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​□ 국토연구원(원장 강현수) 조정희 부연구위원은 워킹페이퍼『주택거래가격 결정에 대한 행동경제학적 이해 : 아파트 가격에 대한 기대형성을 중심으로』에서 국내 아파트 거래에서도 과거 가격 변화가 향후 기대가격 변화를 유발하여 거래의 쏠림 현상이 나타나는지를 2014년 1월부터 2021년 3월까지 실거래 자료를 바탕으로 분석했다.

◦ 향후 아파트 가격이 상승할 것이라고 생각하는 사람들은 지난달 또는 최근 3개월 전 아파트 거래 중위가격보다 높은 가격으로 거래를 할 것이라는 가정하에 기대 변화의 대리변수로‘기대가격 증가 그룹 비율’을 설정하고, 

◦ 평균가격, 최고가격, 최고가격의 경신 여부, 전체 거래건수, 최고가격 경신 관련 언론의 보도 건수 등이 ‘기대가격 증가 그룹 비율’에 미치는 영향을 분석했다. 

□ 가격 변화에 대한 기대가 주택 시장의 불안정성에 큰 영향을 미칠 수 있으며, 가격 상승 이후 심리적 쏠림이 나타난다면 더 큰 가격 상승을 유발 가능하다.

◦ 주택의 지불의사가격을 형성하는 데에는 거주 공간으로 주택에 대한 가치 외에 투자자산으로서 주택이 갖는 가치가 포함되기 때문에 주택의 미래가치에 대한 기대는 현재 주택 가격에 영향을 미친다.

◦ 이론적으로 시장 참여자들이 완전하게 합리적으로 기대를 형성한다면, 시장의 과거 정보는 이미 시장의 가격에 반영되어 있기 때문에 과거의 가격 추세는 미래 가격 변화에 대한 사람들의 기대에 영향을 미칠 수 없다.

 - 그러나 경제주체의 의사결정이 제한적 합리성을 바탕으로 이루어지고 정보가 불완전하다면 과거의 가격 추세가 미래 기대에 영향을 미치는 적응적 기대 기반의 의사결정이 나타날 수 있다.

◦ 사람들이 적응적 기대를 바탕으로 미래 주택 가격 변화를 예상할 경우 과거 가격 추세가 미래에도 이어질 것이라고 생각하는 경향이 나타난다.(홍정의, 2016)

 - 따라서 시장의 가격 상승이 기대 가격을 증가시키고 이것이 다시 시장 가격 상승을 유발하는 ‘비이성적 과열’이 나타날 수 있다.(Shiller, 2014)

□ 조정희 부연구위원의 분석결과 과거의 평균가격, 최고가격, 최고가격 경신과 관련 언론보도 등이 아파트에 대한 사람들의 기대 가격 형성과 거래 행태에 영향을 미치는 것을 확인하였으나 구체적인 영향은 지역별, 기간별로 상이하다. 

◦ 평균 가격 증가의 영향은 단기적으로만 유지되고 장기적으로는 사라지나, 2017년 이후 전국 단위 분석에서는 평균가격 상승 충격이 향후 가격 상승을 예상하는 사람들의 비율을 장기적으로도 증가시킨다.

◦ 서울에서는 최고가격 변화와 ‘최고가격 경신을 다룬 언론 보도의 증가’가 향후 가격 상승을 예상하는 사람들의 비율을 증가시키는 경향을 보이며, 

  - 이는 2017년 이후 더 강해지는 것으로 나타나 최고가격이라는 극단적 거래 행태가 미치는 영향이 전국보다 크며, 그와 관련한 언론 보도 등 정보의 영향 역시 상대적으로 크게 나타났다.

◦ 다만 서울에서는 기존 최고가격이 최고가격 경신될 때 기대가격 상승을 예상하는 그룹의 증가 비율이 감소하는 현상이 나타나 이미 서울의 아파트 가격을 고점으로 예상하는 행태도 나타나고 있는 것으로 보인다.

□ 부동산과 같이 공급이 제한적인 시장에서는 현재 시장의 가격이 시장 전체의 평균 기대가격을 반영하기 보다 극단적으로 높은 기대를 갖는 사람들에 의해 결정될 수 있다는 점을 고려할 필요하다.

◦ 가격이 10% 상승할 것이라고 예상하는 사람과 10% 하락한다고 예상하는 사람의 비율이 동일하다면 시장 전체의 평균 기대가격은 변하지 않지만, 공급이 제한적인 부동산의 특성으로 인해 높은 가격을 지불하고자 하는 사람부터 거래가 이루어질 경우, 시장의 거래가격은 기존보다 높은 수준에서 결정된다.​

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