--존칭을 생략합니다-- 정부는 10.29(실제는 10.30) 부동산 문제 종합대책에서 부동산 보유세율을 최고 7%, 양도소득세 실부담률을 최고 82.5%까지 올리겠다고 발표하였다. (1)건물의 토지분 보유세(종합토지세)를 3%로 올리면 가격 불균형에 의한 부동산 문제는 3% 정도 해결하고, 보유세를 10%로 올리면 부동산 문제는 10% 정도를 해결한다(건물분 재산세는 제외). (2)보유세를 3%로 올리면 재산가격이 적어도 3% 이상 떨어지기(또는 정상 상승을 멈춤) 때문에 소유자는 3%의 자본(재산)을 몰수하는 것과 같고, 10%로 인상하면 재산의 10%를 몰수하는 것과 같다. 여기서 인상분은 소유자의 추가 세금부담 외에 세금으로 인한 순수 재산감소(세금의 자본화효과)만을 말하는 것이다. (3)보유세를 0%에서 3%로 올리거나 10%로 올려도 신규 취득자는 그 세율 인상에 따른 세금부담이 0이다(전혀 없다). 왜냐하면 취득자는 세금 인상분의 자본가격만큼 부동산 가격을 낮추어 사기 때문이다. 따라서 보유세만큼 신규 취득자에게는 세금이 아니고 임대료가 된다. 원래 땅값은 가치가 아니며, 상품이나 사유물이 아니고, 지대는 비용이 아니라 잉여물이기 때문에 이에 대한 공경비의 부과는 취득 원금의 몰수 현상과 요금 현상만 발생한다. 그러나 우리의 눈에는 땅값에 대한 가치혼동과 착각 때문에 임대료를 세금으로 오해하고 있다. (4)땅값은 영구미래가치이기 때문에 시장에서 실물경제에 대한 불균형 기능을 하고 있다. 그래서 토지보유세는 세율을 3%로 올리면 가격 불균형에 의한 부동산 문제는 3%가 해결되기 때문에, 이렇게 하여도 나머지 문제는 97%가 그대로 존속하는 셈이며, 10%로 인상하면 땅값의 투기와 사회적 불균형(빈부격차, 초과수요 등)은 90% 그대로 지속하는 셈이다. 따라서 부동산 정책은 위의 (1) (2) (3) (4)에 대한 보유세의 시장원리를 과학적으로 알고 시작하여야 한다. 그렇지 않으면 지금의 정책은 고실업을 지속하는 유럽식, 아니면 불황과 불균형을 반복하는 미국 일본식을 피할 수가 없을 것이다. 1990년 초 부동산 파동 때에 우리는 문제의 근원을 토지의 과다보유로 인한 가격 급등으로 보고 토지 과다 보유자를 잡아서 해결하려고 하였다. 이것이 토지초과이득세와 택지소유부담금제이었다. 그러나 실패하였다. 문제의 진단이 오진이었기 때문이다. 2003년 부동산 파동의 초기 조짐에는 주택 과다보유를 문제의 근원으로 보아 다주택자를 잡아서 해결하려고 한다. 이것이 다주택자에 대한 양도소득세 82.5%와 보유세 7% 인상안이다. 그런데 82.5%의 양도세와 7%의 보유세는 너무 가혹한 중과세 조치이기 때문에 사유재산제에서 이런 고율의 세금 정책도 가능한가 하는 것이다. 그 의문은 다음과 같다. 1. 이자율이 5%이고, 매매(보유)가격에 대한 전세가격의 비율이 평균 50%이면, 7%의 보유세가 차지하는 비중은 얼마인가? 이 금액은 상식적으로 이해하지 못할 만큼 가혹한 것이다. 매매가격과 전세가격 차이가 50%일 경우 집값이 1억원이면, 전세는 5천만원이다. 투자비용은 1억원에 대한 이자이지만, 그 사용수익은 절반인 전세금에 대한 이자인 것이다. 나머지는 땅값의 상승분에서 얻어야 한다. 그러나 보유세율이 7%로 중과세 될 경우 보유세금 : 1억원의 7% = 700만원(과표가 시가의 50%이면 350만원) 보유수익 : 5천만원의 5% = 250만원 그러므로 위의 조건에서 보유세 7%는 부동산 실수익의 2.8배가 세금이라는 말이다. 이렇게 볼 때 무려 450만원이 소득도 없는 자본과세다. 정부가 단기 목표로 정한 과표의 시가 반영률을 50%로 잡더라도 보유세는 350만원이므로 사용수익 250만원은 100% 소득과세가 되고, 그 초과액 100만원은 자본과세가 된다. 이것도 아파트나 상가 등으로 전세가격이 매매가격의 50%에 버금가는 부동산의 경우에 그렇다. 만약에 1억원짜리 주택에 전세는 2천만원 밖에 되지 않는 헌집 소유자의 경우는 보유수익 : 2천만원의 5% = 100만원 이고, 세금은 700만원으로 총수익의 7배가 세금이 되는 셈이다(과표가 시가의 50%라도 3.5배). 2. 그래서 가진 집을 팔면 이번에는 양도세가 82.5%이다. 전세가격이 매매가격의 50%일 경우 매년 자산가격은 이자율의 50%가 올라야 기회비용(시장이자)을 보상을 받는다. 이는 매년 집값이 전세수익만큼(보유가격의 2.5%) 올라야 그 총이익(사용수익 + 가격상승 차익)이 균형이자(은행이자)라는 뜻이다. 그런데 그 이자율의 50% 인상분(평균적 양도차익)에 82.5%의 세금을 물리면 41.25%(보유가격의 2.06%)는 원리금 몰수가 된다. 따라서 1과 2의 조건에서 집을 가진 자는 10년이 지나면 그 집을 정부에 몰수 당하는 것과 별반 다르지 않다. 세상에 이렇게 가혹한 세금도 있을 수 있는가 하는 것이다. 결국 정부가 개인의 다주택에 소유에 대해서는 주택 한 두 채를 무상으로 몰수까지도 하겠다는 뜻이 아닌가? 참고로 양도세 계산에서 물가상승률 공제도 없다면 평균 경제성장률 5%, 물가상승률 3% 사회에서는 땅값이 이와 동반하여 8%가 오를 때, 15년이 지나면 원금의 60%를 몰수하게 된다. 보유세를 제외한 양도소득세만을 가지고 따져도 세후 잔여재산은 같은 가치의 땅을 40%만 소유할 수 있고(처음 100평의 땅이 40평만 남고), 이는 예금 투자자에 비하여 60%의 재산손실을 초래한다. 3. 이와 같이 우리는 땅값에 대해서 초보적인 돈이자와 실질수익도 계산하지 못하고 있다. 1980년에 예금 또는 채권에 1억원을 투자한 사람은 그 당시 이자율(기간 평균 이자율)로 보면 지금 16억원에서 23억원의 재산을 갖게된다. 그러나 같은 연도에 토지 1억원을 투자한 사람은 지금 5억원에서 10억원의 땅을 갖고 있을 뿐이다. 나머지는 토지 운영수익에서 보상을 받아야 하지만 그래도 원리금 총계는 예금이자에 모자란다. 이것이 토지시장이 가진 과학적 현상이다. 그리고 정부의 각종 통계가 보여주는 진실이다. 그러나 우리는 부동산 소유에 대하여 그렇게 생각하지 않는다. 예금이자는 실물소득이므로 받아서 소비하거나 재투자하므로 시간흐름에서 그 실체가 소멸하고 없다. 그러나 땅값 상승분은 쓸 수 없는 비실물 가치이기 때문에 그 실체가 외형상 커진채로 남아 있다. 이는 쓸 수 없는 가치이기 때문에 사회적 강제저축이 되어 장기적으로 큰 재산을 형성하여 준다. 그래서 부동산 보유자는 땅을 팔지 않고 버티기만 하면 사용수익이 이자소득보다 적은 수입에도 불구하고, 쓸 수 없는 강제저축 때문에 부자가 될 수 있다. 그리고 부동산 소유에서는 예상하지 않던 용도변경(임야가 택지로)과 외부효과(내 집 앞에 도로 개설), 주기적 급상승 등이 갑자기 졸부의 기회를 주니 우리의 판단은 더 어렵다. 부동산 소유자는 인플레이션에서도 유리하다. 그리고 땅값의 주기적 불균형 파동을 따라 저점 매입 고점 매각을 노리는 투기자들의 치부는 우리에게 이성적 판단력마저 빼앗아 간다. 지금은 땅값이 주기적 저점기이므로 지금 시점의 토지시장 신참자들은 평균하여 약 2배의 부를 쉽게 취할 수 있을 것이다. 따라서 토지보유세 파동으로 떨어지는(또는 정상 상승을 멈춘) 땅값 때문에 신규 참가자들은 오히려 더 큰 부와 투기이익을 얻을 수 있다는 말이다. 그러므로 지금의 보유세와 양도세의 강화 정책은 인상된 세금만큼 현소유자의 일방적 희생을 당하고, 그 대신 신규 취득자에게는 세금이 0이거나 가격의 전가작용으로 세금을 물더라도 저율 세금만 부담한다. 따라서 보유세의 인상은 부를 구소유자에서 신소유자로 이전시켜 주는 작용을 하고 신소유자에게는 역시 투기의 기회를 그대로 둘 뿐이어서 부동산 문제의 근본 해법이 될 수는 없다. 신규 취득자(정상 소유자)에게 0.1%의 보유세를 부과하고, 현 다주택 소유자에게는 7%의 세금을 부과하면, 그 세율 차이에 따른 자본가격만큼 부의 수평 이전이 발생한다. 다주택 보유자에게 가격을 7% 낮추어 집을 사고 세금은 0.1%만 낸다. 그리고 신규 취득자에게는 0.1%의 보유세 역시 세금이 아니고 정부에 내는 임대료일 뿐이다. 보유세는 부동산 자본가격에 근거하여 부과하는 세금으로 자본과세의 성격이 강하다. 한 예로 팔리지 않아 소유하고 있는 빈집의 경우 그 소유에 매겨지는 보유세는 100%가 자본과세다. 소득이 있더라도 보유세는 이 부동산 실소득과는 관계없이 자본가격에 근거하여 부과한다. 따라서 자본가격에 근거한 주택 과다 보유자의 중과세 정책은 위헌 판결을 받은 토지초과이득세와 택지초과소유부담금보다도 더 가혹하고 소유자 상호간에도 형평성이 결여된다. 택지 초과소유부담금이 위헌이면 부동산 수익보다 2배에서 심지어 7배,8배까지 더 큰 부담을 줄 수 있는 주택 과다보유세는 괜찮은가? 물론 부동산 문제의 근본 해법은 토지 보유세 조치와 유사한 토지수익의 100% 지대공수제다. 곧 부동산 시장에 땅값을 없애고, 토지수익의 100%를 요금으로 거두는 지대요금제가 시장의 완전 해결책이다. 그러나 그럼에도 불구하고 지금과 같이 소유자의 일방적 희생만 강요하는 이런 가혹한 중과세 정책은 사회정의라고 할 수가 없다. 이러한 정책은 땅값에 대한 가치착각이 일으킨 마녀사냥일 뿐이다. 그러므로 우리 모두 냉정해야 할 것이다. 이제는 우리가 부동산 시장을 알고 정책을 내자는 것이다. 그래서 필자는 이 기회에 토지와 세금, 곧 땅값의 시장구조를 과학적으로 해명하기 위하여 연구를 제안하고자 한다.