“상승기 주택시장참여자들은 어떻게 행동했을까?”

국토硏, 국토정책Brief 제970호

□ 주택시장에서 항상 비슷한 패턴이 반복되는 경향이 있으며, 이를 해소하기 위해 가격 급등기 사람들의 행태, 정책에 대한 반응을 구체적으로 기록 및 정리하여 백서로 만들면 향후 유사 상황에 대한 정책 수립에 큰 도움이 될 것으로 판단

□ 국토연구원(원장 심교언) 주택·부동산연구본부 전성제 연구위원과 연구진은 주택가격 상승기에 시장참여자의 행태와 시사점의 내용으로 국토정책 Brief 제970호“상승기 주택시장참여자들은 어떻게 행동했을까”를 발간하였다. 

◦ 주요 정책에 대한 시장참여자의 대응 행태를 부동산전문가 및 공인중개사 인터뷰, 부동산서적, 주요 언론사 기사 빅데이터 분석, 시장전문가 설문 등을 활용하여 분석

□ 조세정책 강화에 대한 시장참여자의 반응을 살펴보면 다음과 같다.

◦ 양도세 강화 정책의 경우 수요억제 효과는 제한적인 반면 매도자의 매도 감소로 이어지는 경향이 높게 나타나는 것으로 분석

◦ 종부세 강화 정책은 수요 감소에 매도 의향을 높이는게 부분적으로 기여하였으나 효과는 제한적

◦ 취득세 강화정책은 매수 제약조건으로 작용하여 주택매수 감소에 일부 기여했으나 이를 회피하기 위한 시장참여자 대응이 나타남

□ 금융제도 변화에 대한 시장참여자의 행태 변화를 살펴보면 

◦ 주택가격 상승 기대가 높은시기 유동성 공급 정책은 시장참여자의 매수 수요 증가로 이어짐

◦ 금융규제 강화 정책은 매수 행태의 제약조건으로 작용하여 매수를 감소시키는 효과가 있었으나 적극적 전세활용 행태로 영향력이 반감

□ 전성제 연구위원과 연구진은 시장참여자 행태 분석의 시사점을 다음과 같이 정리하였다. 

◦ 주택가격 상승기에는 주택시장참여자들 사이 주택가격 상승기대가 높으므로, 이러한 심리적 배경과 그에 기반한 예상 대응 행태를 고려한 정책 수립이 필요

◦ 주택가격 상승기에는 매물(공급) 감소가 가격 상승에 중요한 요인이므로, 양도세 강화 등 부동산시장 관련 정책 수립 시 매물 감소 등 공급(매도) 측면의 영향 여부를 엄밀히 사전적으로 점검

◦ 정책 의도와 관계 없이 주택가격 상승기 주택 및 부동산정책은 우회 또는 편법 도구 활용 가능성 등에 대한 엄밀한 검토 필요