고령화와 저출산에 따른 인구구조의 변동이 부동산 및 금융시장의 변화를 유도하는 중요한 요인이 될 것이라는 인구학적 관점에서의 연구와 책자들이 최근 들어 각광받고 있다. 우리나라의 베이비붐 세대에 대한 논의도 이러한 맥락에 많이 다루어지고 있으나, 대부분이 부동산과 금융시장에 일대 변화를 불러올 것이라는 일화적인 이야기여서 그 실효성에 대해서는 의문이 가는 실정이다.
이 연구는 우리나라 인구의 15.2%를 차지하고 있는 베이비붐 세대와 그들의 가계자산 소비행태 변화를 전망하고, 이로 인해 부동산, 특히 주택시장이 받게 될 변화를 예측해 정책대응 방향을 제시하고자 하는데 목적이 있다. 이를 위해 본 연구에서는 베이비붐 세대가 사회생활 은퇴와 소득감소로 거주하고 있던 주택을 언제쯤, 어느 정도나 매각할 것인지 추정하고, 이러한 주택소비 행위가 주택 시장안정과 재배분의 선순환(善循環) 구조 정착에 기여할 수 있는 방안이 무엇인지 찾아나가는 과정을 중심으로 논의를 전개하였다.
이 연구는 세대의 동질의식을 파악할 수 있는 코호트효과와 연령효과를 모두 고려하여 2010년 이후 본격화될 우리나라 베이비붐 세대의 신분변화와 세제 및 금융관련 부동산정책 변화에 따른 가계 자산구성의 변동 가능성을 추정하고, 이러한 자산보유 형태변화가 주택시장에 미치는 영향을 재고주택의 소비 가능성에 초점을 맞추어 총량적으로 검토했다는 점에서 기존 연구와는 확연한 차별성을 지닌다.
이 보고서는 모두 6장으로 구성되어 있다. 제1장 서론에서는 연구의 배경 및 목적, 연구의 범위 및 방법 등을 소개하고, 제2장에서는 기존 연구와 인구구조 및 가계자산구성 변동에 관한 이론과 방법론을 고찰하였다. 그리고 제3장과 제4장에서는 인구구조 및 부동산시장 환경 변화, 가구별 자산보유 현황분석을 통해 우리나라 베이비붐 세대의 특성을 도출하고 관련 외국사례를 정리하였다. 제5장에서는 베이비부머의 가계자산 보유형태 변화와 주택시장 파급효과를 통계분석, 주택수요함수, 구조방정식을 통해 분석하였으며, 마지막 6장에서는 주택시장 패러다임 변화에 적절히 대응하기 위한 정책방안과 연구의 기대효과 및 한계를 제시하였다.
이 연구는 특정세대와 그들의 가계자산을 주택을 중심으로 연구한 초기연구라 할 수 있다. 연구수행과정에서 검증되지 않은 많은 문제들이 생겨났고, 그때마다 제기된 문제를 들을 효과적으로 풀어나갈 수 있도록 많은 도움을 주신 분들께 감사의 말씀을 드린다.
외부연구진으로 참여해주신 현대산업정보연구원의 김성환 연구위원, 전미부동산중개업협회 정근원 전문연구원, 삼성경제연구소 정호성 수석연구원께 감사의 말씀을 드린다. 그리고 연구에 많은 도움을 주신 자문위원과 심의위원들께도 깊은 감사의 말씀을 드리며, 최종원고 검토에 심혈을 기울여 주신 서울시립대학교 도시행정학과 오동훈 교수님께도 진심으로 감사드린다. 끝으로 각자 맡은 연구분야를 충실히 수행해 주신 손경환 부동산연구단장님과 지대식 연구위원님, 강원도청 김남교 서기관님, 그리고 박천규 연구원께도 다시 한 번 감사드린다.

<br>발 간 사 i<br>서 문 iii<br>요 약 v<br><br>제1장 서 론<br><br>1. 연구의 배경 1<br>2. 연구목적 3<br>3. 연구방법 및 추진절차 4<br>1) 연구범위 4<br>2) 연구방법 4<br>4. 연구결과의 예상 정책기여 5<br>1) 주택정책 방향 및 제도개선 방안 제시 5<br>2) 주택시장의 장기 안정기반 마련 7<br><br>제2장 선행연구 및 이론적 배경<br><br>1. 선행연구와의 차별성 9<br>1) 주요 선행연구 고찰 9<br>2) 선행연구와의 차별성 12<br>3) 주요 선행연구와의 차별성 요약 13<br>2. 인구구조 및 가계자산구성 변동에 관한 이론과 방법론 14<br>1) 인구구조와 가계자산 구성 14<br>2) 세대연구 : 연령효과(age effect)와 출생연도집단효과(cohort effect) 20<br>3) 장기주택수요 추정 : 가계소득 및 주거비용과 주택수요 21<br>제3장 인구․가계자산구성과 베이비붐 세대<br><br>1. 인구구조 변화와 부동산시장 변화 27<br>1) 인구 및 가구변화 전망 27<br>2) 부동산시장과 정책 동향 33<br>2. 가구별 자산보유 현황 43<br>1) 가구별 평균자산과 구성현황 43<br>2) 가구주 특성별 자산보유 현황 43<br>3) 가구 특성별 자산보유 현황 45<br>3. 우리나라 베이비붐 세대의 특성 47<br>1) 베이비붐 세대의 인구통계적․사회경제적 특성 47<br>2) 베이비붐 세대의 가계자산 보유현황 및 소비특성 51<br><br>제4장 외국의 베이비붐 세대와 가계자산보유 실태<br><br>1. 미국의 베이비붐 세대(1946~1964년) 55<br>1) 인구통계적․사회경제적 특성 55<br>2) 베이비붐 세대와 부동산 구입 57<br>3) 베이비붐 세대의 가계자산 구성과 소비 61<br>4) 주택금융상품 63<br>2. 일본 단카이(団塊) 세대(1947~1949년) 68<br>1) 인구통계적․사회경제적 특성 68<br>2) 단카이 세대의 부동산자산 구성과 보유현황 72<br>3) 단카이 세대의 자산구성과 소비 74<br>3) 퇴직이후의 거주주택의 활용 78<br>4) 주택금융상품 81<br>3. 해외사례의 시사점 83<br><br>제5장 가계자산 보유형태 변화와 주택시장<br><br>1. 주거생애주기별 주택소비 현황 87<br>1) 주거생애주기의 구분 87<br>2) 주택소비 현황 89<br>3) 주거비부담 현황 92<br>4) 주택자산 현황 92<br>2. 주거생애주기별 주택소비특성 분석 93<br>1) 주거생애주기별 주택수요함수의 추정 93<br>2) 주거생애주기별 주택소비특성 분석 103<br>3. 베이비붐 세대의 가계자산 보유형태 변화 및 주택시장 파급효과 106<br>1) 가구별 소득 및 소비규모 변화 분석 106<br>2) 주택수요량 변화 분석 112<br>3) 주택시장 파급효과 118<br><br>제6장 주택시장 패러다임 변화와 정책대응<br><br>1. 주택시장 패러다임의 변화 121<br>1) 인구변화와 주택시장 패러다임 변화 전망 121<br>2) 베이비붐 세대와 주택소비패턴 변화 전망 122<br>2. 정책대응의 기본방향 126<br>3. 베이비붐 세대의 주택소비 선순환 구조 정착을 위한 정책방안 128<br>1) 적정주거소비의 유도 128<br>2) 주택거래 및 재배분효과 제고 136<br>3) 주택연금제도 활성화 140<br>4. 연구의 결론 및 한계 146<br>1) 연구의 결론 및 정책건의 146<br>2) 연구의 한계 149<br><br>참 고 문 헌 151<br>SUMMARY 157<br>부 록 159