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다주택자 규제정책의 전환 필요성과 과제

다주택자 규제정책의 전환 필요성과 과제

  • 저자 이수욱 
  • 권호79호
  • 발행일2023-09-06
  • 조회수2487

 국토이슈리포트 (2023.9.6)

다주택자 규제정책의 전환 필요성과 과제

: 다주택자 기준과 주택수 산정방식 개선을 중심으로



이수욱 선임연구위원 



|요약|

■ 다주택자 규제정책 전환 방향에 대한 검토 배경과 필요성
  ◦ 이 자료에서는 지방소멸에 대처하는 방안의 하나로 다주택자 기준을 중심으로 한 다주택자 규제 패러다임 전환을 검토
  ◦ 일반적으로 다주택자(multi-housing owner)는 주택을 2건 이상 가진 소유자를 의미하며, 현 정부는 다주택자에 대한 규제 패러다임 전환을 발표하고 그 일환으로 세금 감면과 대출규제 완화를 추진
  ◦ 이러한 정책추진이 서민 · 중산층 주거 안정과 부동산시장 안정에 기여하는 근본적이고 중 · 장기적인 대책이 될 수 있는지, 또 지방소멸 대응과 조세 형평성 차원에서 다주택자 기준을 조정하는 것이 국민정서상 수용 가능한지 검토 필요

■ 다주택자 규모와 규제 변천, 그리고 국민 · 전문가의 다주택자에 대한 인식
  ◦ 2건 이상 주택소유자는 ’16년 198만 명(전체 개인소유자의 14.9%) → ’21년 227.3만 명(15.1%)으로 증가
  ◦ ’88년부터 최근까지 다주택자에 대한 규제 강화와 완화는 모두 22회에 걸쳐 발표되었고, 주로 양도소득세 중심의 세부담 강화와 주택담보대출비율(LTV) 제한이라는 정책수단을 통해 추진
  ◦ 다주택자 규제는 주택의 취득 · 보유 · 양도 단계별로 각 세제에서 특정 주택에 대해 중과세율 적용을 배제하거나 주택수 산정 시 제외할 수 있도록 특례를 정하고 있으며, 이는 현재와 같은 복잡다기한 규제 체계를 갖추게 된 원인으로 작용
  ◦ 통상 2주택 소유부터 다주택자로 보는 인식이 받아들여지고 있지만, 우리 국민의 48.3%는 3주택부터 다주택자로 보아야 한다는 견해를 가진 것으로 나타났으며, 그 기준은 지역에 따라 달리 적용해도 무방하다는 의견이 56.7%
  ◦ 전문가 집단의 경우, 현재 주택수 산정 시 제외되거나 세금 중과제외 등의 지원혜택을 받고 있는 대상주택 가운데 ‘시가표준액 1억 원 이하 주택의 취득세 · 양도세 중과 제외’ 제도는 폐지가 필요하다는 인식이 우세

■ 다주택자 규제정책의 전환 방향에 대한 제언
  ◦ (전제조건 및 기본방향) 국민적 합의 도출을 위한 절차 마련, 장기적이고 정교한 정책설계 준비, 사회경제적 여건변화에 대응하는 차원에서 다주택수 기준 변경, 다주택자 기준 확대는 단계적으로 추진, 현행 지원제도 중 일부는 재정비
  ◦ (제언 ①) 지역상황과 주택가격을 반영하여 단계적으로 다주택자 기준을 조정(1단계로 비수도권지역 인구 10만 명 이하 지역이면서 자가점유율 상위 30% 이상인 지역 중 천 명당 주택수가 전국평균을 상회하는 지역은 2주택까지 조건부 허용)
  ◦ (제언 ②) 주택가격을 다주택자 기준으로 도입하는 방안 마련. 고가주택 1채와 저가주택 2~3채의 조세부담 형평성을 제고하는 차원에서 도입. 서울의 공동주택 평균 공시가격에 3채(다주택자 新기준)를 곱하고 각 연도의 공시가격 평균상승률을 더하여 산정하되, 3년마다 기준연도 조정(인구 50만 명 이상 대도시 지역을 중심으로 적용 검토)
  ◦ (제언 ③) 주택수 산정 시 제외되거나 세금중과가 제외되는 등의 대상주택 가운데 기여도가 미흡하거나 시장교란을 유발한 경험이 있는 주택은 제외. 일례로 취득세 중과제외 주택 중 ‘시가표준액 1억 원 이하 주택’, 3주택 이상이지만 양도세 중과가 제외되는 지방 소재의 ‘지역 기준 · 가액기준 충족 주택’ 등은 제외 검토


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