※ 11월 28일 조간이후부터 보도하여 주십시오

報 道 資 料

생산자	국토연구원 토지·주택연구실	연구위원 김혜승	031)380-0313

주택후분양제도의 조기정착방안에 관한 공청회

□ 목 적: 주택후분양제도 조기정착방안에 대한 다양한 의견 수렴

□ 일 시: 2003년 11월 28일(금) 14:00∼17:30

□ 장 소: 국토연구원 강당 (지하 1층)

□ 주 최: 국토연구원, 건설교통부

□ 회의일정:

14:10 ∼ 14:50 주제 발표

♤ 김혜승(金惠承)

(국토연구원 토지·주택연구실 연구위원)

14:50 ∼ 15:00 휴식

15:00 ∼ 17:10	토    론

♤ 사 회 : 이상한 (한성대학교 정경학부 교수)

♤ 토론자

강팔문 (건설교통부 주택정책과장)

김종구 (한국소비자보호원 수석연구위원)

김헌동 (경실련 국책사업감시단장)

김홍배 (대한주택건설협회 전무)

노명철 (대우건설 주택개발사업팀 부장)

노태욱 (강남대학교 부동산학과 교수)

박재룡 (삼성경제연구소 수석연구원)

변인호 (한미은행 주택금융팀 차장)

최영진 (중앙일보 전문위원)

(이상 가나다순)

17:10 ∼ 17:30	질의 및 응답

주택후분양제도의 조기정착방안

□ 추진 배경

ㅇ 과거 우리나라 주택정책의 최우선 목표는 주택부족문제의 해소였음. 이에 따라 정부는 주택을 대량으로 공급하기 위해 선분양제도를 통해 주택사업자에게 소비자로부터의 자금 동원을 허용

ㅇ 선분양제도는 주택사업자에게 주택수요 및 건설자금을 사전에 확보해줌으로써 사업의 안정성을 높여주고, 소비자에게는 분양가격규제 및 가격상승 시기에 수익자산을 확보할 수 있게 함

ㅇ 반면, 선분양제도는 소비자가 사업위험을 부담하게 하고, 소비자의 선택권을 침해하며, 분양권전매를 통한 투기과열로 주택시장을 교란시키는 등 상당한 부작용을 야기시킴

ㅇ 향후 주택부족문제의 해소와 함께 주택의 대량공급정책의 필요성이 약화되고, 주택시장이 공급자시장에서 수요자시장으로 변화할 것으로 전망됨

ㅇ 주택분양시기의 후분양 전환방안의 검토 필요성 대두. 이에 선분양제도의 장단점을 분석하고, 후분양전환의 파급효과를 계측하여, 부작용을 최소화하는 후분양제도의 정착방안을 모색하고자 함

□ 주택선분양제도의 구조

ㅇ 주택선분양제도란 주택사업자가 대지소유권을 확보하고 대한주택보증주식회사로부터 분양보증을 받으면 착공과 동시에 입주자에게 분양하고, 주택가격의 80%정도를 완공이전에 납부토록 하여 건설금융에 충당하는 제도

- 이는 주택공급에관한규칙 제7조(입주자모집시기 및 조건) 및 제26조(입주금의 납부)에 의거하여 운용되고 있음

ㅇ 주택선분양제도는 주택공급에관한규칙에 의거하여 주택청약제도 및 청약관련저축제도, 분양권전매제도 그리고 분양가격규제 등과 연계되어 있으며, 주택법(주택건설촉진법)에 의거하여 분양보증제도와 연계됨

< 주택선분양제도의 구조 >

□ 주택선분양제도의 장단점

ㅇ 주택공급제도상 선분양은 허용사항이나 현실적으로는 거의 모든 업체가 선분양을 선호하고 또한 실제로 시행하고 있으며, 후분양 사례는 매우 적음

< 주택선분양제도의 장단점 >

	장 점	단 점
사회적입장	□주택금융부족하에서 주택대량공급정책을 지원하기 위한 수단으로서 주택공급확대에 기여	□전매시장형성으로 시장교란우려 - 실수요자뿐아니라 장래의 매각차익을 바라는 투자자까지 선분양시장에 참여, 가수요창출, 주택시장불안야기 □확정분양가격으로 선분양함으로써 분양가격 상승요인으로 작용하고, 분양가격 자율화와 더불어 시장가격과 상호 상승작용 □입주후 구조변경 및 내장재 교체로 인한 자원낭비
주택건설업체	□주택수요 및 자금을 사전확보함으로써 사업안정성 제고 □민간주택산업의 양적성장에 기여	□경쟁력 약화 및 과다한 양적 팽창 유발
소비자	□가격상승이 기대되는 경우 수익자산 우선 확보 가능 - 분양가격과 시장가격간의 시세차익 획득 - 사회적으로 바람직하지 않음 □소비자의 목돈 마련 부담 경감	□주택수요자가 사업위험 부담 - 선비용지불에 따른 자금위험 - 건설비의 이자비용을 소비자가 부담 □ 소비자의 선택권침해 - 완제품을 보지 않고 사전구입, 선납강요 □공급자의 도덕적해이로 인한 부실시공 및 품질저하 우려 □건설업체 부도시 입주지연
금융기관	□중도금대출로 건설금융간접확대	□분양보증에 따른 담보제공으로 추가적인 담보확보가 어려움으로 건설금융 직접참여가 제약됨
보증기관	□분양보증 역할 수행

□ 후분양 전환의 필요성

ㅇ 분양권 전매에 따른 시장교란 차단 필요성

- 외환위기 이후 허용된 분양권 전매는 투기수요를 부추기어 주택시장 불안을 야기시키는 주된 요인으로 작용

ㅇ 정부정책의 편향성 제거

- 과거에는 주택선분양을 허용함으로써 주택업체가 소비자로부터 건설금융을 조달할 수 있게 하였던 반면 분양가규제를 통하여 시중가격보다 낮은 가격으로 소비자에게 주택구입기회 제공

- 그러나 민간부문의 규제완화 추세하에 선분양은 그대로 유지된 채 주택분양가격 자율화됨. 따라서 주택선분양을 통한 자금조성 구조의 재검토 필요

ㅇ 정부주도의 대량 공급정책의 필요성 약화

- 2002년 현재 전국의 주택보급률은 100.6%로 나타남. 비록 지역적 변이가 크나 전체적으로 보면 주택재고의 절대적 부족 문제 해소되고 있음. 이에 따라 소비자의 부담 하에 정부주도로 대량공급을 위한 건설지원정책의 필요성이 점차 약화될 전망

ㅇ 지금까지 주택의 대량공급정책의 영향으로 과대형성된 신규주택시장 및 주택건설시장의 구조조정 및 연착륙 필요

ㅇ 지속적 주택공급에 따른 주택보급률 상승으로 주택시장은 공급자시장에서 수요자시장으로 전환될 것임. 이에 소비자의 다양한 선호에 부응하는 주택공급과 더불어 소비자 권리 강화 필요

□ 후분양 전환의 파급효과

ㅇ 전반적인 파급효과

- 주택사업자가 소비자에게 완공된 주택을 판매하게 되므로 분양권 전매시장 소멸되고, 소비자의 선택권이 강화됨

- 금융기관 및 보증기관의 역할 증대

·주택수요자를 매개로 한 금융기관의 간접적인 건설금융 참여형태가 주택사업에 대한 직접적인 건설금융으로 전환되며, 수요자를 위한 장기주택자금대출의 확대 필요

·사업자, 금융기관, 소비자 등 후분양시 주택시장 참여자를 위한 다양한 보증상품의 개발 필요

- 선분양제도는 주택공급규칙에 의거 주택청약제도 및 청약저축제도, 분양권 전매제도 등과 연계되어 있으므로 후분양전환시에는 주택공급규칙의 재검토 필요

< 주택후분양제도의 구조 >

ㅇ 후분양전환에 따라 주택사업자, 소비자, 금융기관, 보증기관 및 사회전체가 지니는 위험요인 및 대응방안은 다음과 같이 요약됨

< 주택후분양전환에 따른 시장참여자별 위험요인 및 대응방안>

시장참여자	위험요인	대응방안	대응수단
주택사업자	사업위험(수요확보) 자금조달	수요예측 및 위험관리기능강화 건설금융확대	분양판매보증 금융기관유인 (사업회계분리)
소 비 자	분양가 상승 목돈마련 주택품질확보	- 장기주택자금대출확대 품질보증제도 도입	공공부문 분양가규제 금융기관 유인 제도도입
금융기관	사업위험 주택완공 대출금회수	사업성심사 및 평가체계 구축 완공보증 대출보증 활성화	- 건설보증 활용 기존제도개선
보증기관	분양보증 소멸 완공가능성 분양판매가능성	역할전환 모색 보증심사역량 제고	관련규정개선 다양한 상품개발
사회전체	주택공급감소 기존주택가격 상승	투기억제 및 실수요전환	후분양시기 및 수요조절 조세강화

□ 주택후분양제도의 전환 방안

ㅇ 기본방향

- 후분양을 강제하기보다는 시장상황을 감안하면서 전환 유도

- 사회적으로 바람직한 선분양의 장점을 살리고 정책전환에 따른 충격을 최소화하는 방안 모색

- 정책전환의 실효성제고 위한 관련제도개선 및 기반조성 방안  마련

ㅇ 주택후분양 전환 방안 및 추진일정

구 분		대 상	시 기		내 용	전 제 조 건
공공부문 선도	시범 단계	·공공부문 시범단지 공급주택	2004년 상반기		소규모 시범단지에서 후분양을 시행 ·분양가 자율결정	·국민주택기금 또는 재정에서 자금 지원
	확대 단계	·공공부문에서공급하는 주택	2006년 상반기		시범단계의 문제점을 보완하면서 공공부문 전체로 후분양 확대 ·분양가 자율결정	·국민주택기금 또는 재정에서 자금 지원
공공지원민간유도	부분 유인 단계	·국민주택기금지원 중형주택	2004년 상반기		기금지원으로 건설되는 18∼25.7평 민간주택 후분양 적용 ·분양가자율화	·호당지원액 인상, 지원금리 인하, 대출심사강화 ·실수요위주의 청약제도 유지
	본격 유인 단계	·공공택지지원 민간주택	2007년 상반기	대안 Ⅰ	전체공정의 30%, 50%, 80%, 100% 달한 후 분양하도록 단계적으로 유도 ·분양가자율화	·주택금융공사설립으로 주택장기대출 유도, ·PF회사관련법 제정 ·주택품질보증제도 도입 ·실수요위주의 청약제도 유지
				대안 Ⅱ	선·후분양 자율결정하되 분양가자율화와 연동 ·후분양-분양가자율화 ·선분양-분양가격규제
	후분양 정착 단계	·공공부문 선도 단계와 부분유인단계의 중단 ·본격유인단계는 계속	2009년 경		·공공부문의 후분양지원 종료 ·공공택지에서 선분양시 가격규제 유지	·청약관련저축가입자 자동소멸 유도, 공공주택 공급규칙 마련 ·부동산조세강화
순수민간부문		정부개입 없이 현행과 같이 선분양/후분양 방식의 자율 결정

♠ 공공부문 선도

- 사회적으로 바람직한 행태에 민간참여의 부진이 예상될 경우 공공부문 개입 필요. 이에 공공부문에서 후분양을 선도

·첫 단계는 시범단계로서 주공 및 지자체에서 공급하는 주택중 특정지역을 시범사업으로 선정하여 후분양을 조기(2004년 상반기)에 시행

·다음 단계는 첫 단계의 시범사업 추진상황을 보아가며 발생하는 문제점 등을 보완하고 공공부문의 후분양 전면 실시는 자금상황을 보아가며 2006년경에 확대 실시

♠ 공공지원 민간유도

- 이는 공공지원으로 민간부문의 후분양을 유도하는 단계로 먼저 부분유인단계에서는 건설자금공급과 주택구입장기자금 문제가 없는 국민주택기금 지원주택에 대하여 2004년 상반기부터 후분양을 의무화하는 방안 시행

- 본격유인단계에서는 공공택지지원으로 공급되는 주택에 대하여 후분양을 유도하는 두 가지의 대안(대안Ⅰ 및 대안Ⅱ) 중 택일

·이는 공공택지 지원으로 공급되는 주택물량이 많다는 점에서 시장에 파급효과가 클 것으로 예상되므로 건설금융확대 여건이 조성되고 수도권 주택보급률이 100%를 넘게되는 2006년 이후에 추진함이 바람직

- 후분양정착단계는 민간부문의 후분양전환이 활성화되어 있음을 전제로 하여 공공부문에서의 분양주택공급 및 국민주택기금지원을 중단하되, 공공택지 지원은 계속 되는 상황임

·이는 전국 주택보급률이 110% 정도가 될 것으로 예상되고, 인구요인 등으로 주택수요가 감소세로 나타날 것으로 전망되는 2008년 이후가 적절할 것으로 판단됨

♠ 순수한 민간부문

- 정부개입 없이 현행과 같이 선분양/후분양 방식의 자율 결정

□ 후분양제 전환을 위한 기반조성 방안

ㅇ 건설업체 지원방안 및 건설금융확충방안

♠ 국민주택기금 지원

- 후분양을 유도하기 위해 후분양전환에 따라 추가로 소요되는 건설금융의 일부를 국민주택기금에서 저리로 지원

♠ 민간건설금융 확대방안

- 프로젝트파이낸싱관련회사법 제정을 통해 주택건설부문에서 프로젝트 파이낸싱 기법으로 자금조달할 수 있는 기반을 구축하고, 건설사업위험을 책임지는 대출보증, 완공보증, 분양판매보증 등 보증기능 확대

ㅇ 소비자를 위한 장기주택자금 활성화 방안

- 장기주택자금대출에 대한 위험가중치 하향 적용, 주택저당채권유동화 기반 구축, 대출이자 소득세공제 확대 등을 통해 장기주택자금대출 활성화

ㅇ 관련 공급제도 개선방안

♠ 분양권 전매제도

- 후분양제도 하에서는 분양권전매시장 자동소멸됨. 그러나 단계적으로 후분양전환이 이루어 질 것이므로 선분양방식 공존

- 선분양하의 분양권 전매의 허용은 투기수요를 부추기어 주택시장을 불안하게 하므로 금지시키는 것이 바람직. 그러나 주택시장 경기의 상태에 따라 분양권전매 제한을 지역별로 융통성있게 적용하는 방안도 검토 가능

♠ 분양가격규제 제도

- 공공부문의 분양가격규제는 강화하되, 민간부문의 분양가격 자율화 확대

- 후분양전환을 위한 과도기에는 후분양을 전제로 공공지원 민간부문에 대해 한시적으로 분양가자율화 허용

♠ 주택청약제도 및 청약저축관련 제도

- 청약제도는 분양가 자율화 및 후분양제 도입 등 시장시스템에 의한 주택공급의 유도와 함께 그 역할에 대해 의문시되나, 시장혼란을 최소화하기 위해서는 당분간 유지될 필요 있음

- 중단기적으로는 실수요자 위주로 청약제도를 운영하고, 장기적으로는 폐지시점의 고시와 더불어 청약관련저축 가입자의 자동소멸 유도. 또한 주택공급규칙은 공공주택공급규칙으로 전환하는 방안 검토

ㅇ 주택품질확보방안

- 선분양/후분양에 관계없이 주택품질의 확보가 어려운 실정. 이에 주택품질보증기구가 보증서를 발급하고, 주택품질의 사전확보를 위해 건설단계부터 보증기구가 개입하는 체계의 구축 필요