1995년 현재 임대주택수는 약 45만호로서 전체 주택재고의 5%수준에 불과하지만 향후 임대주택에 대한 수요는 크게 증가할 것이 예상된다. 임대주택은 건설과 공급의 확대뿐만 아니라 임대주택 재고에 적절한 유지관리를 통해 기존의 임대주택 재고를 효율적으로 관리하는 것도 중요하다. 1993년 제정된 임대주택법은 임대주택의 건설․공급․관리에 관한 사항을 포괄적으로 규정하고 있으나 관리에 대한 규정이 미흡한 실정이다. 따라서 임대주택관리제도 및 분양주택과 관리의 차이 등을 살펴보고 관리에 관한 제반 문제점과 개선방안을 제시하였다.
연구의 범위는 제도권에서 공급된 공식부문 임대주택이며 그 중에서도 장기임대주택과 공공임대주택을 대상으로 하였다. 연구방법은 기존연구의 검토와 문헌연구를 활용하였고 노원구에서 실시한 공동주택관리에 대한 설문조사 자료를 이용하였다.
임대주택관리의 근거법은 임대주택법과 공공임대주택건설 및 관리지침, 공동주택관리령 등이 있으며 임대주택의 유형에 따라 적용되는 법이 차이가 있다. 임대주택관리의 문제점은 입주자의 관리 참여가 이루어지고 있지 않고 이로 인해 하자처리의 불성실성과 공용부분에 대한 관리 소홀 등의 문제가 제기되고 있는 것으로 나타났다. 따라서 관리에 대한 관심의 제고와 관리주체와 임차인들간의 신뢰의 제고를 위해 임차인협의체의 구성이 필요함을 지적하였다. 임차인협의체는 결의기관은 아니고 하자보수요청, 관리비 사전심의, 회계감사요청권을 갖는 감사기능으로만 한정되어야 한다.
임대주택법을 개정하여 임대주택에서도 특별수선충당금의 적립조항이 신설되어야 할 것이다. 그러나 임대주택과 분양주택간에 특별수선충당금을 계산하는 방식이 차이가 있어 임대와 분양이 혼합된 단지에서는 형평성의 문제가 발생하고 있다. 따라서 임대주택과 분양주택의 특별수선충당금 계산방식을 하나로 통일하고, 특히 장기수선계획을 현실화하여 특별수선충당금과 연계시키는 것이 가장 바람직 할 것이다.
임대주택은 임대기간동안 임대사업자의 소유이므로 하자보수에 관한 의무와 하자보수보증금 예치에 관한 규정이 없다. 다만 분양 전환하는 시점에 임차인들과 임대사업자와의 협상을 통해 하자보수가 이루어지고 있다. 그러나 분양 전환 후에 하자가 발생할 수 있는 주요 구조부에 대한 하자보수의무를 명확히 하고 이에 대한 하자보수보증금 예치를 의무화하여야 한다.
임대주택은 분양주택과 달리 안전관리 계획 수립의 의무가 없고 각 시설별로 최소한도의 안전관리만이 이루어지고 있는 실정이다. 따라서 임대주택에 있어서도 분양주택과 동일하게 계획적 관리가 이루어지도록 안전관리 계획 수립이 의무화되어야 한다.
임대주택은 임대사업자와 임차인 모두가 관리에 책임이 있다. 그러므로 양자의 책임 구분이 어떻게 되는지 명확히 규정되어야 한다. 현행 표준임대차계약서에 임대사업자와 임차인의 권리, 의무에 관한 사항을 정하고 있으나 원칙적인 사항만을 정하고 있어서 구체적으로 현실에 도움이 되지 않는다. 임대사업자와 임차인간의 책임구분과 비용부담의 원칙을 상세하게 규정한 관리규약의 제정이 필요하며, 특히 제정과정에서 임차인들의 의견을 충분히 수렴하여야 한다. 각 지자체별로 표준관리규약을 제정하여 활용하는 것도 대안이 될 수 있다.
이상의 개선안을 제도화하기 위해서는 법의 개정이 필요하다. 구체적으로는 두 개의 안을 고려해 볼 수 있다. 첫째는 분양주택관리와 임대주택관리를 하나의 법에서 다루는 것이다. 공동주택으로서의 특징을 공유하고 있으므로 안전계획수립, 장기수선계획, 특별수선충당금의 적립, 관리규약의 제정 등의 사항을 공동주택관리령에서 다루는 것이다. 이 방식은 공동주택관리령의 적용대상을 현행보다 확대하고 임대주택에 대해서 적용되지 않는 사항만 특별히 언급하는 것이다. 두 번째 대안은 분양주택관리와 임대주택관리를 완전히 이원화하는 방안이다. 이 방식은 임대주택의 특수성을 충분히 고려할 수 있는 장점이 있다. 임대주택과 분양주택이 혼합된 단지의 관리는 분양주택에 준해서 하도록 하고 이에 관한 근거규정은 공동주택관리령에서 정한다. 공동주택관리령의 입법취지가 구분소유의 문제점을 해결하기 위한 것이고 임대주택은 소유자가 하나이므로 이 양자를 하나의 법안에서 다루는 것은 문제가 있을 것으로 보인다. 따라서 분양주택관리와 임대주택관리는 별개의 체제로 이원화하는 것이 바람직할 것으로 보인다.

1장 서론<br><br>2장 연구범위와 연구방법<br>1.연구범위<br>2.연구방법<br><br>3장 임대주택제도의 변천과 방향<br><br>4장 임대주택관리 관련제도 현황<br>1.임대주택관리의 근거법<br>2.임대주택과 분양주택의 관리의 차이<br>3.임대주택 관리제도의 변천<br>1)공동주택 관리제도의 변천<br>2)임대주택 관리제도의 변천<br>4.임대주택의 관리내용<br>1)관리주체 및 관리대상<br>2)관리업무<br><br>5장 임대주택관리의 문제점과 개선방안<br>1.입주자의 관리참여 및 임차인협의체의 구성<br>2.특별수선충당금<br>3.장기수선계획<br>4.하자담보책임 및 하자보수보증금예치<br>5.안전관리<br>6.임대사업자와 입주자간의 책임구분<br>7.관리서비스<br><br>6장 제도개선 및 관리 개선방향<br>1.제도개선방안<br>1)공동주택관리령에서 흡수하는 방안<br>2)분양주택 임대주택관리를 이원화하는 방안<br>3)1안과 2안의 장단점 비교<br>2.관리개선방향<br><br>참고문헌<br>ABSTRACT<br><br>