“주택공급 상황분석과 안정적 주택공급 전략”

국토硏, 국토정책Brief 제963호

※ '24년 4월 정정된 주택공급실적 자료를 반영하여 브리프의 통계수치를 수정함

□ 국토연구원(원장 심교언) 기획조정실 김지혜 연구위원과 연구진은 국토정책Brief 제963호 “주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략”을 발간하였다.

◦ 2023~2027년 주택공급계획을 살펴보면 5년간 전국에 270만 호를 공급하고, 수요를 고려하여 수도권에 58.5%, 정비사업과 공공택지사업 등에 51.9%를 배분

□ 2023년 전국 주택공급 실적(연평균 대비)의 경우 인허가와 준공은 80.0%를 상회하나, 착공은 54.7%로 매우 저조한 것으로 나타났다.

◦ 전체기간(2005~2022년) 연평균 실적 대비 수도권의 2023년 실적은 인허가 77.8%, 착공 54.3%, 준공 108.2%이며, 비수도권의 실적은 인허가 85.8%, 착공 55.2%, 준공 95.4% 수준으로 전국과 유사하게 착공 실적이 저조한 것으로 분석

   * 최근 10년(2013~2022년) 연평균 실적 대비 수도권의 2023년 실적은 인허가 72.9%, 착공 44.8%, 준공 96.1%이며, 비수도권의 실적은 인허가 78.3%, 착공 46.6%, 준공 84.3% 수준

◦ 서울의 2023년 주택공급 실적(전체기간 연평균 대비)은 인허가, 착공, 준공 모두 65.0% 미만으로 전국의 실적과 비교해 매우 저조한 수준

 - 전체기간 연평균 실적 대비 2023년 실적은 인허가 56.7%, 착공 44.3%, 준공 63.7% 수준

   * 최근 10년 연평균 실적 대비 2023년 실적은 인허가 51.9%, 착공 37.1%, 준공 56.7% 수준

◦ 2023년 공급계획 대비 실적(인허가)의 경우 전국은 91.2% 수준이며, 서울은 48.3%로 매우 저조

□ 주택공급 지연으로 금리 인상과 건설공사비 증가 등의 5가지를 제시하였다.

◦ 주택공급 지연의 주요 원인은 금리 인상과 건설공사비 증가, 주택시장 경기 위축으로 인한 사업성 악화로 분석

- 기준금리 인상의 여파로 2023년 기준 브릿지론의 대출금리는 평균 10%를 기록하였으며, 펜데믹 기간 일반철근(2021년 기준) 62.9%, 시멘트와 레미콘(2022년 기준)이 각각 20.0%를 넘는 가격 상승률을 나타냄

- KB부동산 주택가격동향조사에 따르면, 2023년 전국 주택종합 매매가격지수 변화율은 대체로 음(-)을 나타내 주택시장의 경기 위축이 지속

◦ 또한 부동산 개발금융의 한계, 도급계약상의 불확실성으로 인한 사업지연, 공사비 증가와 공기 증가 요인 등도 공급지연의 원인

□ 김지혜 연구위원과 연구진은 원활한 주택공급을 위한 정책 개선방안을 다음과 같이 제시하였다. 

◦(기본방향) 원활한 주택공급을 위한 정책 개선 필요성과 실현 가능성을 고려하여 분쟁 예방·조정 방안과 주택공급 기반 개선방안을 제시

- 공급 과잉과 부족 상황이 반복되지 않도록 공급주체들의 수요예측력을 강화하고, 공사비용 절감방안 마련과 미분양 해소를 위한 자구 노력이 병행될 필요

◦(분쟁 예방·조정 방안) 단기 방안으로 공공부문의 공사비 갈등 사전 예방·조정 기능 강화와 신탁방식에서의 주민의견 반영 강화 방안을, 중장기 방안으로 건축 설계 지원 등을 통한 도급계약 불확실성 해소방안을 제안

◦(주택공급 기반 개선방안) 단기 방안으로 지역업체 인센티브 제도 개선, 리츠를 활용한 사업재구조화, 공공지원 민간임대 활성화를, 중장기 방안으로 공공주택 공급 확대, 건설인력 확충방안 마련, 부동산금융 종합정보망 구축 등을 추진할 것을 제안