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부동산시장의 환경변화에 대응한 정책방향 연구 : 인구와 가계자산 변동을 중심으로
국토연 2007-39
저자 이수욱, 손경환, 지대식, 박천규
발행일 2007-12-31
발간물 > 정기간행물 > 국토
[특집| 부동산시장과 지속가능한 정책 방향 4] 지속가능한 주택 금융정책: 주택 실수요자 지원과 가계부채 안정의 균형
통권502호 (2023. 8)
저자 김지혜
발행일 2023-08-10
발간물 > 정기간행물 > 국토이슈리포트
주택시장 경착륙 위험완화정책의 성과와 과제
국토이슈리포트 (2023.8.11) 주택시장 경착륙 위험완화정책의 성과와 과제 이수욱 선임연구위원, 황관석 부연구위원 |요약| ■ 주택시장 경착륙 위험과 그 원인 ◦ 주택가격과 거래량 급락 같은 주택시장 경착륙은 가계와 기업, 금융기관에 영향을 미쳐 경기 침체를 초래할 수 있는 만큼, 그 변동의 폭과 속도를 완화하는 유도정책을 통해 대응할 필요 ◦ 대표적인 주택시장 경착륙 사례로는 외환위기(’98년), 금융위기(’08년 10월~’09년 3월), 최근(’22년 9월~’23년 4월)의 시기가 있음 ◦ 최근의 경착륙 위험 발생 원인은 그간 과도하게 높은 가격하에서 이루어진 빠른 금리 인상과 유동성 제약, 그리고 규제 일변도의 정책이 지속된 것에 기인 ■ 주택시장 경착륙 완화정책의 주요 내용 ◦ 시장 경착륙을 초래한 요인을 금리 인상 등에 따른 가계의 상환부담 증가, 과도한 수요억제정책으로 인한 수요 위축 때문으로 파악하고, 위축된 수요를 회복시키기 위한 정책 추진을 통해 경착륙에 따른 위험을 차단 ◦ 수요 진작을 위해 주택시장기능 회복, 부동산세제 정상화, 대출규제 정상화 등 금융개선, 주택공급 확대와 주거복지지원 강화 등을 5대 정책기조로 설정하고, 세부 실천계획을 국정과제에 담아 주요 부동산대책을 통해 이행 ◦ 특히 규제지역 해제, 대출금리 인상 억제, 특례보금자리론 도입 등의 대책은 ’23년 상반기 들어 주택매매 및 전세가격의 하락폭과 거래량의 감소폭을 둔화시키는 데 크게 기여 ■ 주택시장 경착륙 완화정책의 성과 ◦ 주택시장 정상화를 위한 정부의 부동산대책은 경기 및 주택시장 침체로 감소하던 매수수요를 회복시키는 데 주안점을 두고 시의적절하게 대응하였으며, 특히 세금 및 대출규제 완화는 잠재 매수수요로 이어져 시장 경착륙 방지에 기여 ◦ 시장 경착륙 완화대책 추진으로 급락하던 주택가격과 거래량도 ’23년 4월 이후 변화가 나타나기 시작했고, 주택매매 및 전세시장 소비심리도 ’23년 1월부터 모두 상승으로 전환 ■ 주택시장 회복세 유지와 중장기 시장안정을 위한 과제 ◦ 최근의 주택시장지표와 순환국면 분석 결과, 주택시장은 조기에 경착륙 위험에서 벗어날 것임을 예상할 수 있지만, 완전한 회복 내지 상승국면으로 전환이 이루어지기까지는 아직 시간이 더 필요 ◦ 따라서 ➀ 현재의 부동산 정책기조를 당분간 유지할 필요가 있음. 특히 실수요자 주거비 상승부담 완화를 위한 주택 대출상품의 연장 운용과 그에 따른 가계부채 문제를 함께 검토하고 지속적으로 모니터링 ◦ ➁ 주택건설 착공물량 증대방안을 마련하고, 8.16대책에서 제시한 주택공급계획의 세부 이행내용에 대한 모니터링을 강화할 필요. 특히 수요와 공급의 합리적 추정에 기반한 주택공급 추진을 위해 주택·택지수급 추정모형의 구축이 요구
등록일 2023-08-10
연구원소식 (62)
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다주택자 규제정책의 전환 필요성과 과제
“다주택자 규제정책의 전환 필요성과 과제” 국토硏, 국토이슈리포트 제79호 □ 국토연구원(원장 심교언) 이수욱 선임연구위원은 국토이슈리포트『다주택자 규제정책의 전환 필요성과 과제』에서 지방소멸 대응과 주택시장 안정을 위한 방안의 하나로 현행 다주택자 규제 패러다임의 근거인 다주택 수 기준을 차등적·순차적으로 변경할 것을 제안 □ 통상 다주택자는 주택을 2건 이상 가진 소유자를 의미하지만 다주택 거주와 다주택 소유는 구분될 필요가 있으며, 주택 수 기준에 따른 복잡다기한 현재의 다주택자 규제 체계도 정비 및 단순화할 필요가 있기 때문 ◦ 다주택 거주는 주거서비스의 소비 성격이 강함. 고향이나 지방 농어촌주택처럼 일정기간 거주가 수반되기 때문에 최대 2주택까지 다주택 거주 대상주택으로 보는 경향이 있는 반면, ◦ 다주택 소유는 2주택이라도 투자 성격이 강한 것으로 규정되므로 가계나 개인이 일정기간 이상을 거주하지 않는 주택을 소유하고 있거나 임대하는 경우라면 다주택자로 규정 ◦ 현행 제도는 다주택자가 보유하고 있는 주택의 소재지(규제지역과 비규제지역)와 임대주택(소득세법 시행령)·감면주택(조세특례제한법)·일시적 2주택인지 여부 등 용도·상황에 따라 주택 수 산정 및 다주택 수 적용에 차이 □ 지난해 국토연구원이 일반 국민과 전문가를 대상으로 조사한 결과, 일반 국민의 경우 다주택자 기준에 대해서는 주택 수 상향을 고려할 수 있다는 인식이 더 우세(국토이슈리포트 pp.10~11 참조) ◦ “주택을 몇 채 이상 보유할 경우 다주택자로 보고 세금을 중과해야 하나?”에 대한 조사결과, 주택 3채를 보유한 세대(사람)부터 다주택자로 보아야 한다는 응답이 48.3%로 2채 보유부터 다주택자로 보아야 한다는 응답(44.2%)보다 4.1%p 높았음 ◦ “다주택자 기준을 모든 지역에 동일하게 적용해야 하나?”에 대해서는 56.7%는 “그럴필요 없다”고 응답(동일한 기준 적용 43.3%) ◦ 전문가들은 주택 수 제외, 세금 중과배제 같은 복잡한 다주택자 지원제도 중 기여도가 미흡한 일부 제도(1억 원 이하 주택의 취득세와 양도세 중과제외 등)는 폐지가 필요한 것으로 인식 □ 다주택 수 기준 조정을 통한 다주택자 규제정책의 전환은 주택시장에 충격을 미치지 않도록 단계적으로 추진할 필요가 있으며, 정책 전환을 위한 방안으로 다음의 내용을 제안함 ❶ 주택 수 기준 조정. 인구 및 자가점유율, 지역쇠퇴 상황을 감안하여 통상적인 다주택 기준을 기존 2주택에서 3주택으로 조정하되 적용 지역은 단계적으로 확대(총 3단계로 추진) ◦ 1단계로 일부지역 대상으로 다주택자 기준을 3주택 소유로 상향. 비수도권지역 인구 10만 미만 지역(83개 시군, ’21년 기준) 중 자가점유율 상위 30% 이상인 지역 + 천 인당 주택수(’21년 등록센서스 기준) 전국 평균 상회 지역인 강원, 충남 ․ 북, 전남 ․ 북, 경남 ․ 북을 대상으로 실시(특․광역시․특별자치시 제외) (상세 예시는 국토이슈리포트 p.13 참조) ◦ 위의 지역에 대해, 거주주택 포함 2주택 허용, 필요시 연간 90일 이상 거주 조건 부여 ◦ 주택시장 안정과 지방소멸 완화에 기여할 수 있도록 동일 시․군 소재주택 및 인구 50만 이상 대도시 인접 시․군 소재주택은 제외(지방의 경우는 탄력적 제외 적용 가능) ❷ 주택가격(공시가격) 반영 다주택자 기준 마련. 이는 1채의 고가주택 소유에 비해 가격이 낮은 지방의 다주택 소유자에 대한 규제 내용을 조세 형평성에 맞게 개정하자는 취지 ◦ 주택가격은 세부담의 기초가 되는 공시가격으로 하며, 서울 등 대도시 지역은 기준가액을 초과하면 다주택자로, 기타 지역은 주택가액 합산 혹은 소유주택 건수(최대 2건) 중 선택 적용 (상세 예시는 국토이슈리포트 p.14 참조) ❸ 주택 수 산정 시 제외 혹은 중과적용 배제 등이 되는 대상주택 가운데 기여도가 미흡한 주택은 대상에서 제외 ◦ 취득세 중과제외 주택의 경우 ‘공시가격 1억 원 이하의 주택’, 종합부동산세 합산배제 주택 중에는 ‘미분양주택’, 양도소득세의 비과세특례 대상주택의 경우에는 ‘조세특례제한법 상 미분양주택 과세특례 등’, ◦ 그리고 3주택 이상인 경우지만 양도세 중과가 제외되는 주택 중에는 ‘조세특례제한법 상 미분양주택·신축주택 등’과 ‘지역기준·가액기준 충족주택’, 2주택이지만 양도세 중과가 제외되는 대상 중에는 ‘기준시가 1억 원 이하 주택(재개발, 재건축 지역 제외)’ 등의 제외를 검토할 필요가 있음. .
등록일 2023-09-07
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주택시장 경착륙 위험완화정책의 성과와 과제
“주택시장 경착륙 위험완화정책의 성과와 과제” 국토硏, 국토이슈리포트 제77호 □ 국토연구원(원장직무대행 김태환) 이수욱 선임연구위원·황관석 부연구위원은 국토이슈리포트『주택시장 경착륙 위험완화정책의 성과와 과제』에서 주택시장의 경착륙 위험을 완화하기 위해 그간 정부가 추진한 정책들의 성과를 살펴보고, 향후 현재와 같은 주택시장 회복세 유지와 중장기 시장안정을 위해 요구되는 정책과제들을 제안 □ 주택가격과 거래 급락 같은 주택시장 경착륙은 가계와 기업, 금융기관에 영향을 미쳐 경기침체를 초래할 수 있는 만큼, 그 변동 폭과 속도를 완화하는 유도정책을 통해 대응할 필요 ◦ 경착륙 위험을 파악하고 빠르게 대처하는 것이 중요한 이유는 경제위기와 주택가격 하락, 경기침체가 서로 긴밀한 영향 관계로 맞물려 있기 때문임 ◦ 특히, 주택가격 하락은 보유한 부동산 자산의 실질 가치 하락과 소비 감소를 초래하고, 기업에는 담보가치 하락·차입능력 감소·투자 감소를, 그리고 금융기관에는 부실 대출채권 증가·신규대출 감소에 영향을 미쳐 소비 및 투자가 감소하는 경기침체를 발생시킴 □ 경착륙 위험을 초래한 요인은 시장전환기 높아진 주택가격 하에서 금리인상으로 인한 가계의 상환부담 증가와 대출규제에 따른 유동성 제약, 수요억제정책의 지속으로 인한 수요 위축 등임 ◦ ’22년 들어 주택가격 하락과 거래위축, 소비심리 둔화, 그리고 시장침체와 부동산 PF 부실로 인한 공급 감소 가능성과 미분양주택 증가 같은 경착륙 전조현상이 나타남 ※ 국내 기준금리는 ’22년 6월 1.75%에서 ’23년 2월 3.5%까지 빠르게 인상되었으며, ’23년 6월 현재까지 3.5% 수준이 유지 □ 정부는 특히 수요 둔화를 주택시장 경착륙의 주원인으로 인식하고, 시장 경착륙 위험 극복을 위한 5대 정책기조 확립, 국정과제 및 부동산대책으로 위축된 수요를 진작하기 위해 노력 ※ 5대 정책기조 : 주택시장기능 회복, 주택공급 확대, 부동산세제 정상화, 대출 규제 정상화 등 금융개선, 주거복지지원 강화 등 ◦ 규제지역 해제, 세제 및 금융규제 완화, 특례보금자리론 공급, 재건축·재개발 규제 완화 등으로 위축된 수요를 진작 □ 그 결과 ’23년 주택시장에서는 가격, 거래, 소비심리 등 주요 시장지표에 변화가 발생했고, 주택경기도 불황기 저점에 도달 ◦ 정책지원, 금리안정, 대출 완화 영향으로 가격·거래·소비심리 등이 점차 예년의 안정적 수준으로 회복하기 시작 ◦ 특히, 주택매매 및 전세시장 소비심리는 ’23년 1월부터 모두 상승으로 전환되었고, 주택 및 전세가격도 ’23년 상반기 들어 하락폭이 둔화되기 시작. 위축되어가던 주택거래량도 매우 완만하게 증가. □ 하지만 여전한 대외환경 불안으로 주택경기가 본격 회복되기 시작했다고 보기는 아직 이름 ◦ 최근의 주택시장지표와 순환국면분석 결과, 주택시장은 조기에 경착륙 위험에서 벗어날 것임을 예상할 수 있지만, 완전한 회복 내지 상승국면으로 전환이 이루어지기까지는 아직 시간이 더 필요 □ 따라서 최근 주택시장에서 나타나고 있는 회복세를 유지하면서 가격불안 없는 중장기 시장안정을 실현하기 위해 노력해야 함 ◦ 이를 위해 ❶ 현재의 부동산 정책기조를 당분간 유지할 필요가 있음. 특히 실수요자 주거비 상승부담 완화를 위한 주택대출상품의 연장 운용과 그에 따른 가계부채 증가 문제를 함께 검토하고 지속적으로 모니터링할 필요가 있음. ◦ ❷ 주택건설 착공물량 증대 방안을 마련하고, 8.16대책에서 제시한 주택공급계획의 세부 이행 내용에 대한 모니터링을 강화할 필요가 있음. 특히, 수요와 공급의 합리적 추정에 기반한 주택공급 추진을 위해 주택·택지수급 추정 시공간통합 모형을 구축할 필요가 있음. .
등록일 2023-08-11
연구원소식 > 보도자료
한국형 부동산시장 위험지수 개발과 활용방안
“한국형 부동산시장 위험지수 개발과 활용방안” 국토硏, 국토정책Brief 제927호 □ 한국은 가계자산의 73.7%가 부동산자산으로 구성되어 경제구조 내 부동산시장의 영향력이 매우 큰 편(2021년 기준)이며 세계경제라는 큰 틀에서 다른 국가와 서로 영향을 주고받기 때문에 국제비교를 통해 한국 주택시장의 상대적 수준을 파악하는 것이 중요하다. ◦ 경제·금융분야에서의 국제연계성이 강화되고 있는 상황에서 부동산분야에서도 국제비교가 가능한 위험측정 수단으로 지수개발이 필요한 실정 ◦ 부동산을 비롯한 자산버블의 붕괴는 국가경제에도 부정적 영향을 미치므로 정부 차원의 신속한 위험감지 및 정책대응이 필요 □ 국토연구원(원장직무대행 김태환) 부동산시장연구센터 김지혜 부연구위원은 국토정책Brief 제927호 “한국형 부동산시장 위험지수 개발과 활용방안”의 발간을 통해 국제비교가 가능한 핵심지수와 국내 여건 및 정책·심리적 요인들을 반영한 보완적 지수를 함께 개발하여 국내 주택시장 위험경보를 포착하는 정책활용방안을 제시하였다. □ 정량적 분석 기반의 핵심지수인 K-UBS 지수(가칭: 주택시장 위험지수)와 정성적 분석 기반의 보조지수인 K-HPU 지수(가칭: 주택시장 불확실성 지수)를 개발하고 서울을 대상으로 시범적용하여 분석하였다. ◦ 서울 아파트시장은 2020년 1~3분기 ‘과열위험’ 단계를 나타냈으나 이후 하락하여 1.5보다 낮은 수준을 보이고 있으며, 2023년 1분기에는 소폭 상승하여 1.10 수준으로 분석 ◦ K-HPU 지수는 불확실성군(U)의 키워드에 따라 2개 지수(K-HPUA 지수, K-HPUC 지수)가 산출되며, 두 지수 모두 주택가격 변동성이 확대되는 구간에서 불확실성 지수도 상승 □ 김지혜 부연구위원은 부동산시장 위험지수의 정책활용방안을 다음과 같이 제시하였다. ◦ (국가 간 위험전이 및 원인파악에 활용) 국제비교를 목적으로 하는 K-UBS 지수의 활용방안으로 주요국 간 위험전이 추적방안, 주택시장 위험발생 원인 파악방안을 제안 ◦ (국내 주택시장 위험경보 포착에 활용) K-UBS 지수와 K-HPU 지수를 국내 주택시장 위험경보 포착에 활용하는 방안으로 주택시장 위험경보 포착방안과 제도적 기반 강화방안을 제시 ◦ (시스템화 방안) 주택시장 위험을 상시 모니터링하고 정책적 활용을 도모하기 위해 주택시장 위험 통합 모니터링 시스템 구축 및 시스템화를 통한 K-UBS 지수 공표방안을 제시
등록일 2023-08-08
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