국토정책 Brief (2019.9.2) "관리비 운용의 투명화 등 집합건물 관리체계 개선 필요" - 국토정책브리프 729호 -

□ 공동주택은 「공동주택관리법」에 의해 관리되고 있으나 주상복합·상가·오피스텔 등 집합건물은 공적관리 기준이 없고 불투명하게 운영되고 있어 거주민 간 갈등 혹은 당사자 간 분쟁 가능성이 상존하고 있다.

□ 국토연구원(원장 강현수) 최수 연구위원 등은 주간 국토정책Brief『갈등 해소와 분쟁 조정을 위한 집합건물 관리체계 선진화 방안』을 통해 집합건물 관리의 현황과 제도 관리체계의 개선을 제안했다.

□ 전국의 집합건물은 2억 6,431만㎡로 전체 건축물 44억 4,141만 8,447㎡의 6.0%를 차지한다. 수도권은 전체 건축물의 7.4%(21억 699만 7,649㎡)를 차지하고 서울은 전체 건축물의 10.1%(6억 1,015만 2,652㎡)이며, 지방은 전체 건축물의 4.7%(23억 442만 798㎡)이다.

□ 집합건물법이 정의하고 있는 집합건물은 「공동주택관리법」과 달리 관리비 정보공개 및 지자체의 감독 등 관리 업무에 대한 세부사항에 대한 규정이 미흡해 집합상가에서 관리비 관련 민원이 자주 발생한다.

  ◦ 집합건물은 회계 내용을 공개해야 할 의무가 없어 관리비 산정에 대해 임차인(세대주), 관리인, 건물주 간 갈등 발생 가능성이 상존하고 있다.  ◦ 집합건물과 관련한 분쟁은 각 시·도에 ‘분쟁조정위원회’를 설치해 관리비의 관리·사용과 관련된 분쟁을 조정하도록 하고 있지만, 조정의 강제력이 없어 실효성이 높지 않다.​

□ 연구팀은 전문가 100인을 대상으로 조사한 결과, 집합건물법과 「공동주택관리법」을 통합된 하나의 법체계로 개정해야 한다는 의견이 61%로 대다수를 차지했다.

  ◦ 이원화된 체계를 유지하되 집합건물법 위주로 정비해야한다는 의견이 33%를 차지했고, 현행 법체계를 유지해야 한다는 의견은 6%에 불과했다.
  ◦ 장기적인 관점에서 집합건물법과 「공동주택관리법」의 통합을 염두에 두고 법체계를 정비하는 것이 바람직하다는 의견이다.​

□ 집합건물 관련 제도에 대한 개선 필요성에 대해 ‘법 제도의 통일성’, ‘집합건물의 전문적 관리’, ‘구분 소유관계의 명확화’, ‘집합건물 분양계약제도’, ‘구분소유관계의 종료제도 도입’순으로 나타났다.

  ◦ 중·대규모의 집합건물 통제를 강화하는 방안으로 구분소유자는 150세대 이상이면서, 주거용의 구분소유자 수가 과반수이상인 집합 건물은 「공동주택관리법」과 동일하게 규제를 적용하는 방안을 고려하는 것이 필요하다.

□ 집합건물 관리체계에 대해서는 ‘관리비 운용의 투명화’(97.0%), ‘용역계약체결과정의 투명화’(96.0%), ‘집합건물관리 정보시스템 구축’(90.0%), ‘관리사무소의 전문성 제고 방안’(85.4%), ‘건물 리모델링 절차 확립’(83.0%) ‘관할 행정기관의 조사권 강화’(74.0%), ‘점유자 참여를 통한 건물 관리위원 증원’(62.0%), ‘공공건설임대주택 소유자 권리 강화’(51/0%) 순으로 개선이 필요하다는 의견을 나타냈다.

  ◦ 집합건물 관련 분쟁 해결을 위해 제도 개선 관련에 대해서는 ‘관리비 규정 확립’(95%), ‘관리주체의 명확화’(92%), ‘하자보수 관련기구 및 절차 규정 확립’(89%), ‘대지권 공유지분 사용규정 확립’(75%), ‘재건축 운영방안 마련’(74%), ‘매수 청구권 행사방안 마련’(71%), ‘대지권 소유등기의 명확화’(68%) 순으로 개선이 필요하다는 의견을 나타냈다.

    ※ 전문가 설문조사는 교수, 변호사, 관련 공무원 등을 대상으로‘18. 10.15⁓11. 9 실시  

□ 최수 연구위원은 ▲집합건물법을 중심으로 통합된 법체계기반 마련, ▲중·대규모의 집합건물에 대한 통제를 강화, ▲‘관리비 운영의 투명화’, ‘집합건물관리 정보시스템 구축’, ‘용역 계약체결 과정의 투명화’ 등에 필요한 제도 개선 필요, ▲인력·예산 지원 확대와 분쟁조정위원회의 법적 권한 강화를 제안했다.​

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