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주택 임대차시장 안정성을 높이고 세입자 보호와 지원강화 필요
“주택 임대차시장 안정성을 높이고 세입자 보호와 지원강화 필요” 국토硏, 국토정책Brief 제955호 □ 국토연구원(원장 심교언) 주택·부동산연구본부 박진백 부연구위원, 주택·부동산연구본부 박천규 본부장은 국토정책Brief 제955호 “주택 임대차시장 현황과 개선방향”에서 최근 주택임대차 시장 현황 및 이슈를 분석하고 임대차시장 제도 개선방향을 제안하였다. ◦ 2020년 이후 우리나라 임대차시장은 전세시장을 중심으로 가격 변동 등락이 높았으며, 이로 인해 전세를 중심으로 전세사기, 전세 보증금 미반환 등 시장 리스크가 발생 ◦ 이와 같은 높은 시장 리스크에 대응하여 시장의 안정성을 높이고, 지속가능한 임대차시장을 유도하기 위해 임대차제도에 대한 개선 필요성이 지속 제기 □ 이에 이 연구는 최근 임대차시장의 현황과 전세가격의 상승 원인, 전세시장의 주요 리스크 요인을 살펴보고, 임대차제도 개선 방향을 제시하였다. □ 2020년 이후 임대차 시장은 전세를 중심으로 변동성이 확대되었으며, 전세가격 변동에 대해서는 매매가격과 금리, 전세 갱신계약 등의 기여도가 높았던 것으로 분석되었다. ◦ 코로나19에 따른 경기침체에 적극 대응하던 2020~2021년 시기, 저금리와 풍부한 유동성으로 주택가격 및 전세가격이 크게 상승한 반면 월세가격은 상승폭이 크지 않았음 ◦ 금리 상승 등의 영향으로 전세가격은 2022년 8월부터 큰 폭으로 하락, 월세가격은 2022년 10월부터 하락하여 2023년 7월 기준 전세는 고점 대비 –11.5%, 월세는 고점 대비 –1.7% ◦ 전세가격 변동에 매매가격과 금리의 기여도가 높았으며, 갱신계약의 기여도는 임대차 2법 도입 초기 약 6개월간 높은 수준을 유지한 이후 점차 감소한 것으로 분석 □ 전세시장의 변동성이 높아지면서 전세사기, 보증금 미반환 등 전세시장의 리스크가 확대되었고, 임대차시장은 월세 선호가 높아지는 것으로 분석되었다. ◦ 2022년 중반 이후 전세시장은 가파르게 가격이 하락하는 상황에서 전세 임대인은 보증금을 돌려주지 못하는 전세보증금 미반환 사태가 나타났으며, 비아파트를 중심으로 전세사기와 같은 사회문제도 광범위하게 발생 ◦ 임차권 등기명령과 전세보증금 보증사고와 같은 전세시장 리스크 지표가 2021년 중반 이후 빠르게 증가하여 전세의 보증금 미반환 위험이 과거보다 높아진 상황 ◦ 이와 같은 환경하에서 2014~2021년까지 임대차거래에서 40% 수준이었던 월세 거래는 2022년부터는 50%를 넘어선 것으로 분석 □ 최근 임대차 시장은 공시가격 3억 이하 주택의 등락이 높았고, 전세보증금 대위변제는 보증금 2억원에 집중되는 등 저가를 중심으로 리스크가 발생하는 것으로 분석되었다. ◦ 2018년 공시가격을 기준으로 2020년 이후 3억 원 미만 주택의 등락이 높은 것으로 분석되며, 특히 1억 원 미만 주택의 변동성이 다른 금액대 주택보다 높은 것으로 분석 ◦ 주택도시보증공사의 전세보증금 대위변제는 지속적으로 증가하였으며, 대위변제 대상은 보증금 2억에 집중되는 것으로 분석 ◦ 과거에는 전세가격은 매매가격에 대한 영향이 발견되지 않았으나, 최근으로 올수록 전세가격이 매매가격을 상승시키는 주요 원인으로 작동하는 것으로 분석 □ 연구진은 임대차시장의 안정성을 높이고, 시장의 지속가능성을 높이기 위해서 주거 취약층 중심의 임대차제도 개편, 건전한 임대사업자 육성 및 관련 인프라 구축, 임대차시장의 월세화에 대비하여 전세에 유리하게 설계된 제도 개선이 필요하다고 제언하였다. ◦ (주거 취약층 중심의 임대차제도 개편) 임차인 보호 및 지원 정책의 대상을 시장변동성과 보증금 미반환 위험에 노출되어 있는 5억 원 이하 임대차에 집중하도록 관련 제도 개편 ◦ (건전한 임대사업자 육성 및 관련 인프라 구축) 장기적으로 임대주택을 공급하고, 꾸준히 관리할 수 있도록 운영비용 중심(예: 보유세 등)의 인센티브를 부여하는 형태의 주택임대서비스 산업 육성, 일정 보증금 예치제도(예: 10% 등)를 통한 무자본 갭투자 방지, 전자계약 활성화를 통한 계약 안정성 제고, 사전 상담과 예방 중심의 지원체계 구축 등 인프라 개선 ◦ (임대차시장의 월세화에 대비하여 전세에 유리한 제도의 개선) 월세세액공제의 소득기준을 현행보다 상향하고, 면세점 이하 및 청년, 신혼부부를 위한 월세바우처도 병행 시행, 임대소득세 산정 시 주택 수 기준, 간주임대료 산정방식과 같이 전세에 유리한 제도를 전세와 월세 간 균형을 이루도록 제도 개선
등록일 2024-03-05
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예비타당성조사 제도 개편의 효과 분석 2019년 개편을 중심으로
“예비타당성조사 제도 개편의 효과 분석: 2019년 개편을 중심으로 ” 국토硏, 워킹페이퍼 24-01호 발간 □ 국토연구원(원장 심교언) 정동호 부연구위원은 워킹페이퍼 『예비타당성조사 제도 개편의 효과 분석: 2019년 개편을 중심으로』를 통해 당초 정책 목적에 부합하는 방향으로 영향을 미쳤는지를 분석하고 시사점을 도출하였다. ◦ 2019년 예비타당성조사 제도 개편은 1999년 예비타당성조사 도입 이후 가장 큰 폭의 변화로 볼 수 있으며 낙후지역에 대한 배려와 제도 운영의 공정성 강화를 목적으로 함 ◦ 제도 개편의 주요 내용은 ①예비타당성조사 평가항목(경제성, 정책성, 지역균형발전) 가중치의 수도권・비수도권 구분 적용, ②가・감점제로 운영된 지역낙후도 점수의 가점제로 전환, ③사업의 추진 여부를 결정하는 종합평가(Analytic Hierarchy Process: AHP, 이하 AHP)의 주체를 조사기관의 연구진 중심에서 외부 전문가 중심으로 변경한 것임 ◦ 제도 개편 이후 4년이 경과한 시점에서 이러한 제도 변화가 사업의 타당성 확보에 미친 영향을 중심으로 당초 정책목적에 비춰 분석하고 정책 개선사항을 제언함 □ 2019년 제도 개편의 영향 분석은 최근 자료와 비교를 위해 2011년 이후 예비타당성조사가 완료된 사업을 대상으로 하였으며, 수도권과 비수도권, 발전지역과 낙후지역을 구분하여 미치는 영향을 분석하였다. ◦ 사업의 타당성 여부를 나타내는 AHP 종합점수(0.5 이상이면 타당성이 있음을 의미)와 비용-편익 분석 결과인 BCR(Benefit Cost Ratio: 1.0 이상이면 경제적 타당성이 있음을 의미)을 두 축으로 한 사분위 분석 결과, 제도 개편은 지역 구분에 상관없이 AHP 종합점수를 높이는 방향으로 영향을 미쳤음 ◦ 제도 개편 전·후의 AHP 종합점수 평균을 비교한 결과, 낙후지역은 0.041점 상승한 반면 발전지역은 0.075점 상승하였으며, 비수도권은 0.068점 상승한 반면 수도권은 0.084점 상승함 ◦ AHP 종합점수에 미치는 요인들을 통계 분석한 결과, 외부 전문가 중심의 종합평가는 지역낙후도 점수 변화 및 지역균형발전 가중치를 통제하였음에도 불구하고 AHP 종합점수를 평균적으로 0.035점 높인 것으로 나타남 □ 이 같은 분석 결과는 2019년 제도 개편이 낙후지역 배려와 공정성 강화 목적을 부분적으로 달성한 것으로 향후 보완이 필요함을 보여준다. ◦ 모든 지역의 AHP 종합점수 상승은 절대적인 측면에서 낙후지역을 배려한 것으로 볼 수 있으나 수도권 및 발전지역의 AHP 종합점수가 더 높게 상승한 것은 제도 개편이 상대적으로 낙후지역을 우대한 것은 아님을 의미함 ◦ 외부 전문가 중심의 종합평가는 조사와 평가의 분리를 통해 다양한 주체들이 참여함으로써 투명성을 제고했다는 점에서 의미가 있으나 예비타당성조사 통과율을 높이는 요인으로 작용함 ◦ 2019년 제도 개편으로 경제적 타당성이 예비타당성조사 통과의 결정적 요소로 작용하는 것이 해소되었으나 급격하게 높아진 통과율은 재정 문지기로서 예비타당성조사의 순기능을 약화시킬 수 있음 □ 재정운영의 효율성 제고라는 예비타당성조사의 취지와 낙후지역 배려 관점에서 볼 때 평가항목 사전가중치의 수도권・비수도권 이원화 및 지역낙후도 점수 가점제는 재검토가 필요하다. ◦ 외부 전문가를 중심으로 한 AHP 종합평가 체계는 장・단점이 있는 만큼 현 제도를 유지하더라도 조사와 평가가 괴리되지 않도록 평가자의 구성 측면에서 조사 연구진과 외부 전문가의 수를 적절히 안배할 필요가 있음
등록일 2024-02-19
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도시재생사업의 지속성 제고를 위한 지자체 행정지원체계 개편방안
“도시재생사업의 지속성 제고를 위한 지자체 행정지원체계 개편방안” 국토硏, 국토정책Brief 제951호 발간 □ 도시재생사업을 추진하는 지자체 행정지원체계는 국비지원 기간동안 적절히 가동하는 반면, 그 이후에는 지속적인 사업추진과 운영관리 측면에서 여전히 한계점을 드러내고 있다. ◦ 윤석열 정부의 도시재생정책은 기존 정책과 달리 지자체 현장 거버넌스 체계 구성 및 운영의 의무화 등을 대폭 축소하여 지자체의 재량을 확대 ◦ 도시재생사업의 관리 및 모니터링 권한에 대한 지방이양 요구가 지속적으로 확대됨에 따라, 광역·기초 지자체의 도시재생사업 추진 역량과 책임성 제고, 실행력 강화가 무엇보다 시급한 실정 □ 국토연구원(원장 심교언) 도시연구본부 임상연 연구위원과 연구진은 국토정책Brief 제951호 “도시재생사업의 지속성 제고를 위한 지자체 행정지원체계 개편방안”을 통해 지자체 도시재생 행정지원체계의 구성 및 운영 현황, 거버넌스 구조를 분석하고 행정지원체계 개편방안 을 제시하였다. ◦ 지역 중심 도시재생사업 추진의 실행력과 지속가능성을 담보하기 위해 지자체 행정지원체계 개편 필요 □ 도시재생사업을 추진 중인 광역·기초 지자체별로 전담조직, 행정협의회, 도시재생위원회, 도시재생지원센터 등을 구성하여 운영 중으로 ◦ (전담조직 인원 부족 및 역량 한계) 특·광역시에 비해 광역도 기초지자체의 전담조직 평균 인원이 가장 적었으며, 대다수 설문 응답자가 업무에 비해 인원이 부족하다고 응답 ◦ (도시재생지원센터 한시적 운영) 전체 도시재생지원센터 중 국비지원 종료 이후 해산이 일반적인 도시재생 현장지원센터가 절반 이상으로 후속 대책 모색 필요 ◦ (마을관리 사회적협동조합 수익모델 미비) 도시재생사업을 통해 설립되는 대부분의 마을관리 사회적협동조합이 운영관리계획 및 수익 모델 마련, 지속가능한 운영에 어려움 직면 □ 임상연 연구위원과 연구진은 지역 중심 도시재생 행정지원체계 개편방안을 다음과 같이 제시하였다. ➊ (기본방향) 지속가능한 도시재생사업 추진을[ 위하여 도시재생 행정지원체계 구조를 지자체여건에 따라 필요 시 통합화·유연화하고 주체별 역할 명확화 ➋ (주제별 역할 재정립) 지자체 전담조직과 도시재생지원센터는 의무적인 조직 구성·운영방식을 탈피하여 광역-기초-현장 단위의 필수·전문 인력을 중심으로 유동적 인력 운용방안을 마련하고, 인력의 구조 조정과 조직 정비 등 효율적 거버넌스 체계 재구축 ➌ (지역 주도 운영관리) 기초지자체를 중심으로 도시재생 사후관리 통합 로드맵을 마련하고 전담조직과 도시재생지원센터에 거점시설 운영관리 및 사후관리 담당 필수인원을 배치하여 국비 지원 종료 후 거점시설의 지역 주도 운영관리 기반 유지 ➍ (법·제도 개선방안) 도시재생사업 관련 가이드라인상 지자체 행정지원체계 구성 의무화 조항의 유연화, 국비 지원 종료 후 지역 주도 운영관리를 위한 지자체 조례 제정 및 예산 확보 필요
등록일 2024-02-08