□ 국토연구원(원장 강현수) 고영화 연구원은 워킹페이퍼『실거래 데이터와 GIS를 활용한 아파트 가격 및 거래량 변화분석』을 통해 수도권 지역(서울, 경기, 인천)을 대상으로 부동산 시장의 변화를 분석했다.

□ 국토교통부 실거래가 공개시스템에 공개되어 있는 아파트 실거래 데이터를 활용하여 2009년 1월부터 2018년 12월까지, 약 10년간의 아파트 가격과 거래량의 변화를 부동산 정책입안 시기, 이론 등의 경제학적 접근에서 벗어나 시간과 공간상의 접근으로 부동산 시장 변화를 분석했다.

□ 아파트 실거래 가격으로 규모별 거래 동향, 가격 동향, 가격 변동률, 거래량과 변동률의 관계, 거래 집중 지역, 중형아파트 가격을 따라잡고 있는 소형아파트의 공간변화, 주택 가격 변동을 이끄는 지역, 그리고 마지막으로 거래량과 가격 변동률의 공간상 패턴 등을 워킹페이퍼에서 분석하고 있다.

 ◦ 거래 유형은 공동주택(아파트) 매매에 한정하여 분석하고 있다. 

□ 수도권 아파트 매매 거래량은 2012년을 기점으로 빠르게 증가한 후 2015년부터 다시 감소하고 있다.  

 ◦ ​60㎡ 이하 소형아파트와  60㎡ 초과 85㎡ 이하의 중형아파트 거래가 전체 거래량의 80% 이상을 차지하고 있으며 85㎡를 초과하는 대형아파트는 전체 거래량의 17%로 소형과 중형아파트 거래가 주를 이루고 있다. 소형아파트는 중형아파트에 비하여 거래율이 높았으나 2012년 9월을 기준으로 중형아파트 거래율이 소형아파트의 거래율을 추월하고 있는 것을 확인 하였다.

□ 소형아파트 ㎡당 실거래 가격이 중형아파트 실거래 가격보다 높게 거래되고 있는 것을 확인할 수 있다. 서울 소형아파트 평균 실거래 가격은 656만원/㎡로 중형아파트 평균 실거래 가격 619만원/㎡보다 소형아파트 ㎡당 평균 실거래 가격이 중형아파트보다 높게 거래되고 있다.

□ 소형아파트의 가격 상승 원인을 다음과 같이 판단하고 있다. 첫째, 주택가격 상승 기대가 높은 지역에서 투자의 부담이 다소 적은 소형아파트 구매에 대한 수요 증가, 둘째, 직장 출퇴근이 용이한 역세권 주변을 선호하는 1인가구의 증가, 셋째, 수요대비 수도권 지역 아파트 공급물량 부족으로 소형아파트의 품귀현상 발생으로 인한 것으로 판단하였다.

□ 서울 소형아파트와 대형아파트 ㎡당 가격이 100만원/㎡ 이상 차이가 났으나 2011년부터 소형아파트와 대형아파트의 ㎡당 가격 격차가 점차 감소하였으며, 경기도는 2015년부터 소형아파트 ㎡당 가격이 대형아파트의 ㎡당 가격 보다 높게 거래되는 구간을 발견하였다.

□ 2009년부터 2018년까지 수도권 지역에서 전년도 실거래 가격 대비 가장 큰 폭으로 가격이 변동된 해는 2012년이며, 변동률은 –3.57 %, 서울과 경기도의 경우 2014년을 기점으로 주택 가격 변동률이 양(+)의 값을 가지고 점차 증가, 인천의 경우 변동률은 양(+)의 값을 가지지만 상승의 폭은 점차 감소하는 것을 확인 하였다.

□ 가격 변동률과 거래량의 경우, 선행연구 검토 결과 아파트 가격의 상승은 거래량을 함께 증가시키는 요인으로 작용하지만 거래량이 아파트 가격에 미치는 영향은 제한적인 것으로 확인하고 있다.

 ◦ ​경기도와 인천은 주택 가격 변동률이 증가하면 거래량이 증가하고, 변동률이 감소할 경우 거래량이 함께 감소하는 것을 확인

 ◦ ​서울의 경우 주택 가격 변동률이 증가하면 거래량이 함께 증가하지만, 2016년을 기준으로 가격 변동률이 증가하지만 거래량은 감소

□ 서울을 대상으로 가격변동률 값을 활용하여 가격변동을 이끄는 핫스팟 지역을 탐색해본 결과 강남구, 서초구 일대를 시작으로 점차 마포구, 성동구 지역 등에서 핫스팟 지역의 범위가 점차 확대되는 것을 확인하였다.

□ 아파트 매매가격 변동률과 거래량에 대한 관계를 공간상에 표출하기 위하여 거래가 있었던 행정동 폴리곤에 가격 변동률을 색깔로 구분하여 붉은 계열일수록 주택가격 변동률이 +%, 파란계열일수록 변동률이 -%로 표시하고 거래량은 폴리곤을 도출시켜 상대적인 거래량을 나타내었다.

□ 2012년에는 주택거래량이 적고 주택의 가격이 하락하는 지역들을 서울과 인천에서 확인할 수 있으며, 2014년부터는 서울시 강남, 서초, 잠실 등에서 주택의 거래는 적지만 주택의 가격변동률이 점차 증가하는 것을 확인하였는데, 이러한 현상은 2018년에 공간상에서 가격 변동률 +15% 이상 지역이 확실하게 구분되고 있다.

□ 경기도 화성시, 안성시 등의 지역들은 2014년까지는 주택 거래량과 주택 가격이 함께 상승하는 패턴을 보이나 2016년부터는 주택 거래가 있어도 주택의 가격 변동률은 떨어지는 것으로 확인되고 있다.

□ 고영화 연구원은 본 연구는 지역적인 특징, 주요 정책 입안 시기 등의 이론 및 경제학적 접근에서 벗어나 실제로 거래가 되었던 공개된 데이터만을 가지고 시간의 흐름과 공간상의 패턴변화에만 접근하여 부동산 시장의 변화를 공간상에 제시하였다는 것에 의의를 두어야 한다고 설명하고 있다.

 ◦ ​향후 지역 확장 및 분석단위 세분화를 통해 주택 수요자가 부동산 시장에 대한 전반적인 흐름과 전망을 객관적으로 판단할 수 있는 지침서와 공간상 불균형 지역을 판단하기 위한 정책 자료로 활용되길 기대한다고 말했다.