□ 추진 배경 ■ 과거 우리나라 주택정책의 최우선 목표는 주택부족문제의 해소였음. 이에 따라 정부는 주택을 대량으로 공급하기 위해 선분양제도를 통해 주택사업자에게 소비자로부터의 자금 동원을 허용 ■ 선분양제도는 주택사업자에게 주택수요 및 건설자금을 사전에 확보해줌으로써 사업의 안정성을 높여주고, 소비자에게는 분양가격규제 및 가격상승 시기에 수익자산을 확보할 수 있게 함 ■ 반면, 선분양제도는 소비자가 사업위험을 부담하게 하고, 소비자의 선택권을 침해하며, 분양권전매를 통한 투기과열로 주택시장을 교란시키는 등 상당한 부작용을 야기시킴 ■ 향후 주택부족문제의 해소와 함께 주택의 대량공급정책의 필요성이 약화되고, 주택시장이 공급자시장에서 수요자시장으로 변화할 것으로 전망됨 ■ 주택분양시기의 후분양 전환방안의 검토 필요성 대두. 이에 선분양제도의 장단점을 분석하고, 후분양전환의 파급효과를 계측하여, 부작용을 최소화하는 후분양제도의 정착방안을 모색하고자 함 □ 주택선분양제도의 구조 ■ 주택선분양제도란 주택사업자가 대지소유권을 확보하고 대한주택보증주식회사로부터 분양보증을 받으면 착공과 동시에 입주자에게 분양하고, 주택가격의 80%정도를 완공이전에 납부토록 하여 건설금융에 충당하는 제도 - 이는 주택공급에관한규칙 제7조(입주자모집시기 및 조건) 및 제26조(입주금의 납부)에 의거하여 운용되고 있음 ■ 주택선분양제도는 주택공급에관한규칙에 의거하여 주택청약제도 및 청약관련저축제도, 분양권전매제도 그리고 분양가격규제 등과 연계되어 있으며, 주택법(주택건설촉진법)에 의거하여 분양보증제도와 연계됨 □ 주택선분양제도의 장단점 ■ 주택공급제도상 선분양은 허용사항이나 현실적으로는 거의 모든 업체가 선분양을 선호하고 또한 실제로 시행하고 있으며, 후분양 사례는 매우 적음 □ 후분양 전환의 필요성 ■ 분양권 전매에 따른 시장교란 차단 필요성 - 외환위기 이후 허용된 분양권 전매는 투기수요를 부추기어 주택시장 불안을 야기시키는 주된 요인으로 작용 ■ 정부정책의 편향성 제거 - 과거에는 주택선분양을 허용함으로써 주택업체가 소비자로부터 건설금융을 조달할 수 있게 하였던 반면 분양가규제를 통하여 시중가격보다 낮은 가격으로 소비자에게 주택구입기회 제공 □ 후분양 전환의 파급효과 ■ 전반적인 파급효과 - 주택사업자가 소비자에게 완공된 주택을 판매하게 되므로 분양권 전매시장 소멸되고, 소비자의 선택권이 강화됨 - 금융기관 및 보증기관의 역할 증대 ■주택수요자를 매개로 한 금융기관의 간접적인 건설금융 참여형태가 주택사업에 대한 직접적인 건설금융으로 전환되며, 수요자를 위한 장기주택자금대출의 확대 필요 ■사업자, 금융기관, 소비자 등 후분양시 주택시장 참여자를 위한 다양한 보증상품의 개발 필요 - 선분양제도는 주택공급규칙에 의거 주택청약제도 및 청약저축제도, 분양권 전매제도 등과 연계되어 있으므로 후분양전환시에는 주택공급규칙의 재검토 필요