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□ 주택시장은 거시경제 및 유동성 요인, 주택수급 요인, 정책 요인, 심리적 요인 등에 영향을 받으며 일련의 정책으로 주택시장 변동성은 줄어들 것으로 보이나, 저금리와 풍부한 유동성은 불안 요인으로 상존하고 있다.

□ 국토연구원(원장 강현수) 박천규 연구위원팀은 주간 국토정책Brief 제817호『주택시장 영향요인과 향후 정책과제』에서 주택시장 영향구조와 주택시장 이슈 진단 결과를 제시했다.

□ 보고서에서 주택시장 이슈로 유동성과 주택시장, 부동산세제 개편에 따른 주택 수익률 변화, 외국인과 주택시장, 전세시장 영향요인, 실수요자의 차입제약, 주거복지 정책대상계층 규모 등을 점검했다.

  ◦ 통화량 지표, 주택담보대출 등 가계대출을 통한 유동성은 서울 아파트 가격과 상관성이 높게 나타나 유동성 증가는 주택가격 상승의 주요 요인으로 작용했다.

  ◦ 7.10대책 전후 주택에 대한 수익률 변화를 시뮬레이션한 결과, 다주택자(2주택자, 4년 보유)의 수익률이 –3~4%p 하락하고, 단기매매(2년 이내 매각)의 수익률은 1주택자 약 –6~7%p, 다주택자(2주택자)는 –10%p 내외 큰 폭으로 하락했다.

  ◦ 외국인 투자로 주택시장 변동성이 커진 국가들은 외국인의 기존주택 구입을 제한하고, 세금(취득세, 양도세, 빈집세 등)및 금융규제 강화 등 체계적인 관리정책을 시행하고 있듯이 외국인에 대한 촘촘한 정책설계의 필요하다는 설명이다.

  ◦ 전세가격은 2020년 초반 상승폭이 둔화됐으나 6월 이후 상승폭이 확대되었고,임대인은 전세의 월세 전환을 통해 손실을 최소화하려는 형태를 보일 가능성이 있다고 봤다.

  ◦ 실수요자를 연령대별로 구분하여 살펴보면, 젊은 층의 비중이 가장 높은데 특히 이들은 생애최초가구의 특성을 가지며 LTV(Loan to Value Ratio, 주택담보대출비율) 차입제약이 강하게 작용하고 있는 것으로 진단했다.

  ◦ 가구특성별 주거복지소요를 그룹화하여 살펴본 결과, 임대료부담 능력 취약, 자가 구입 능력 취약, 정부 지원 시 자가 구입 가능한 그룹으로 구분 가능하며, 공공임대주택을 필요로 하는 소득계층이 다양하게 나타났다.

□ 박천규 연구위원 향후 정책과제로 정부의 주택시장 안정화 노력(수요관리 및 공급확대 등) 필요, 안정적 주택공급과 실수요자에 대한 점진적 지원 강화, 전월세시장 투명성 강화와 시장안정을 위한 정책 강화, 외국인 주택 관련 제도 정비 등을 제안했다.

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