“임대수익 증대를 노리고 양산되는 불법건축물, 세입자 보호가 필요하다”

국토硏, 국토정책Brief 제953호

□  국토연구원(원장 심교언)  주택·부동산연구본부 윤성진 부연구위원과 연구진은 국토정책Brief 제953호 “불법건축물의 주거용 임대 실태와 세입자  취약성 대응방안”을 통해 불법건축물이 양산되는 배경과 주거용으로 임대되어 세입자가 경험하는 물리적·법적·경제적 취약성을 살펴보고 이에 대응한 제도 개선 방안을 제시하였다.

□  ‘불법 증축’, ‘근생빌라’, ‘방 쪼개기’ 등 불법건축물이 저층주거지를 중심으로 다수 양산되며, 이는 임대수익 증대를 목적으로 한 불법행위를 실효성 있게 규율하지 못하는 제도적 한계에서 기인한다. (<그림1> 참고)

◦ (임대수익 증대 목적) 건축규제를 회피하고 임대수익을 높이기 위해 불법행위가 성행하며, 용적률을 높이고 주차장 대수를 줄이는 불법 기법이 건물 소유주 네트워크를 통해 확산

◦ (단속 및 조치 실효성 낮음) 단속률이 낮고, 이행강제금이 불법행위로 얻을 수 있는 임대수익보다 적은 경우가 많아 불법건축물 조치 제도의 실효성 부족

◦ (주거용 임대를 위한 기준 부재) 우리나라 주택임대차 제도에는 주거용 임대를 위한 법적·물리적 기준이 존재하지 않아 불법건축물을 임대하는 행위에 제약이 없음

 - 미국, 영국, 프랑스, 아일랜드 등 국외 주요국에서는 거주적합성 유지를 임대인의 의무로 명시하고, 주택임대를 위한 법적·물리적 기준을 제시하여 세입자의 주거권 보호

□ 불법건축물은 대부분 임대용으로 저층주거지에서 거주지를 탐색하는 임차가구의 상당수는 불법건축물을 임대하게 되어 물리적·법적·경제적으로 취약한 환경에 노출된다.

◦ (위반건축물 주거용 임대의 규모) 다세대·연립주택에 거주하는 임차가구 중 5.7~27.4만 가구가 이미 위반사항이 적발된 위반건축물에 거주하고, 이는 전체 다세대·연립주택에 거주하는 임차가구의 6.0~28.8%에 달함

◦ (위반건축물을 통한 수익 추정) 위반건축물을 매개로 발생하는 총 임대수익은 연간 7,063억 원에 달하며, 해당 호수에 위반사항이 있는 경우로 국한하여도 연간 1,468억 원에 달함

◦ (세입자 취약성) 불법건축물 거주 세입자는 안전·위생·면적·시설 측면에서 거주에 적합하지 않은 물리적 환경에 노출되고, 보증금 대출이나 보증보험 가입이 제한되며, 전세사기 피해지원정책 적용에 어려움을 겪는 등 물리적·법적·경제적으로 취약

□ 윤성진 부연구위원과 연구진은 불법건축물 주거용 임대 문제 해결과 세입자 주거권 보호를 위해 다음과 같은 정책개선 사항을 제언하였다. (<그림2>, <그림 3> 참고)

➊ (단속 효율성 강화) 소형 건축물 정기 점검체계 구축, 민원 대응체계 구축, 단속 권한 강화, 단속 거버넌스 구축, 데이터 기반 단속 대상 선정 등 단속 업무 수행체계 개선

➋ (단속 조치의 실효성 제고) 기대수익과 상습적 위반을 고려한 적정 이행강제금 부과방안을 마련하고, 불법행위자 처벌을 강화하며, 이행강제금을 불법건축물 문제에 대응할 수 있는 재원으로 사용

➌ (세입자 정보 비대칭성 완화) 임대인의 정보 제시 및 공인중개사의 확인·설명 의무를 강화하고, 의무가 이행되지 않는 경우 세입자에 계약 해지 및 보상 요구 권한 부여

➍ (세입자 보호 및 피해 지원) 불법건축물 거주 세입자 보호를 위해 이주 및 주거 지원 프로그램을 연계하고, 불법건축물 거주 전세사기 피해자 지원

➎ (주택임대기준 마련) 불법건축물 임대행위를 근본적으로 규율하기 위해 주택임대를 위한 법적·물리적 기준을 마련하고 단계적으로 도입