■ 최근 도시는 4차 산업혁명에 의한 지식기반서비스산업의 중요성이 강조됨에 따라 이와 관련된 도시공간의 신수요는 증가하고 있으며, 대도시 중심으로 집중되고 있음

- 지식기반의 혁신기업은 수도권 중심으로 서울 도심권, 강남권, 경기 남부의 판교 등에 집중적으로 입지하면서 고용 중심지 또한 대도시 중심으로 이동하고 있음

- 향후 지식기반서비스산업군의 입지는 교통결절지역인 역세권, 터미널 등 접근성이 좋은 지역에 입지하는 경향이 있으며, 이러한 현상은 더욱 가속화될 전망

- 도심 내 혁신기업의 입지와 수요 증가는 주거, 상업, 산업 등 토지이용의 고밀·복합화에 대한 필요성이 더욱 강조되고 있음

■ 이에 미국, 일본 등 해외에서는 대도시 중심으로 고밀·복합개발을 위한 지구(District) 정책을 지역의 다양성, 유연성, 명확성을 기반으로 운영하고 있음

- 뉴욕, 도쿄 등 대도시 중심으로 기존 조닝(zoning) 체계를 유지하면서 지역적 특성과 주변 지역을 최대한 고려하여 고밀·복합용도 관련 지구를 운영하고 있음

- 지구 지정과 운영 체계에서 유연성을 확보하여 운영하고 있는데, 지구 지정 측면에서는 토지이용체계를 기반으로 용도와 밀도 차원에서 유연한 대응이 가능하도록 규정하고 있으며, 운영과정에서는 조건부 완화 심의(뉴욕), 사전협상제(일본 도쿄) 등 합의를 통해 유연성을 강조하고 있음

- 지구 지정의 목적과 기준(요건)에서 단순하면서도 명백한 기준을 두어 운용의 효율성도 강조하고 있음

■ 따라서 국내에서도 뉴욕이나 일본과 같이 고밀주거 중심, 복합용도 중심, 고밀·복합 동시 추진 등 다양한 측면에서 지구 운영 가능하도록 제도의 다양성, 유연성, 명확성을 고려할 필요

- 국내에서의 적용 방향은 고밀·복합용도 관련 지구를 ‘계획혁신관리지구(가칭)’로서 명시하고, 고밀 중심 기능과 고밀·복합용도 두 가지 기능을 다 수용할 수 있는 규제완화 제도로 추가 도입 필요

- 다양성 측면에서는 지역맞춤형으로 다양한 유형이 적용될 수 있는 체계로 개선 필요. 기존 규제 완화 성격의 ‘복합개발진흥지구’와 ‘복합용도지구’는 지역 특성을 고려한 지역맞춤형 용도지구로 개선하여 각각 자립성과 유형의 다양성을 추구할 필요

- 유연성 측면에서는 도시 공간적 변화에 빠르게 대응할 수 있는 유연한 체계로 정립할 필요가 있음. 특히 지구 운영의 절차를 단순화하고, 도시의 시·공간적 변화에 빠른 대응이 가능하도록 개선 필요

- 명확성 측면에서는 지구지정의 취지와 목적을 구체적으로 명확하게 정립하여 제도의 효율성을 제고하는 것이 필요

* (주거공간 혁신지구) 고밀주거 중심, 주거지역(제3종, 준주거) 적용 가능

* (도심공간 혁신지구) 도심부의 고층·고밀과 복합용도 중심, 준주거, 상업지역, 준공업 직용 가능

* (복합용도 혁신지구) 복합용도 중심, 준공업지역 적용 가능