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역전세 발생 추이와 보증금 미반환 위험 연구

역전세 발생 추이와 보증금 미반환 위험 연구

 WP 23-06

역전세 발생 추이와 보증금 미반환 위험 연구


박진백 부연구위원





■ 2022년 이후 전세가격이 하락하면서 존속 중인 전세 계약의 전세가격보다 시장에서 거래되는 전세의 시세가 낮아지는 역전세 현상이 발생하고 있는 상황

 - 역전세 심화로 차기 임대차 계약의 보증금으로 존속 중인 임대차 계약의 보증금을 반환하지 못하는 임대인이 늘어남에 따라 법원 경매, 임차권등기명령, 전세보증금 보증사고 등이 늘고 있는 상황


■ 이 연구는 KB 전세가격지수와 국토교통부 실거래가격자료를 이용하여 역전세 발생 여부를 진단하고, 역전세 발생 추이를 분석

 - KB 전세가격지수를 이용하여 전세가격이 24개월 전 전세가격과 비교하여 하락한 경우를 역전세로 식별하여 분석

 - 국토교통부 실거래가격자료를 이용하여 전세가격이 직전 전세 계약과 비교하여 하락한 경우를 역전세로 식별하여 분석


■ 역전세의 발생은 법원 경매, 임차권등기명령 신청, 전세보증사고 발생으로 이어지는 것으로 분석되어 역전세는 보증금 미반환 위험과 관계있는 것으로 확인

 - 전체 시기를 분석한 결과, 역전세 1% 증가는 법원 경매 0.067% 증가, 임차권등기명령 신청 0.312% 증가, 전세보증사고 0.064% 증가와 관계있는 것으로 분석

 - 이와 같은 역전세 영향은 2018~2020년에는 약화되거나 영향이 발견되지 않는 것으로 분석

 - 2021년 이후에는 역전세가 보증금 미반환 위험에 대한 영향이 강화되어 역전세 1% 증가는 법원 경매 0.077% 증가, 임차권등기명령 신청 0.431% 증가, 전세보증사고 0.297% 증가와 관계있는 것으로 분석


■ 임대차시장이 너무 경직적으로 운영되지 않는 범위 내에서 과도한 전세가율에 대한 규제, 전세보증금의 DSR 포함, 보증금 예치제도 등을 통해 보증금 미반환 위험을 낮추고 건전한 임대차 시장을 유도할 필요

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