분기 대비 5.6p 상승함 ◦ 주택매매시장 압력지수는 (전국) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 5.1p 상승, (수도권) 하강국면 지속, 지수는 전분기 대비 4.8p 상승, (비수도권) 하강국면 지속, 지수는 전분기 대비 5.5p 상승함 ◦ 주택전세시장 압력지수는 (전국) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 9.8p 상승, (수도권) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 8.6p 상승, (비수도권) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 11.0p 상승함 ◦ 토지시장 압력지수는 (전국) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 6.1p 상승, (수도권) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 10.1p 상승, (비수도권) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 2.0p 상승함 □ 정책현장 특강시리즈에서는 강태헌 법무법인 한결 변호사의 ‘주택거래소, 더 이상 미룰 일이 아니다’를 통해 부동산시장의 정보 비대칭을 해결하기 위한 주택거래소를 살펴보았다. ◦ 주택거래소의 정의, 필요성 및 영향을 분석하였다. K-REMAP(KRIHS Model for Analysis and Pre-estimation of Real Estate Market, 부동산시장 진단 및 전망시스템)은 부동산시장압력지수와 부동산시장 소비자심리지수를 통합하여 생성한 지수이다. (상승, 보합, 하강 각 3단계로 분류)
등록일 2024-02-29
연구원소식 > 보도자료
저출산 원인 진단과 부동산 정책방향
“저출산 원인 진단과 부동산 정책방향” 국토硏, 국토정책Brief 제947호 □ 국토연구원(원장 심교언) 주택·부동산연구본부 박진백 부연구위원은 국토정책Brief 제947호 “저출산 원인 진단과 부동산 정책방향”을 통해 자녀순위별 저출산 원인 진단과 정책대응 방안을 제안하였다. ◦ 2022년 우리나라 합계출산율은 0.78명으로 전세계에서 가장 낮은 상황으로 출산율 감소에 따른 중장기적인 인구감소, 사회의 지속가능성 훼손 등을 극복하기 위해 저출산의 원인 진단과 극복 방안 마련이 시급한 상황이다. ◦ 저출산의 경제적 장애요인으로 주택가격, 고비용 교육구조 등이 핵심요인으로 제기되고 있는 상황이다. □ 이에 이 연구는 저출산의 핵심요인으로 주택가격, 사교육비 등에 주목하여 해당 요인이 자녀순위별 출산율에 미치는 기여도, 시간가변적 영향을 분석하였다. □ 자녀순위별 출산율에 대한 기여도 분석결과, 첫째 자녀의 출산은 주택 매매가격과 전세가격과 같이 주거비부담이 높은 기여를 하는 것으로 분석된 반면, 둘째 이상 자녀 출산에는 주거비부담의 영향은 감소하고, 사교육비의 영향이 증가하는 것으로 분석되었다. ◦ 첫째 자녀의 출산율 기여도는 주택가격(매매가격과 전세가격 기여도 합산)이 30.4%인 반면, 사교육비는 5.5%로 분석 ◦ 둘째 자녀의 출산율 기여도는 주택가격이 28.7%, 사교육비가 9.1%로 분석, 셋째 자녀의 출산율 기여도는 주택가격이 27.5%, 사교육비가 14.3%로 분석 ◦ 모든 자녀 출산에 대해 주택가격의 영향이 높게 유지되는 가운데, 첫째와 둘째 자녀는 초등학교 사교육비, 셋째 자녀이상은 중고등학교 사교육비가 출산율 하락 요인으로 분석 □ 자녀순위별 미래 출산율에 대한 기여도 전망 결과, 첫째 자녀의 출산은 전년도 출산율의 기여도가 높은 반면, 둘째 이상 자녀의 출산은 주택 매매가격과 여성 경제활동 참가율의 기여도가 높은 것으로 분석되었다. ◦ 첫째 자녀의 미래 출산율 기여도는 향후 12년간 전년도 출산율의 기여도가 70%대 수준, 주택 매매가격은 10%대 후반 수준으로 유지되는 것으로 분석 ◦ 둘째 자녀의 미래 출산율 기여도는 주택 매매가격의 기여도가 증가하여 20%대 후반 수준, 사교육비는 6년이내 10%대까지 확대된 이후 감소, 여성 경제활동 참가율은 지속 증가하여 12년 후에는 48.4%까지 확대 ◦ 셋째 이상 자녀의 미래 출산율 기여도는 주택 매매가격의 기여도가 30%대 후반 수준까지 확대, 여성의 경제활동 참가율도 20%대 중반 수준으로 분석 □ 주택가격이 자녀순위별 출산율에 미친 시간가변적 영향 분석 결과, 시간이 지남에 따라 주택가격 상승에 따른 출산율 하락 영향력이 점점 커지는 것으로 분석되었다. ◦ 주택가격 상승 충격 시 첫째와 둘째 자녀 출산율은 1990년대에는 약 10개월의 시차를 두고 감소하였으나 점점 반응시차가 빨라지고 반응의 크기도 증가한 것으로 분석 ◦ 특히, 2020년 전후 주택가격 상승 시기 주택가격 상승 충격은 첫째와 둘째 자녀 출산율에 대해 매우 즉각적이고 강한 하락 영향을 미친 것으로 분석 □ 박진백 부연구위원은 저출산 현상을 극복하고 지속가능한 사회구조 마련을 위해서는 출산율에 대한 구체적인 목표를 세우고, 자녀순위에 따른 단계적 정책을 마련할 필요가 있다고 제언하였다. ◦ (정책 목표 설정) 단기적으로 합계출산율 1.0명 회복, 중장기적으로 인구대체수준인 2.1명 회복을 정책 목표로 설정하여 단기 과제로 첫째 자녀 출산, 중장기 과제로 둘쨰 자녀 출산을 장려하는 제도 마련 제안 ◦ (첫째 자녀 출산) 무주택 (예비)유자녀 가구에 대해 추가 청약가점 부여, 생애주기를 고려한 주택취득세 면제제도 도입 등을 통해 주택취득기회 강화, 특별공급물량 확대, 지분적립형 등 주택공급 확대를 통해 자금력이 부족한 신혼부부의 주거안정과 자산형성 지원, 거주주택 마련 목적의 대출에 대해 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio: DSR) 범위 내 금리 인하 ◦ (둘째 자녀 출산) 2자녀를 다자녀 기준으로 확대하고, 2자녀 이상 가구에 대해 특별공급물량 확대, 특별공급 주택의 주택면적 상향, 2자녀부터 교육비 면제 등 교육 지원 강화, 주거와 자녀 양육을 함께할 수 있는 육아친화마을 및 자녀 양육 클러스터 건설 확대
등록일 2024-01-03