	참 고 자 료
	작성	조정희 부연구위원(jhcho@krihs.re.kr, 044-960-0569)
	배포	홍보출판팀장 이강식(044-960-0205) 홍보출판팀 미디어콘텐츠 에디터 안성용(044-960-0443)
보도일시	￭ 9월 2일(목) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신‧방송‧인터넷은 9. 1(수) 11시 이후 보도 가능

“전국 아파트 거래의 쏠림현상은 평균가격, 최고가격 경신의 영향,  서울 및 강남 3구는 언론보도 영향이 크게 나타나”

국토硏, 워킹페이퍼 『주택 거래 가격 결정에 대한 행동경제학적 이해』

□ 국토연구원(원장 강현수) 조정희 부연구위원은 워킹페이퍼『주택거래가격 결정에 대한 행동경제학적 이해 : 아파트 가격에 대한 기대형성을 중심으로』에서 국내 아파트 거래에서도 과거 가격 변화가 향후 기대가격 변화를 유발하여 거래의 쏠림 현상이 나타나는지를 2014년 1월부터 2021년 3월까지 실거래 자료를 바탕으로 분석했다.

◦ 향후 아파트 가격이 상승할 것이라고 생각하는 사람들은 지난달 또는 최근 3개월 전 아파트 거래 중위가격보다 높은 가격으로 거래를 할 것이라는 가정하에 기대 변화의 대리변수로‘기대가격 증가 그룹 비율’을 설정하고,

◦ 평균가격, 최고가격, 최고가격의 경신 여부, 전체 거래건수, 최고가격 경신 관련 언론의 보도 건수 등이 ‘기대가격 증가 그룹 비율’에 미치는 영향을 분석했다.

□ 가격 변화에 대한 기대가 주택 시장의 불안정성에 큰 영향을 미칠 수 있으며, 가격 상승 이후 심리적 쏠림이 나타난다면 더 큰 가격 상승을 유발 가능하다.

◦ 주택의 지불의사가격을 형성하는 데에는 거주 공간으로 주택에 대한 가치 외에 투자자산으로서 주택이 갖는 가치가 포함되기 때문에 주택의 미래가치에 대한 기대는 현재 주택 가격에 영향을 미친다.

◦ 이론적으로 시장 참여자들이 완전하게 합리적으로 기대를 형성한다면, 시장의 과거 정보는 이미 시장의 가격에 반영되어 있기 때문에 과거의 가격 추세는 미래 가격 변화에 대한 사람들의 기대에 영향을 미칠 수 없다.

- 그러나 경제주체의 의사결정이 제한적 합리성을 바탕으로 이루어지고 정보가 불완전하다면 과거의 가격 추세가 미래 기대에 영향을 미치는 적응적 기대 기반의 의사결정이 나타날 수 있다.

◦ 사람들이 적응적 기대를 바탕으로 미래 주택 가격 변화를 예상할 경우 과거 가격 추세가 미래에도 이어질 것이라고 생각하는 경향이 나타난다.(홍정의, 2016)

- 따라서 시장의 가격 상승이 기대 가격을 증가시키고 이것이 다시 시장 가격 상승을 유발하는 ‘비이성적 과열’이 나타날 수 있다.(Shiller, 2014)

□ 조정희 부연구위원의 분석결과 과거의 평균가격, 최고가격, 최고가격 경신과 관련 언론보도 등이 아파트에 대한 사람들의 기대 가격 형성과 거래 행태에 영향을 미치는 것을 확인하였으나 구체적인 영향은 지역별, 기간별로 상이하다.

◦ 평균 가격 증가의 영향은 단기적으로만 유지되고 장기적으로는 사라지나, 2017년 이후 전국 단위 분석에서는 평균가격 상승 충격이 향후 가격 상승을 예상하는 사람들의 비율을 장기적으로도 증가시킨다.

◦ 서울에서는 최고가격 변화와 ‘최고가격 경신을 다룬 언론 보도의 증가’가 향후 가격 상승을 예상하는 사람들의 비율을 증가시키는 경향을 보이며,

- 이는 2017년 이후 더 강해지는 것으로 나타나 최고가격이라는 극단적 거래 행태가 미치는 영향이 전국보다 크며, 그와 관련한 언론 보도 등 정보의 영향 역시 상대적으로 크게 나타났다.

◦ 다만 서울에서는 기존 최고가격이 최고가격 경신될 때 기대가격 상승을 예상하는 그룹의 증가 비율이 감소하는 현상이 나타나 이미 서울의 아파트 가격을 고점으로 예상하는 행태도 나타나고 있는 것으로 보인다.

□ 부동산과 같이 공급이 제한적인 시장에서는 현재 시장의 가격이 시장 전체의 평균 기대가격을 반영하기 보다 극단적으로 높은 기대를 갖는 사람들에 의해 결정될 수 있다는 점을 고려할 필요하다.

◦ 가격이 10% 상승할 것이라고 예상하는 사람과 10% 하락한다고 예상하는 사람의 비율이 동일하다면 시장 전체의 평균 기대가격은 변하지 않지만, 공급이 제한적인 부동산의 특성으로 인해 높은 가격을 지불하고자 하는 사람부터 거래가 이루어질 경우, 시장의 거래가격은 기존보다 높은 수준에서 결정된다.

	보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토연구원 홍보출판팀 안성용 미디어콘텐츠 에디터(☎ 044-960-0443)에게 연락주시기 바랍니다.

[별도파일] 주택 거래 가격 결정에 대한 행동경제학적 이해: 아파트 가격에 대한 기대 형성을 중심으로

[참고] 분석결과

그림  전국 대상 분석 결과 시뮬레이션( 3달 전 중위가격보다 높은 가격으로 거래한 사람들의 비율 변화 )

ln(최고가격) 증가
전체 기간	2017이후
최고가격 경신 여부 변화
전체 기간	2017이후
ln(최고가격 경신 연론 보도 건수) 증가
전체 기간	2017이후

그림  서울 대상 분석 결과 시뮬레이션( 3달 전 중위가격보다 높은 가격으로 거래한 사람들의 비율 변화 )

ln(최고가격) 증가
전체 기간	2017이후
최고가격 경신 여부 변화
전체 기간	2017이후
ln(최고가격 경신 연론 보도 건수) 증가
전체 기간	2017이후