이 제안은 대통령직 인수위원회에 제안한 내용인데, 귀 국토연구원 연구제안 과제로 올립니다. 이 연구는 이미 제안한 바 있는 아래의 "땅값 집값의 가치실체에 대한 연구 제안"과 관련이 있습니다. 참고하시기 바랍니다. ============ 행정수도를 "토지경제과학" 시범지구로 1. 정책 제안의 우선 이해 우리의 노무현 새 대통령은 링컨 대통령처럼 큰일을 할 수 있기를 기대합니다. 공교롭게도 두 대통령은 16대라는 공통점이 있는데, 미국의 16대 대통령 링컨은 사람들이 상품처럼 여기고 팔고 사던 노예가 상품이 아님을 알고 실제로 해방하였습니다(사람 상품시장의 개혁 = 인간 소유제의 타파). 이와 같이 노무현 대통령은 땅(자연력의 미래가치)이 상품이 될 수 없다는 것(그러나 자연력의 현재가치인 지대는 상품이라는 것)을 과학적으로 식별하고, 토지 사유제를 철폐하고 토지시장을 풀어주는 대통령이 될 것을 제안합니다. 그 방법은 2003년 1월 2일 인터넷으로 올린 바와 같이 “현재의 사유토지의 땅값은 토지증권으로 모두 보상한 후, 시장에서 땅값은 없애고 지대만 두는 방법”입니다(토지 상품시장의 개혁 = 토지 소유제의 타파). 그런데 이 안은 처음 들으면 자본주의 체제를 부정하고, 사회주의를 하자는 주장과도 같이 과격하고 생소하게 느껴질 것입니다. 그러나 이 안은 사유 토지는 모두 보상하며, 시장에는 엄연히 지대가 존재하고 지대가 토지의 용됴배분을 담당하기 때문에 사회주의가 아닙니다. 그럼에도 불구하고 이 말을 처음 들으면 경제학자라도 이 안을 사회주의 제도처럼 느끼고, 안에 대하여 알레르기성 반응을 곧잘 하게 됩니다. 그만큼 우리가 토지시장의 이해는 과학적이지 못하고, 비과학적(미신 또는 야만적)이라 할 수가 있습니다. 또 토지 해방의 현실적 문제인 보상방법은 증권 발행으로 대신하기 때문에 정부의 재원조달이 별 문제가 없습니다. 그리고 땅값과 지대의 가격 평가는 소유자의 신고 가격을 원칙으로 하기 때문에 가치의 평가에도 큰 문제가 없을 것입니다. 저는 이 안을 이미 새 대통령 정책제안기구에 보냈습니다. 그리고 저는 경제문제의 근본적 해결 방안은 시장의 과학적 인식과 처방책인 “시장에서 땅값(미래가격)은 없애고, 지대(현재가치)만 둔다.” 외에 다른 대안은 없다고 봅니다. 다른 대안은 과학적이지 못하여, 개혁을 해도그 효과는 일시적 영향만 주고, 항구적이지 못할 것입니다. 다른 개혁안은 항상 형평을 고려하면 효율이 침해되고, 효율을 고려하면 형평이 침해되는 양면성을 가집니다. 전자는 서구의 황혼을 만든 유럽식이고, 후자는 자본 금융의 값튀기기를 추구하다가 주기적 침체를 거듭하는 미국 일본식이라고 할 것입니다. 아마 대통령직 인수위에 들어온 정책 제안에는 땅값소득론, 지대세금론, 토지몰수론자들이 주도한 경제 개혁안이 들어 있을 것입니다. 이것은 지대 전액을 공경비로 하자는 안은 저와 비슷하나, 땅값과 지대에 대한 가치 식별을 하지 못한 일부 학자들이 입안한 제안이라 무리한 정책(보상 없는 토지가치세와 보유세 대폭 강화론)과 과학적으로 틀린 용어(지대세금, 불로소득)와 오류(차액가치론)가 들어 있습니다. 그 만큼 토지시장의 바른 이해는 기초부터 잘못되어 있습니다. 2. 문제의 제기 최근 현안이 되고 있는 행정수도 이전 과제는 그 본질이 부와 인구가 서울(수도권)로 몰리는 문제에서 그 해결책으로 나온 정책입니다. 그러면 우리는 행정수도를 옮긴다고 나서기 전에 먼저 부와 인구가 수도권으로 몰리는 원인부터 규명을 해야 할 것입니다. 그 이유는 상세한 설명이 필요하나 단적으로 말하면 땅값이 일으키는 시장의 역기능 때문입니다. 경제에서 지대가 성장하면 땅값도 동반하여 커지고, 이 경우 커진 땅값은 농촌보다 도시가 상대적으로 유리합니다. 문화적 이점이 많은 수도권으로 인구가 모이는 것도 이유는 되지만, 이 경우 지대만 성장하면 별 문제가 없는데, 지대 성장과 동반하여 부가 아닌 땅값마저 같이 커지는 것이 문제입니다. 부가 아닌 땅값이 커지면 부가 그 값으로 이전합니다. 그래서 도시가 농촌의 부를 흡입하기 때문에, 자연적으로 부를 따라 인구의 이동 현상이 발생합니다. 오늘날 도시의 지나친 비만(집중)과 농촌의 비참한 약골(피폐)이 이렇게 발생합니다. 그러나 사람과 경제학은 부가 아닌 땅값과 부가 되는 지대를 식별하지 못하는 원천적 무지 때문에, 이 사실을 아직 과학적으로 규명하지 못하고 있습니다. 그러므로 땅값의 시장 특성을 고려하지 않으면, 행정수도를 옮긴다고 해도 문제 해결은 임시방편에 불과할 것입니다. 행정수도를 충청도로 옮기면, 옮긴 후 20년, 30년 뒤에는 충청도가 수도권처럼 부와 인구가 집중하여 다시 오늘날의 수도권과 같이 복잡해질 뿐 근본 해결책이 되지 못한다는 뜻입니다. 그러나 시장에서 땅값을 없애고 지대만 두면 수도권 집중 문제는 행정수도를 옮기지 않고도 쉽게 해결할 수가 있습니다. 지대요금제는 한 단위의 노동과 투자에 대한 효율이 도시와 농촌에 구분 없이 균등하게 작용하기 때문에, 사람들은 상대적으로 환경이 좋은 농촌을 선호하게 될 것입니다(지역 격차도 자동 해소됩니다). 따라서 지대요금제는 힘들게 행정수도를 옮기지 않고도 공장과 주택이 전국에 걸쳐서 골고루 분산하는 효과를 가질 것입니다. 3. 행정수도에 대한 정책 제안(행정수도 이전지역을 토지시장과학 시범지구로) 따라서 경제문제와 행정수도 이전문제를 동시에 해결하기 위하여 다음과 같은 제안을 합니다. (1) 최선안 : 전국토의 토지증권제와 전국토의 지대요금제 이 안은 수도를 옮기지 않고도 해결하는 방안, 곧 전국의 토지문제, 부동산 문제, 그리고 고질적인 경제의 구조적 문제까지 동시에 해결하는 방안이므로 최선안에 해당합니다. 이 안의 설명은 앞에서 했습니다. (2) 차선안 : 행정수도지역의 시범적 토지증권제와 지대요금제 이는 (1)의 안이 어렵다면 행정수도를 옮기되 그 행정수도 내에서 시범적으로 실시하자는 것입니다. 그 절차와 개요는 대강 다음과 같습니다. ①행정수도 이전 지역 전역에 시범적으로 토지경제에 대한 과학적 시장 시범지구로 선정합니다 . ②계획적 시범지구 전체에 대하여 땅값은 토지증권으로 보상하고, 시장에서 땅값은 0의 상태로 두고, 지대만 남깁니다(토지와 증권의 완전 분리). 발행된 토지증권은 유통이 자유롭습니다. ᄀ. 이렇게 하면 땅값 보상에 대한 재원이 필요 없어서 정부의 부담이 대폭 줄어듭니다. ᄂ. 땅값이 0이므로 신도시 개발지구에 대한 투기가 발생하지 않습니다. ᄃ. 성장 자본재에서 발생하는 버블 헛값(학자들은 이것을 불로소득이라고 잘못 말하고 있음)이 0으로 부의 거시적 흡입을 막을 수 있습니다. 이 버블 헛값에 대한 정부의 세금 징수는 값의 크기를 작게 하는 효과는 있지만 그만큼 시장의 자유와 효율성을 침해하고 있습니다. ㄹ. 토지의 용도배분은 지대시장이 담당합니다(시장기능이 땅값에서 지대로 이동). ③토지경제 시범지구에 토지조합을 설립하고, 이 조합을 통하여 행정수도 전역에 지대를 징수합니다. 지대는 그 지역의 공경비, 토지증권의 상환, 증권의 이자지급에 사용합니다. ④조합은 발행된 토지증권 소유자에 대하여 정액 이자를 지급합니다. 그 재원의 원천은 그 지역의 지대수익입니다. 그러면 증권이자는 일정하고, 개발에 따른 지대수익은 급증하며, 그 후에도 이 지역의 경제성장률에 따라 지대가 계속하여 성장합니다. 따라서 시간이 지나면 발행된 증권은 모두 매입소각할 수 있고, 이 지구는 세금이 없어도 자립 경제가 가능할 것입니다. ⑤이 경우 땅값과 지대의 평가 문제는 소유자의 신고대로 하면, 시행 초기의 가격과 가치의 결정에 대한 갈등이 대폭 줄어듭니다. ⑥기존의 토지 소유자는 증권 소유와 이자 수취권만 가지고, 토지에 대한 실질적 소유권과 지배권을 모두 잃어버립니다. ⑦현 소유자는 자기 토지에 대하여 제삼자보다 우선 사용권을 가지며, 사용 토지에 대해서는 지대납부 의무가 있습니다. ⑧현 토지 소유자가 토지 사용을 포기하면, 조합은 건물과 지상물에 대하여 기존의 보상기준에 따라 보상합니다. 지상물은 공공개발이 필요하지 않으면 사유권을 그대로 인정하고, 자유매매를 허용합니다. ⑨시범지구 주민에게는 지대가 토지증권을 상환하는 시기까지 타지역과 같이 소득세 등의 일반 세금도 함께 징수합니다. ⑩토지증권을 모두 상환 후에는 지대가 이 지역의 공경비를 대신하므로 ‘지대 = 공경비’라는 조건에서 세금이 소멸합니다. 그러면 이 지구는 세금이 없는 무세경제의 사회, 자유 시장사회가 도래할 수 있을 것입니다(굳이 세금이 있어야 한다면 일반세제는 그대로 두면 됨). ⑪행정수도에 시범적으로 실시하여 성공하면 전국에도 이와 같은 방법으로 지대요금제를 실시합니다. ⑫전국에 걸쳐 [토지비용(땅값이자) > 토지수익(지대)]의 만성적 시장 불균형이 지대시장 하나로 모두 사라지고, 이론상 땅값, 세금, 인플레이션, 구조적 빈부격차 등은 모두 소멸합니다. 이 방안의 시행에서 예상되는 가장 큰 문제점은 땅값과 지대의 괴리 문제입니다. 기존의 토지시장에서 땅값이자가 실제 지대보다 항상 큰 것이 여기서도 문제라는 것입니다. 그러나 이것은 사업 시행에서 오는 문제가 아니고, 기존의 토지시장, 곧 토지와 주식을 상품화한 시장 자체의 구조적 문제입니다. 기존의 토지시장이 가진 [토지비용 > 토지수익]은 자본주의가 가진 기본 모순이고, 구조적 결함이라는 것입니다. 이 구조적 문제 때문에 이런 대안이 나올 수밖에 없다는 뜻입니다. 그렇지만 이 문제도 가치의 평가를 소유자의 신고가격을 원칙으로 하면 해결이 쉬울 수 있습니다. 예를 들어서 토지 소유주가 보상가를 높이려고 땅값의 신고가격을 올리면, 그 대신 사용에는 지대 납부 의무가 커집니다. 그래서 임의대로 값을 올리지 못합니다. 따라서 만성적으로 발생하는 [토지비용 > 토지수익] 문제는 소유자 자신의 문제, 또는 소유자와 사용자 상호간의 이해관계일 뿐 사업 시행자인 정부나 토지조합은 별 문제가 없이 해결할 수가 있습니다. 단, 이렇게 하여 한번 결정된 지대는 그 값을 매년 이 지역의 실질 경제성장률만큼 상승시켜야 합니다(땅값 웃돈이 0이 되는 시장정책 유지). 그래야 이 지역에 중국 토지제도의 문제점과 같은 땅값 웃돈(프리미엄)이라는 헛값이 추가로 발생하지 않습니다. 저의 정책 제안은 이상입니다. 그러나 이 제안은 국민과 경제학자, 특히 이 글은 읽고 심의하는 분들이 먼저 “땅은 상품이 아니며, 지대만이 상품이라는 것”을 알아야 하겠습니다. 그렇지 않으면 이 제안에 대하여 선웃음만 지우고, 저에게 “제안을 해 주셔서 감사합니다만 차후에 연구하여 고려하겠습니다”라는 상투적 답변만 할 것입니다. 지난 15년간의 저의 계속된 건의에 대해서 당국은 늘 그렇게 해 왔다는 말입니다. 저는 새 대통령만은 큰 기대를 해 봅니다. 노무현 대통령만은 고정관념에 묶인 사람이 아니라, 토지와 주식에 대한 ‘과학과 미신’을 구분할 만큼 마음의 문을 열 수 있는 분으로 생각합니다. 그래서 저는 이 정책 제안을 노무현 대통령이 한 번 읽을 수 있도록 기회이라도 주시면 좋겠습니다. 감사합니다. <참고 문헌> 저서, 예수는 팔려도 땅과 돈은 팔리지 않는다(토지법칙과 무세국가의 소개), 매일출판사, 2001년. 논문, 지대공수론에 기초한 지대소득세의 제안과 그에 따른 회계정보적 접근방안 모색, 계명대학교 박사학위논문, 1992년. , 토지시장의 특성과 운영방안, 토지연구, 토지공사, 1993년 3월 4월호 , 지가구조와 시장모순(상, 하), 토지연구, 토지공사, 1994년, 3월 4월호 , 레위기의 시장 3유형과 땅값 헛값의 과학적 이해, 통합연구, 통합연구학회 , 성경적 토지법과 땅세(貰)경제, 통합연구, 1995년, 제8권 외 다수가 있습니다. 2003년 1월 27일 이대환 드림