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대도시 도심의 고밀·복합 용도지구 운영사례와 시사점

 WP 22-25

대도시 도심의 고밀·복합 용도지구 운영사례와 시사점

미국 뉴욕·일본의 계획법령 사례를 중심으로


박대근 전문연구원





■ 최근 도시는 4차 산업혁명에 의한 지식기반서비스산업의 중요성이 강조됨에 따라 이와 관련된 도시공간의 신수요는 증가하고 있으며, 대도시 중심으로 집중되고 있음

지식기반의 혁신기업은 수도권 중심으로 서울 도심권, 강남권, 경기 남부의 판교 등에 집중적으로 입지하면서 고용 중심지 또한 대도시 중심으로 이동하고 있음

향후 지식기반서비스산업군의 입지는 교통결절지역인 역세권, 터미널 등 접근성이 좋은 지역에 입지하는 경향이 있으며, 이러한 현상은 더욱 가속화될 전망

- 도심 내 혁신기업의 입지와 수요 증가는 주거, 상업, 산업 등 토지이용의 고밀·복합화에 대한 필요성이 더욱 강조되고 있음


 이에 미국, 일본 등 해외에서는 대도시 중심으로 고밀·복합개발을 위한 지구(District) 정책을 지역의 다양성, 유연성, 명확성을 기반으로 운영하고 있음

뉴욕, 도쿄 등 대도시 중심으로 기존 조닝(zoning) 체계를 유지하면서 지역적 특성과 주변 지역을 최대한 고려하여 고밀·복합용도 관련 지구를 운영하고 있음

지구 지정과 운영 체계에서 유연성을 확보하여 운영하고 있는데, 지구 지정 측면에서는 토지이용체계를 기반으로 용도와 밀도 차원에서 유연한 대응이 가능하도록 규정하고 있으며, 운영과정에서는 조건부 완화 심의(뉴욕), 사전협상제(일본 도쿄) 등 합의를 통해 유연성을 강조하고 있음

지구 지정의 목적과 기준(요건)에서 단순하면서도 명백한 기준을 두어 운용의 효율성도 강조하고 있음


 따라서 국내에서도 뉴욕이나 일본과 같이 고밀주거 중심, 복합용도 중심, 고밀·복합 동시 추진 등 다양한 측면에서 지구 운영 가능하도록 제도의 다양성, 유연성, 명확성을 고려할 필요

국내에서의 적용 방향은 고밀·복합용도 관련 지구를 ‘계획혁신관리지구(가칭)’로서 명시하고, 고밀 중심 기능과 고밀·복합용도 두 가지 기능을 다 수용할 수 있는 규제완화 제도로 추가 도입 필요

다양성 측면에서는 지역맞춤형으로 다양한 유형이 적용될 수 있는 체계로 개선 필요. 기존 규제 완화 성격의 ‘복합개발진흥지구’와 ‘복합용도지구’는 지역 특성을 고려한 지역맞춤형 용도지구로 개선하여 각각 자립성과 유형의 다양성을 추구할 필요

유연성 측면에서는 도시 공간적 변화에 빠르게 대응할 수 있는 유연한 체계로 정립할 필요가 있음. 특히 지구 운영의 절차를 단순화하고, 도시의 시·공간적 변화에 빠른 대응이 가능하도록 개선 필요

명확성 측면에서는 지구지정의 취지와 목적을 구체적으로 명확하게 정립하여 제도의 효율성을 제고하는 것이 필요

* (주거공간 혁신지구) 고밀주거 중심, 주거지역(제3종, 준주거) 적용 가능

* (도심공간 혁신지구) 도심부의 고층·고밀과 복합용도 중심, 준주거, 상업지역, 준공업 직용 가능

* (복합용도 혁신지구) 복합용도 중심, 준공업지역 적용 가능


첨부파일
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  • 최종수정일2023/05/09