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착각속에기안한 부동산정책의 실패

  • 작성일2006-04-04
  • 조회수9,239
심각한 가격표의 허구에 빠져있읍니다 바로 그점때문에 우리 모두는 부동산 가격 상상에대한 바른 부동산 이해와 대책의 결여를 만들고있다봅니다 재건축의 상승율이 컷기때문에 주변아파트 가격을 끌어올렸다라는 주장... 결국 이렇지요 강남권 재건축 아파트가 기타 아파트의 상승율보다 컷으므로 전체 집값 상승을 주도한다라는 생각이 틀린거죠 강남 재건축 이 급상승하다 싶히 할때 주변에 혹시 당시에 새로 분양했던 아파트나 또는 인접지역의 최고가 주상복합의 아파트 시세나 분양중인 주상복합 아파트는 없었는지 또는 예정되어있는 그러한 아파트들이 없었는지도 한번 면밀히 파악하여주시길 바람니다 이예기는 재건축 아파트의 시세형성의 기준이되는 주변인접지역의 신축아파트(주상복합포함) 분양가나 최고 거래가가 분명 일반아파트들의 오름폭의 평균보다 드높았던 것이 있었으리라 예측을 해봅니다 ..저는 자료가 없어 구체적 제시는 못합니다만 꼭 제시해야 한다면 인터넷 검색이라도 해보면 일부 나올법도 합니다.. 즉 현제의 가격표에만 고정되어 맹신하듯 재건축이 상승주도라는 데이타는 그것마저도 사실 잘못된 데이타 라는겁니다 그러면 좀더 이해의 폭을 구하기 위해 재건축에 대한 몇가지 사항을 함께 점검해보고 같으면 합니다 먼저 일반아파트와 재건축 아파트의 구분을 하여봅시다. 첯째-- 이미 재건축이 추진되어 조합구성 안전진단통과등 이미사업진척이 이루어지고있는 재건축 단지및 이주완료하여공사에 들어간 아파트단지등이 있겠읍니다 둘째는-- 년한은 예전같으면 재건축 추진시기가 도래되었을 잠재적 아파트군들이 있읍니다 이들 아파트들은 아직 본격적인 재건축 추진상태가 아니거나 초기 추진위 구성단계이거나 또는 아예 재건축이란 분위기조차도 형성안된 구 시대적 아파트 단지들이라 볼수있으며 이들을 잠재적 재건축 단지들이라 할수있읍니다 같은 재건축 단지라 불리워도 무난할것이라 봅니다만....구분하였읍니다 셋째--그리고 일반 아파트(주택)가 있겟읍니다(주상복합등을 포함한) 왜이렇게 구분지었느냐면 일반아파트와 재건축 아파트와는 그 거래가격을 결정짖는 요인이 약간 다른다는것을 설명하기 위한것입니다 즉 아파트별로 가격상승에 영향을 변수요인들....를 함께 파악해보기 위한것이죠 혹시 이런 요인을 따로 분석해보신적은 있은지요? 이렇읍니다 재건축 관련 아파트들은 시세 즉 거래에 있어 재건축 아파트의 건물을 보고 거래하지는 않을것입니다 또한 해당 재건축 주민들도 현거주하는 자기 아파트의 건물이 수억씩 나간다라고 생각하지는 않을것입니다 가치를 거래하는거지요.. 그가치란 아직 실현되지 않은 미래가치인데 이 미래가치를 반영한 결과가 바로 거래로 나타나기도 하며 가격 시세표에 나타나기도 하는겁니다 그렇다면 미래가치란 무엇을 기준으로 어떻게 형성되길레 그리 높은 가격대에 형성될수가 있느냐?하는문제가 남겠죠 이는 조금 복잡한 문제이기는 합니다만 대략 요약은 해볼수있읍니다 가장 비중을 많이 차지하는 요인중 하나라면 바로 분양가가 되겠읍니다 이분양가 요인이 가장 밀접한 영향을 준다라고도 볼수있겠읍니다 예를든다면 청주라는도시에서는 얼마전 주상복합아파트가 분양가 1000만원에 분양하려는 계획을 가지고 실행하였다가 지역 민들에게 큰 반발을 산적이있읍니다 청주지역의 일반적 분양가는 평당 600~650여만원 수준이었던로 밝혀졌는데요 그 주상복합은 청주권에서 최초 분양하는 초고충 주상복합식아파트였읍니다 청주일대에서 혹 재건축 추진중인 아파트가 있었는지를 알아본바 사직주공이라는곳이 있더군요 그런데 그곳재건축 아파트 분양가격도 600~700만원 대였읍니다 기존 최근 분양가와 큰차이가 없었죠..그러다가 분양가 1000만원시대가 갑자기 열린뻔한 상황이었읍니다 하지만 여전히 이 주상복합은 지역에서 가장 높은 분양가로 결국 행사를 끝마치었고 기존의 분양가격과는 많은 차이를 보여 아직도 지역에서는 말이 좀 있기는 합니다 해당지역 또는 인접지역의 새로들어서는 아파트의 분양가 갑자기 높아져 분양을 한다든지 또는 그런가격에 분양예정에 있다더라 하는 소문이 돌면 그 분양가때문에 그 일대 주변 지역이 웅성웅성하게 되는것입니다 언론 데이타에서 유독 재건축 상승율이 높은데 왠 말이냐? 하는것은 여러 복합적 요인이 작용했기 때문이겠지만 이러한 주변 분양가를 보면서 재건축아파트의 가격형성 기준이 되는 대지권에 대입하여 추정치를 산정 가격형성의 기준이 보통 마련되는것입니다 누가 가르켜 줘서가 아니라 이를 재건축 관련주민들은 대다수가 알고있는사항이죠..그렇다 해도 왜 유독 높으냐 하는것은 일반아파트와 가격형성의 기준이 틀리기 때문에 그렇읍니다 일반주변 고충 아파트들은 대지권자체가 극히 적거나 재건축 연한 자체가 아주먼 예기가 되어 이에대한 반영율이 거의 없기때문이며 주로 인근 신축 분양가와 비교하여 같은 평수대의 건물에 대한 분양가차이를 좁히는정도이기 때문에 상대적으로 일반아파트 가격이 때론 상승폭이 적을때도 있읍니다 또 때로는 재건축 아파트보다는 일반아파트나 주상복합식 아파트들이 아주많이 차이나게 상승폭이 클때도 있읍니다 그 예가 8,31 대책이후에 나타난 재건축 단지의 일부 폭락사태당시를 떠올린다면 이해가 갈것입니다 당시 신문기사를 들쳐보면 재건축 아파트는 거의 기존시가에서 많게는 30%가까이 폭락장을 한곳도있었으며 대체적으로 20%가까이 서울소재 특히 강남권을 중심으로 폭락 했던 때가 있었읍니다 아마 이부분의기사를 당연 접하였었겠죠..당시는 이제는 아파트값이 안정화 되간다라고 언론과 정부와 기타 기관에서도 흐뭇해 한적이 있지요..? 그러나 어떻읍니까? 그이후 오늘이시간....다시 원상회복된것도 모자라 몇일전까지 일반아파트들을 중심으로 폭등장세다 라고 또 표현하는 분들도 있더군요 왜? 그랬을까요? 벌써 8개월여 시간이 지난뒤 결론 내린것 보면 재건축 아파트 때문이더라 하는 발표 들어보셨을겁니다... ..그런데 왜? 그8,31이후 재건축 때문이냐 하는 데이타가 사실 빈약합니다..근거도 부족합니다 가격 데이타를 좀더 분석해보면 쉽게 알수있을겁니다 폭락했던 재건축 아파트들이 어느날 회복했읍니다 그 이유가 뭣때문인지는 모르나.. 그러면 당시 많게는 30% 평균20%가까이 떨어졌던 일부 재건축 아파트 단지가격이 회복되었으니 당연 폭등한것으로 역으로 생각하면 느껴지실수 있지않을까요? 즉 20% 떨어졌다가 다시 회복한것 뿐인데 20% 폭등한것처럼 오도되고있다라는거죠 거기다 회복이후 더 많이 상승 하였읍니다 왜? 일반아파트단지들이 오르니 더 덩달아 뒤따라 오른것이죠 결국 8,31대책이후만 따지고 본다면 급격히 떨어졌던 재건축 아파트가 제일 많이 올라 시장을 주도한것처럼 보이는 일종의 언론플이에가 된것입니다 8,31 대책직후 사실 일반 주거아파트들이나 주상복합아파트등은 거의 하락이 없었고 오히려 풍선효과라하여 일부지역에서는 급격히 오르는 이상현상마져도 있었읍니다 8,31직전과 이후의 모든 부동산 데이타를 면밀히 분석해보시길 권합니다 결국 후속대책 방침이세워졌고 주된 결과는 역시 재건축 흔들기 대안이였읍니다 아파트 시세표의 잘못된 현제의 기재관리와 재건축의 가격형성요인 인식의 부족과 현장 집값등락 데이타의 허술함이 만들어낸 합작품의 결과가 오늘까지 이어지고 있다라고 보는것입니다..재건축 아파트가격형성 요인을 이해못하시면 전체를 이해 못하실 겁니다 재건축 아파트는= 낡은건물+높은 대지권 이다 라고 하는것.일반아파트와 달리 가격형성 요인의 기준 잦대는 주변 인접지역의 최근의 분양가를 기준으로 하는 시세형성..그세형성이 최근의분양가 기준대비 재건축 아파트 대지권 비율과 잠재적 가치까지 포함된 것이다라는것을 ..... *강남 지역의 a라는 최근 신축 분양한 아파트단지 33평의 가격이 시세형성가가 13억이라면 해당지역 재건축 b 라는 아파트 15평형(여기서 대지권이 25평이라할때)의 최근 가격형성 기준은 건물 15평 가격과 대지25평위에 지을수있는 아파트 평수가치=이는 용적율이 %냐에따라 달라지지만 대략 무상보상평형이 33평까지라고 예측되었을때 이 33평의 주변 현 신축아파트 분양가격,도는 최근형성된 시세가격의 평당가에 33평을 곱한 금액의 약 80~90%선)의 가격이 바로 재건축 아파트들의 대체적인 가격형성방식 인것이죠 즉 일반아파트도 상품으로 가치화되어 분양이후 수천에 수억의 프리미엄이 붙듯이 재건축 대상 아파트도 상품가치화 되어 대지권에 따른 가치가 반영되는것입니다그러므로 때론 급등하였다가 급락하는것이며 여기서 가장 중요한 것을 꼭 알고 넘어가셔야 될것은 모든 재건축 아파트 관련 단지들은 그지역 또는 인접지역의 가장 최근에 분양한 아파트 분양가 또는 분양이후 시세가 보다는 단 하루도 빠짐없이 매일 수십년동안 기준의 80~90%선 정도의 반영가를 나타내며 시세를 형성하였다라는겁니다 이걸 이해 하고 넘어가야 됩니다 33평이 오늘 이시간 13억 간다라면 그 옆 재건축 아파트 단지의 대지지분대비 평당가는 이 13억 아파트의 평당가 보다는 늘 하위수준에서 머문다라는겁니다.. 이것이 핵심적 내용이지요..혹 의문이 드신다면 한번 나름대로 분석해보시길 바랍니다 위예를 다시 대입한다면 13억 a 아파트 평당 시세 형성가는 3939만원이 되겠읍니다 그렇다면 b라는 인근 재건축 15평아파트 평당가 기준은 어떻게 산출하면 될까요? 바로 건물과 대지권을 나뉘어 산출해야되겠죠.. 그래서 건물 15평가격 약4500만원과 대지권 25평의 가치 를 포함하여 13억의 약 80~90% 수준의 10억4000에서 11억7000까지의 선법위내 가격형성이 보통 이루어지게되있다라는겁니다 평당가로 계산한다면 3939만원의 80~90%가격인 3153만원~3546만원의 가격형성이 이루어진다라고 보면 확실합니다 아마도 지방같은 곳은 대부분 80%미만인 곳들이 많읍니다 서울과 특히 강남지역등 선호도가 높은지역일수록 가치반영율이 100%에 가까다라고 보면 됨니다 이는 무엇을 말하는가? 하면 결고 최근 신축 분양하는 분양가나 또는 분양이후의 시세를 형성하는 시세가보다 평당가격으로 따져봐도 더 높을수가 없는 재건축 아파트들이 집값을 끌어올리고 분양가를 끌어올린다라고 하는것 자체가 잘못되었음을 반중 하는것이되겠읍니다 아무리 가치반영이 된다하여도 그 비율이 최신축한 아파트의 평당가기준의 100%이하 가격인 재건축 아파트들....이점을 다시생각해보시길 바람니다 옳바른 분석이 바른 대책으로 이어진다라고 생각되어 허접한 글을 남김니다
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