2022년 제2회 국공유지 전문연구모임 

일시｜2022년 1월 24일(월) 14:00

장소｜국토연구원 7-1 회의실

주제｜토지임대부 공공주택 공급방안

전문가｜최민아 수석연구원(토지주택연구원)

토지임대부 주택사업은 토지소유주가 사업시행자 또는 건축물 소유주에게 토지를 임대하고 이에 대한 대가로 토지임대료를 지불받는 사업방식이다. 이는 공공임대, 민간임대, 분양주택에 모두 적용되는 제도로 개별법으로 사업이 시행된다.

토지임대부 주택사업은 주로 임대형과 분양형으로 나뉜다. 

토지임대부 임대주택의 경우 사업시행자에게 있어 '보증금+임대료+청산시점의 이익'은 '사업시행비+토지임대료'보다 커야 하며, 토지소유자에게 있어 '토지임대료+처분시점 토지가격-토지보유에 따른 지출'이 '현시점 토지매각 금액'보다 커야 한다. 하지만 주택 임대료는 시장가격의 80%로 책정하도록 되어 있어 사업구조가 유리하지 못하다는 문제점이 있다. 

토지임대부 분양주택은 토지임대료를 주택수분양자가 토지소유주에게 지불하는 구조로 주택수분양자들은 '주택매각가격-초기분양가격-토지임대료'에서 수익이 발생하기 때문에 부동산 가치 상승에 따른 주택매각 시 발생 이익의 적절한 배분 구조가 필요하다. 또한 토지소유주는 토지임대료(기준가격, 임대료, 보증금의 변수)+처분시점 부동산 수직-토지조성비'에서 수익이 나는 구조이다. 따라서 토지임대료는 초기에 저렴하게 공급하고 향후 부동산 가격 변화 및 주변 현황에 따라 임대료 상승률을 조정해야 한다.

향후 토지임대부 주택공급방안에 있어 분양형, 임대형으로 구분하여 수요자, 공급자, 사업시행자 등 측면에서 활성화 여건을 마련해 주는 방안이 필요하다. 토지의 공공성 제고를 위해 도시지원시설 용지 등 기타 용지에 대해서도 제도 확대 적용이 필요하다.