[엎고 부수는 재개발·재건축 가고 '도시 재생'이 온다] - 50배 예산을 투입하라 전국 주택 절반 이상이 노후화… 정부, 재생사업에 243억 배정 - 대수술 대신 체질 개선 재개발·재건축은 전면 철거, 재생은 복지·문화시설 확충… 쾌적한 도시로 리모델링 - 청주 중앙로의 변신 번화가에서 썰렁한 동네로 전락… 주민들 주도로 재생사업 시작 車 없는 거리 만들고 광장 조성, 유동인구 2년만에 3배 이상으로 '5억원→243억원' 국토교통부는 지난달 26일 발표한 '2014년 예산안'에서 '도시 재생(再生)' 사업 예산을 올해의 50배 가까운 243억원으로 잡았다. 낙후된 도심을 살리는 개발 방식을 재개발·재건축 위주에서 도시 재생 중심으로 전환해야 한다는 게 정부의 주장이다. 도시 재생은 낡은 도로나 교량, 건물 등을 부분적으로 리모델링하고, 지역 특성을 살릴 수 있는 복지·문화 시설을 확충하는 게 핵심이다. 기존 재개발·재건축이 노후화한 건물을 싹 없애고 새로 짓는 개념이었다면, 도시 재생은 주민 의견을 반영해 도시를 고치고 오래 쓸 수 있게 바꾸는 데 초점을 맞춘다. 하지만 도시 재생이 새로운 개발 대안으로 자리잡으려면 난관도 많다. 사업에 필요한 예산 문제, 주민들의 다양한 이해관계를 한곳으로 모으는 것 등 난관도 많다는 지적이다. ◇왜 도시 재생인가? 도시 재생이 주목받기 시작한 것은 재건축·재개발 사업이 쇠퇴하고, 도심 노후화 진행 속도가 빨라진 것과 맞물려 있다. 국토교통부 집계 결과, 2011년 기준으로 재개발·재건축 등 도시정비 사업은 전국 1428곳에서 진행되고 있다. 하지만 그중 실제 착공이 이뤄진 것은 9.4%에 불과하다. 2008년 글로벌 금융 위기 이후 부동산 경기가 침체되면서 사업성이 떨어진 탓이 크다. 서울시도 박원순 시장 취임 이후 뉴타운·재개발 사업 출구 전략에 돌입한 상태다. 또 전국 곳곳의 지자체에선 사업에 착수할 수 있는 허가를 받았더라도 시공을 맡을 건설사를 구하기 어려운 재개발 지역도 속출하고 있다. 건설사들이 사업성이 떨어진다며 시공을 꺼리기 때문이다. 반면 도시 노후화는 계속 진행 중이다. 2010년 기준으로 전국에서 지은 지 15년이 넘은 노후 주택은 632만 가구에 달한다(국토연구원 집계). 전체 주택 1388만여 가구 중 약 46%, 전국 주택 두 채 중 한 채가 노후화한 셈이다. 전국 230개 시·군·구 중 노후 주택 비율이 50%가 넘는 지역 역시 총 129곳으로 절반이 넘는다. 노후화로 도심 상권 쇠퇴 현상도 곳곳에 나타난다. 새로 개발되는 외곽으로 사람들이 몰리면서, 유동인구가 줄어든 탓이다. 서울의 경우 종로3가, 창신동 일대의 청계천 상가가 대표적이다. 1970년대만 해도 최대 공장·상가 지역이었지만, 지금은 낙후된 곳 중 하나다. 국토연구원 유재윤 도시재생센터장은 "그동안 사업성이 얼마나 되는지 따지는 것을 시작으로 재개발·재건축 사업이 이뤄졌는데 그 전제가 무너지면서 경제성보다는 쾌적한 주거와 환경을 만드는 데 초점을 맞추는 도시 재생이 부각되고 있는 것"이라고 말했다. ◇청주 중앙동, 도시 재생으로 활기 이미 전국 지자체 중에서는 최근 몇 년간 주민 주도로 도시 재생을 시도한 사례가 나타나고 있다. 대표적인 지역이 청주시 상당구 중앙동 일대다. 중앙동은 1990년대까지만 해도 청주역, 중앙시장 등이 밀집한 청주의 최고 번화가 중 하나였으나, 외곽 개발이 이어지고 도심이 노후화하면서 2000년대 초에는 활력을 잃은 동네가 됐다. 하지만 2000년대 중반부터 지자체와 지역 상인들이 도시 재생 사업을 함께 벌이면서 상황이 달라졌다. 2006년 중심 도로인 중앙로를 차 없는 거리로 만들어 나무를 심고 조형물을 배치하는 등 쾌적한 환경을 조성해 사람들을 끌어들였다. 또 중앙극장이 폐업한 자리에는 문화 공연 등을 벌일 수 있는 광장을 만들었다. 낡아서 빈 상가는 지역 주민들이 기금을 모아 저렴한 비용으로 사회적 기업, 소극장 등으로 거듭나게 만들었다. 그 결과, 2011년 2월 1190명이었던 중앙로의 시간당 유동인구가 올해 2월에는 3년 만에 4000명을 돌파했다. 같은 기간 이 일대 상가 공실률도 21%에서 13%대까지 줄어들었다. 권순택 중앙로 상가번영회장은 "예전에 다방 하나 달랑 있었지만 지금은 프랜차이즈 커피숍이 3~4개가 잇따라 들어설 정도로 활기가 돌고 있다"며 "주민 주도로 도시 재생을 한 결과가 이제 조금씩 나타나고 있다"고 말했다. ◇주민 참여·예산이 관건 내년부터는 도시 재생 사업이 더 확산될 조짐이다. 국토부는 내년 도시 재생 예산 243억원으로 전국에서 10곳 안팎의 시범 사업지를 정하기로 했다. 정부가 도시 재생에 필요한 비용을 보조·융자해주고, 용적률·주차장 규제 완화 등도 지원한다. 이미 부산·대구·충주·전주·김제 등 전국 각지의 지자체가 도시 재생 사업을 본격화하고 있다. 관건은 예산이다. 국토부는 특정 마을 단위로 도시 재생 사업을 벌일 경우 평균 200억원이 들 것으로 보고 있다. 선도사업의 경우 정부가 50%를 국비로 지원하지만 지자체에서 나머지 예산을 어떻게 충당할지가 문제다. 예산 부족에 허덕이는 정부가 도시 재생 사업에 꾸준히 투자를 할 수 있을지도 미지수다. 충북대 황의연 교수는 "개발 방식에 대해 다양한 이해관계를 갖고 있는 주민 의견을 반영하는 것도 어렵다"며 "사회적 기업, 주민 중심의 협동조합, 관광 상품 등 경제적인 부가가치를 만들 수 있는 아이디어도 함께 내야 성공할 수 있다"고 말했다. ☞도시 재생(再生) 노후화한 도시를 부분적으로 리모델링하고, 실제 거주하는 지역 주민들의 의사를 반영해 복지·문화 시설 등을 확충해 활성화하는 사업이다. 그 점에서 전면 철거 방식인 기존 재개발·재건축과 다르다.