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도시 내 유휴부지의 혁신적 활용을 위한 법제도 개선방안

수시 19-04

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[용어풀이 100] 이전부지 외

통권302호(2006년 12월)

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[국토정책Brief 제606호] 공공시설부지의 효율적 이용을 통한 1기 신도시 관리방안

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「세계 국·공유지를 보다」시리즈 05. 독일 국유지의 가치평가: 군사시설 반환부지를 중심으로

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국공유지 입체적 활용을 위한 토지사용권원 이슈와 정책과제

"국공유지 입체적 활용을 위한 토지사용권원 이슈와 정책과제" 국토硏, 국토정책Brief 제1025호 □ 최근 도심 내 국·공유지의 활용가치가 높아짐에 따라, 기존의 단일 용도에서 벗어나 상하부 공간을 복합적으로 개발하는‘입체적 활용’의 필요성이 대두되고 있다.  □ 현행 「국·공유재산법」 등 관련 제도는 민간의 참여를 제한하고 있어, 이러한 입체적 개발을 추진하는 데 한계가 있다는 지적이 제기되었다. □ 국토연구원(원장직무대행 김명수)은 국토정책Brief 제1025호를 통해 국·공유지 입체적 활용의 법제도적 한계를 진단하고, 민간 참여 활성화를 위한 정책과제를 제시했다. □ 국·공유지를 매각, 임대, 개발 방식으로 입체 활용한 사례 분석을 통해 현행 제도의 문제점을 유형별로 지적했다. ◦ (매각형) 공공시설 운영을 조건으로 토지를 매각하여 복합개발 하더라도, 민간시설 분양 후에는 조건 미이행 시 계약을 해지하는 특약의 실효성이 부족하여 공공성 확보에 어려움이 발생 ◦ (임대형) 철도부지 등을 민간에 임대할 때 민간의 투자 규모나 매출액을 고려하지 않고 일률적인 임대 기간과 요율을 적용하여 사업의 안정성을 저해함 ◦ (개발형) 국·공유지에는 민간 사업자가 사업 자금(PF) 대출에 필수적인 지상권 등 사권(私權)을 설정할 수 없어 민간 참여 개발 실적이 전무한 실정임 □ 배유진 연구위원과 연구진은 보고서를 통해 다음과 같이 국·공유지 입체적 활용을 위한 제도 개선 방안을 제안했다. ◦ (조건부매각 관리 강화) 복합개발 시 민간이 공공시설을 국가에 기부채납하는 조건으로, 해당 시설의 안정적인 운영 기간을 보장(무상사용 허용)하여 개발의 안정성과 공공성을 동시에 확보하는 방안을 제시 ◦ (임대 방식 유연화) 국·공유지 사용료를 현행 공시지가 기반의 단일 요율 방식에서 벗어나, 입지나 업종 특성을 반영하는 감정평가 기반의 차등 요율 체계로 개편할 것을 제안 ◦ (개발 시 민간참여 유도) PF 대출 및 사업 안정성 보장을 위해 '도시계획시설 입체복합구역' 등 특정 구역에 한해 지상권 등 사권 설정을 예외적으로 허용하여 민간의 개발 참여를 유도

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국유지 위탁개발사업 예비타당성조사 개선방안 연구

도심 내 미활용 국유지를 공공의 재원으로 개발하여 토지이용의 효율성을 높이고 청년주택, 창업지원공간 등 공익적 시설들을 확충할 필요성이 높아지고 있다. 정부는 외곽으로 이전 후 도심에 남아있는 종전부지나 기존 시설 현대화를 통해 압축적 활용이 가능한 도심 내 부지들을 발굴하고 한국자산관리공사(캠코), 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관에 개발 및 운영관리를 위탁하는 사업을 확대하고 있다. 배유진 연구위원이 수행한 ｢국유지 위탁개발사업 예비타당성조사 개선방안 연구｣는 이러한 정책사업이 적기에 추진될 수 있도록 이에 적합한 타당성 조사기준을 제시하고 있다. KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 배유진: 국유지 위탁개발사업의 규모가 커지면서 공공기관의 재정건전성을 위한 예비타당성조사 대상으로 편입되는 사례가 증가하였다. 공공기관이 수익성이 낮은 사업에 투자하여 부채가 증가하는 문제를 완화하기 위해 예비타당성조사를 도입하였지만 기존 도시개발사업 등과 동일하게 엄격하게 타당성을 평가하여 조사 단계에서 사업을 철회하거나 지연되는 사례가 발생하였다. 또한 이와는 별개로 소규모 위탁개발사업은 국토연구원이 사업의 적격성을 별도로 조사하고 있는데 이를 구분하는 기준도 모호하고 양 평가제도의 연계성도 낮아 보완이 필요하다고 생각하였다. KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가? 배유진: 기존에는 토지를 매입할 필요가 없는 국유지의 가치를 사업비에 반영해야 하는 이유와 상부개발로 발생하는 주거, 상업, 업무 등 공간에 대한 편익을 산출하는 원칙에 대한 이해가 부족하였다. 평가기준에 대한 이해가 부족한 상태에서 이를 고려하지 않은 사업계획은 타당성조사를 통과하기 어려웠고 피평가자인 기획재정부나 공공기관 담당자들의 입장에서는 일부 모호한 평가기준에 대한 문제를 제기하면서 평가전문기관과의 보이지 않는 갈등도 존재하였다. 완벽하지는 않지만 현행 평가제도의 틀 안에서 공공성이 높은 위탁개발방식을 추진할 수 있는 개선방안을 모색하였다는 데 의미가 있다고 생각한다. KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는? 배유진: 이번 연구는 평가자와 피평가자 중간에서 각자의 입장과 고민을 들어보고자 최대한 노력하였다. 공공기관 예비타당성조사를 수행하는 한국개발연구원 공공투자관리센터는 어쩌면 경쟁기관일 수도 있는 연구진에게도 많은 정보와 고민을 공유해 주셨는데 과거 국토연구원에 근무한 인연이 있었음을 알게 되었다. 캠코, LH 등 사업부서에서도 모든 내밀한 자료와 본인들이 생각하는 문제점을 공유해 주었고 연구진도 보고서에 미공표 자료가 들어가지 않도록 검수를 받는 등 노력하였다. 작은 인연도 소중히 하고 서로 배려하면서 업무를 하는 것이 중요하다는 것을 다시 한번 깨닫는 연구였다. KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은? 배유진: 개인적으로는 수천억 규모의 개발사업 계획 수립과 평가과정의 내밀한 부분을 알 수 있는 소중한 기회였다. 다만 짧은 연구기간 안에 모든 전문적인 내용을 소화하고 합리적인 대안을 마련하는 것은 능력 부족으로 어려웠고, 일부는 방향 제시 수준으로만 고민을 남겨둘 수밖에 없었다는 점이 너무 아쉽다. KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면? 배유진: 과거 성장기와 달리 이제는 단순히 공간을 개발하고 공급·분양하는 것에서 벗어날 수 있는 사업모델 연구를 해보고 싶다. 과거에는 인구가 몰려드는 도시에서 최대한 빨리 주거, 상업, 업무 공간을 개발하는 것이 최우선이었지만 이제는 속도보다 방향이 중요하다는 생각이 든다. 개발 이후 빈 곳으로 남아 사회적 낭비가 되지 않고 사람들의 활동이 지속적으로 발생할 수 있도록 정책 지원이나 사업방안을 구상하고 싶다. 배유진 연구위원은 2010년 서울대학교 지역정보전공 석사를 취득하고 현재 국토연구원 도시연구본부 국공유지연구센터에 재직 중이다. 경기주택도시공사, 세종도시교통공사, 포천도시공사 등 지방공사 개발사업 위원으로 활동하고 있으며, 주요 연구분야는 부동산 개발사업, 사업타당성, 재원조달 등이다. 

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도시의 기후위기 대응을 위한 민관협력 활성화 방안

"도시의 기후위기 대응을 위한 민관협력 활성화 방안" 국토硏, 국토정책Brief 제1019호 □  기업의 ESG 활용은 지자체의 재정적 한계를 보완하고 기업의 ESG 성과달성에도 기여하는 지속가능한 민관협력 전략이며, 도시의 기후위기 대응과 지역사회 기여를 동시에 실현하게 함 ◦ 민관협력사업은 지자체의 재정악화와 공공 서비스 축소로 인해 점점 더 중요해지고 있으며, 도시숲 조성, 그린리모델링 등 도시의 기후 적응력을 높이기 위한 사업이 정부, 기업, 시민, 지자체 간 협력을 통해 추진되고 있음 □ 국토연구원(원장 심교언) 도시정책·환경정책연구센터 박종화 부구위원과 연구진은 국토정책 Brief 제1019호 “도시의 기후위기 대응을 위한 민관협력 활성화 방안”을 통해 151개 기업의 지속가능경영(ESG)보고서를 분석을 토대로 기업 ESG 연계 민관협력 체계를 도출하고, 기업참여 촉진과 협력사업의 실행력을 강화할 수 있는 역할분담 방안을 제시하였다. □ 기업의 ESG 활용을 위해 관련 법·제도를 검토하고 이해관계자 인터뷰를 실시하였으며, ESG 보고서 분석 결과를 종합하여 세 가지 쟁점을 도출함 ◦ (협력체계 미흡) 기업의 법적·사회적 책임규정이 마련되어 있으나 구체적 실행방안 부족과 행정절차 복잡성, 정보 부족 등으로 민관협력사업의 실행이 저하됨 ◦ (ESG 성과인정체계 미흡) 지자체 협력사업에 대한 기업의 참여 동기 부족 ◦ (중소·중견기업 주도 ESG 경영 실천 한계) 중소·중견기업은 부족한 여력과 지원 제도 미흡으로 주도적인 ESG 실천에 어려움 □ 제조협력 서비스기업과 거래하는 제조업체는 거래하지 않는 제조업체에 비해 평균적으로 매출액이 0.60% 높게(거래 제조업체 평균 매출액 약 127억 대비 약 7600만 원) 나타남 □ 박종화 부연구위원과 연구진은 다음과 같이 민관협력 활성화를 위한 부문별 역할분담 방안을 제안하였다.  ◦ (기업) 기후위기 대응협력사업에서 재원을 제공함과 동시에 신기술개발에 힘쓰고, 온실가스 감축효과와 사회적 기여효과 등 구체적 성과를 산출할 수 있는 방법론을 개발하여 그 결과를 ESG 성과로 인정받을 수 있도록 지속적으로 성과를 측정해야 함 ◦ (지자체) 지역 특성에 맞는 ESG 연계 기후위기 대응사업을 발굴하고, 부지 제공과 복잡한 인허가 절차의 단순화를 통한 신속한 행정지원을 제공함으로써 기업참여를 유도하고 협력사업이 효율적으로 추진될 수 있도록 해야 함 ◦ (정부) 기후위기 대응협력사업에 대한 ESG 성과를 인정하고 ESG 관련 사업을 원스톱으로 처리하는 법·제도적 기반과 인센티브를 마련해야 하며, 지자체와 기업 간 정보공유 및 협력 매칭을 지원하는 플랫폼 개발이 필요함

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보도자료 (브리프) 공공시설부지의 효율적이용을 통한 1기신도시 관리방안.hwp

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