2002년부터 시작한 주택시장의 불안은 주로 저금리와 부동자금에 기인한다는 평가를 받고 있다. 어느 때 보다도 주택시장과 주택금융의 연계가 긴밀해짐에 따라 주택시장의 안정측면에서도 주택금융의 역할이 강조되고 있다. 주택시장에 대한 주택금융의 역할을 살펴보고, 경제성장의 지원, 주택대출의 원활화와 건전화 측면에서 주택금융의 역할을 강화하는 방안을 모색하였다.

서 론
이 연구는 주택금융이 단순히 주택구입을 위한 신용제공에서 벗어나 주택시장의 안정은 물론 거시경제의 흐름에 영향을 미칠 정도로 중요해짐에 따라 주택금융의 역할을 점검할 필요가 있다는 문제의식에서 출발한다. 주택금융의 역할은주택금융수요측 뿐 아니라 공급측면까지 동시에 고려가 되어야 할 것이고, 주택시장과 주택금융이 함께 고려되어야 할 것이다.
위와 같은 이유 때문에 이 연구는 주택시장과 주택금융과의 관계를 거시적인 측면과 미시적인 측면에서 분석하고 이를 통하여 종합적인 시사점을 얻고자 아였다. 이를 통해서 주택시장의 안정을 뒷받침할 수 있고 궁극적으로 경제성장과 주거안정을 지원할 수 있도록 주택금융의 역할과 문제점, 해결방안을 고찰하고 정책적인 시사점을 도출하였다.
연구의 범위는 예금은행을 중심으로 하는 제1금융권의 주택대출금융이다. 주택시장과 주택금융의 연계성을 분석하기 위해서 주택시장이 연구의 범위에 포함된다. 주택시장은 거시적인 측면에서 주로 매매시장을 중심으로 주택금융과의 관계를 살펴보았다.
이 연구는 주택금융이용 행태와 주택금융결정 요인을 분석하고 주택공급에 관련된 문헌자료와 통계자료를 이용하여 분석하였다. 주택금융공급과 은행부실화에 대한 외국경험에 대해서는 협동연구로 추진하여 연구의 전문성을 높였다.

제2장 주택시장과 주택금융의 연계성 분석
주택가격은 2001년 후반기부터 급상승세를 보였다. 시중은행의 가계대출금리가 2000년 10%에서 2005년 9월 5.5%까지 하락하였고 가계대출잔액이 2000년에 비해 규모면에서 2배이상 증가함에 따라 저금리와 가계대출증가가 주택가격을 견인시키는 역할을 했다고 평가되고 있다. 이처럼 은행의 가계대출이 급속하게 증가한데에는 금융의 공급측면과 수요측면에서의 요구에 의한 것으로 보여진다. 즉 공급측면에서는 정부의 기업부채비율 축소정책과 기업들의 여신수요 감소로 말미암아 은행의 기업대출이 감소하고, 은행들이 리스크관리강화로 안전한 대출 즉 가계대출을 공격적으로 늘려온 것이 큰 원인이 되었다. 수요측면에서는 최근 주택가격 급등과 저금리에 따라 주택구입자금 수요의 급증이 요인이 되고 있다. 가계대출의 특징은 단기변동금리대출의 비중이 상당히 높다는 점이다.
과거 주택금융은 정책금융으로서 주택정책을 거의 전적으로 지원하여 왔다고 할 수 있다. 1990년대 후반부터 대출이자율 자율화, 상업은행의 주택금융 취급 허용 등 탈 규제를 통하여 1차 주택금융시장에 시장원리를 도입하였으며 주택금융의 민영화로 공공금융뿐 아니라 민간금융에서의 역할이 중요하게 되었다. 이처럼 주택금융시장의 환경변화와 더불어 저금리와 가계대출 증가(2000년의 잔액 241조에서 2005년 9월 현재 481조), 주택구입능력과 주택자금지불능력의 상승으로 인하여 주택가격이 상승한 것으로 보인다.
가계대출확대는 무주택가구에게 신용을 제공함으로써 내집마련의 기회를 확대하여 주거안정에 기여할 뿐 아니라 소비를 안정적으로 지탱해 주는 긍정적인 역할을 한다. 그러나 과도한 가계대출확대는 물가상승을 유발하여 오히려 소비를 위축시키고 주택가격을 상승시킴에 따라 주거불안과 경제위축을 야기시킬 우려가 있다.
따라서 주택시장 활성화를 통해 내수경기를 회복시키려는 정책은 주택가격이 급등하지 않는 범위 내에서만 긍정적인 효과를 얻을 수 있다고 하겠다. 부동산가격의 지속적인 상승은 장기적인 물가상승압력을 초래하고, 이는 결국 국민총생산의 감소요인으로 작용할 가능성이 높다. 그러므로 거시적인 측면에서 경제와 주택금융, 그리고 상호관계를 꾸준히 모니터링하면서 상호 긍정적인 영향을 미치는 상한을 발견할 필요가 있고 적시에 정책적인 대응이 필요하다.
지나친 부채의 증가나 급작스러운 신용위축은 또 다른 경기위축의 원인이 될 수 있다. 따라서 가계대출의 총량을 인위적으로 조절하기 보다는 가계대출의 수요와 공급요인을 철저히 분석하여 이러한 요인들이 시장에서 자연스럽게 해소될 수 있는 유인을 제공하는 정책으로 나가야 할 것이다.
금리는 주택시장 뿐 아니라 거시경제에 미치는 파급효과가 지대하므로 정책적으로 사용하는데 신중을 기해야 할 것으로 보인다.

< 중 략 >

발간사 i
서 문 ⅲ
요 약 ⅴ

제 1 장 서론 1
1. 연구의 배경 및 목적 1
2. 연구의 범위 및 방법 2
3. 선행연구와의 차별성 4

제2장 주택시장과 주택금융의 연계성 분석 7
1. 주택시장현황 7
2. 주택금융시장현황 10
3. 주택금융의 변화 추이 19
4. 주택시장과 주택금융의 상호 관계분석 23
5. 시사점 32

제3장 주택금융 수요 분석 35
1. 주거특성분석 35
2. 주택금융 수요행태 분석 40
3. 주택금융 수요행태 결정요인 분석 46
4. 시사점 54

제4장 주택금융 공급 분석 57
1. 주택금융 공급현황 57
2. 주택금융의 주요 문제점과 향후 전망 62
1) 단기대출상품에 대한 높은 의존도 62
2) 담보위주의 대출시스템 64
3) 금융기관간 치열한 대출경쟁 66
4) 주택금융시장 구조변화 전망 69
3. 은행부실화 및 정책대응에 대한 해외사례 70
1) 미국의 S&L 위기 71
2) 일본의 은행위기 79
3) 은행부실화에 대한 외국경험으로 부터의 시사점 89
4. 시사점 92

제 5장 정책방안 95
1. 기본 방향 95
2. 안정적인 경제성장 지원 97
3. 실수요자중심의 주택대출 원활화 98
4. 주택대출 건전화 99
1) 주택대출 심사기준의 선진화 99
2) 민간모기지 보험 육성 지원 101
3) 안정적인 주택금융체계의 정착 102
5. 연구의 한계 및 향후 연구과제 108

참고문헌 109
SUMMARY 113
부 록 117