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[국토이슈리포트 제77호] 주택시장 경착륙 위험완화정책의 성과와 과제

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국토硏 "주택시장 경착륙 방지 위해 현재 정책기조 유지해야"

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주택시장 경착륙 위험완화정책의 성과와 과제

“주택시장 경착륙 위험완화정책의 성과와 과제” 국토硏, 국토이슈리포트 제77호 □ 국토연구원(원장직무대행 김태환) 이수욱 선임연구위원·황관석 부연구위원은 국토이슈리포트『주택시장 경착륙 위험완화정책의 성과와 과제』에서 주택시장의 경착륙 위험을 완화하기 위해 그간 정부가 추진한 정책들의 성과를 살펴보고, 향후 현재와 같은 주택시장 회복세 유지와 중장기 시장안정을 위해 요구되는 정책과제들을 제안 □ 주택가격과 거래 급락 같은 주택시장 경착륙은 가계와 기업, 금융기관에 영향을 미쳐 경기침체를 초래할 수 있는 만큼, 그 변동 폭과 속도를 완화하는 유도정책을 통해 대응할 필요  ◦ 경착륙 위험을 파악하고 빠르게 대처하는 것이 중요한 이유는 경제위기와 주택가격 하락, 경기침체가 서로 긴밀한 영향 관계로 맞물려 있기 때문임    ◦ 특히, 주택가격 하락은 보유한 부동산 자산의 실질 가치 하락과 소비 감소를 초래하고, 기업에는 담보가치 하락·차입능력 감소·투자 감소를, 그리고 금융기관에는 부실 대출채권 증가·신규대출 감소에 영향을 미쳐 소비 및 투자가 감소하는 경기침체를 발생시킴 □ 경착륙 위험을 초래한 요인은 시장전환기 높아진 주택가격 하에서 금리인상으로 인한 가계의 상환부담 증가와 대출규제에 따른 유동성 제약, 수요억제정책의 지속으로 인한 수요 위축 등임  ◦ ’22년 들어 주택가격 하락과 거래위축, 소비심리 둔화, 그리고 시장침체와 부동산 PF 부실로 인한 공급 감소 가능성과 미분양주택 증가 같은 경착륙 전조현상이 나타남  ※ 국내 기준금리는 ’22년 6월 1.75%에서 ’23년 2월 3.5%까지 빠르게 인상되었으며, ’23년 6월 현재까지 3.5% 수준이 유지    □ 정부는 특히 수요 둔화를 주택시장 경착륙의 주원인으로 인식하고, 시장 경착륙 위험 극복을 위한 5대 정책기조 확립, 국정과제 및 부동산대책으로 위축된 수요를 진작하기 위해 노력  ※ 5대 정책기조 : 주택시장기능 회복, 주택공급 확대, 부동산세제 정상화, 대출 규제 정상화 등 금융개선, 주거복지지원 강화 등  ◦ 규제지역 해제, 세제 및 금융규제 완화, 특례보금자리론 공급, 재건축·재개발 규제 완화 등으로 위축된 수요를 진작 □ 그 결과 ’23년 주택시장에서는 가격, 거래, 소비심리 등 주요 시장지표에 변화가 발생했고, 주택경기도 불황기 저점에 도달  ◦ 정책지원, 금리안정, 대출 완화 영향으로 가격·거래·소비심리 등이 점차 예년의 안정적 수준으로 회복하기 시작  ◦ 특히, 주택매매 및 전세시장 소비심리는 ’23년 1월부터 모두 상승으로 전환되었고, 주택 및 전세가격도 ’23년 상반기 들어 하락폭이 둔화되기 시작. 위축되어가던 주택거래량도 매우 완만하게 증가. □ 하지만 여전한 대외환경 불안으로 주택경기가 본격 회복되기 시작했다고 보기는 아직 이름  ◦ 최근의 주택시장지표와 순환국면분석 결과, 주택시장은 조기에 경착륙 위험에서 벗어날 것임을 예상할 수 있지만, 완전한 회복 내지 상승국면으로 전환이 이루어지기까지는 아직 시간이 더 필요 □ 따라서 최근 주택시장에서 나타나고 있는 회복세를 유지하면서 가격불안 없는 중장기 시장안정을 실현하기 위해 노력해야 함   ◦ 이를 위해 ❶ 현재의 부동산 정책기조를 당분간 유지할 필요가 있음. 특히 실수요자 주거비 상승부담 완화를 위한 주택대출상품의 연장 운용과 그에 따른 가계부채 증가 문제를 함께 검토하고 지속적으로 모니터링할 필요가 있음.   ◦ ❷ 주택건설 착공물량 증대 방안을 마련하고, 8.16대책에서 제시한 주택공급계획의 세부 이행 내용에 대한 모니터링을 강화할 필요가 있음. 특히, 수요와 공급의 합리적 추정에 기반한 주택공급 추진을 위해 주택·택지수급 추정 시공간통합 모형을 구축할 필요가 있음. .

연구원소식 > 우수보고서 소개

유동성이 주택시장에 미치는 영향과 정책방안 연구

이 연구는 유동성이 주택시장에 미치는 영향을 분석하고 주택시장 안정을 위한 효과적인 유동성 관리방안을 제시하는 데 목적을 두고 있다. 이를 위해 유동성과 주택가격의 위험수준을 평가해보고 금리와 유동성, 주택시장과의 관계에 대한 이론과 유동성이 주택시장에 미치는 영향을 거시적인 측면과 미시적인 측면에서 다양하게 분석하였다. 또한 국내와 해외에서의 유동성 관리방안 사례, 주택시장 안정을 위한 유동성 관리방안을 제시하였다. 유동성에 대한 국민적 관심이 높고 관련 연구가 많다 보니 여러 각도에서 다양한 분석을 통해 시사점을 도출하고자 하였으며 정책방안에 대해서도 고민을 많이 하였다. KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 황관석: 2016년 말 이후 주택시장안정을 위한 정부의 일관된 정책기조에도 불구하고 주택시장 불안은 지속되어 왔으며 특히, 코로나19 이후 전 세계적인 금리인하와 확장적 통화정책과 재정정책으로 주택가격 불안은 더욱 확대되었습니다. 이러한 배경하에서 유동성과 주택시장과의 영향 관계를 면밀하게 분석하고 주택시장 안정을 위한 유동성 관리방안을 제시하는 연구의 필요성이 제기되었습니다. 이를 위해 유동성의 유형과 개념, 금리와 유동성과의 관계, 금리와 유동성이 주택시장에 미치는 영향을 여러 측면에서 분석하여 주택시장 안정을 위한 효과적인 유동성 관리방안을 도출해보고자 하였습니다. KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가?황관석: 이 연구는 주택시장에 영향을 미치는 전통적인 수요와 공급의 논리 속에서, 금리와 유동성의 영향이 주택시장에 미치는 영향을 여러 측면에서 다각도로 실증적으로 분석해냈다는 데 연구의 의의가 있겠습니다. 국내외 해외의 유동성 관리방안 사례분석을 통해서도 금리와 유동성이 주택시장의 급격한 가격변동의 원인이 된 것임을 확인할 수 있었습니다. 주택시장은 확장과 수축을 반복하는 특성이 있는데, 확장기에서의 주택시장 안정을 위해서는 무엇보다 유동성 관리대책이 필수적이며, 급격한 금리인상과 함께 유동성이 축소되는 상황에서는 주택시장의 경착륙 우려가 클 수 있으므로 가격변동을 완화하는 대책이 중요함을 시사하고 있습니다. KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는?황관석: IMF 외환위기 이후 유동성과 관련한 대책을 정리하는 것이 수월치 않았는데, 마침 다른 과제로 인연이 있었던 한 분의 도움으로 방대한 정부대책을 정리할 수 있었던 점이 기억에 남는다. 또한, 2020년 코로나 펜데믹 이후 세계 각국에서 경쟁적으로 금리인하와 유동성을 확대하는 정책으로 역사적으로 가장 낮은 금리를 경험하게 되었는데 연구 과정에서 유동성의 효과를 실감하면서 연구를 진행했던 점이 기억에 남습니다. KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은?황관석: 보람을 느꼈던 점은 이 연구의 연구진이 모두 10명이나 되는데 연구원내와 원외에서 역량 있는 많은 분과 함께 연구를 수행하면서 깊이 있고 다양한 분석을 수행할 수 있어서 좋았습니다. 자문회의를 통해서도 많은 금융, 주택 전문가분들의 자문을 받을 수 있었던 점이 좋았습니다. 연구 보고서가 마무리된 이후에 우크라이나 전쟁, 인플레이션 등으로 예상치 못한 급격한 금리인상과 함께 유동성이 축소되고 있는 상황인데, 주택시장 수축기에서의 유동성 관리정책은 충분히 반영하지 못한 부분에서는 아쉬움이 남습니다. KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면?황관석: 거시적인 측면에서 국내 자료를 중심으로 금리와 유동성이 주택시장에 미치는 영향을 분석하였는데, OECD 등 주요 국가를 대상으로 유동성의 영향을 비교 분석하는 연구를 하고 싶습니다. 미시적으로는 가계의 행태측면에서 금리와 유동성의 영향을 분석해 보고 싶고, 이러한 행태변화가 주택수요 및 주택시장 변동에 미치는 영향을 분석해 보고 싶습니다. 황관석 부연구위원은 국민대 행정학과를 졸업하고 서강대학교 경제학 석사, 한양대학교 경제학 박사를 취득하였으며, 현재 국토연구원 부동산시장연구센터에 재직 중이다. 주요 연구 분야는 부동산시장, 부동산정책이며, 구체적으로 부동산시장 전망과 부동산정책 효과분석 등과 관련한 연구를 하고 있다.

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