최근 주택임차시장이 예전과 다른 양상으로 변화하고 있다. 전통적으로 전세를 위주로 하던 임차시장에서, 월세로의 전환이 빠르게 발생하고 있다. 주택가격의 상승은 미미한데 비해, 전세가격의 상승은 지속되고 있고, 전세의 월세화로 저소득서민의 주거비부담이 가중되고 있는 상황이다.
전통적으로 전세제도는 우리나라에서 관습적으로 내려오던 전당(典當)이라는 금전대차와 주택임대차가 결합된 계약 형태로 시작되었다고 알려진다. 고려시대의 전답 중심의 제도가 조선시대 주택을 활용한 형태로 발전하고 20세기 도시지역을 중심으로 현재와 같은 형태의 주택임대차 제도가 정착된 것으로 보고 있다. 전세제도 는 전세금이라는 돈을 임대인에게 맡긴 대신 그 돈을 되돌려 받기 위한 수단으로 주택을 점유하는 형태의 계약관계라고 볼 수 있다.
이러한 전세제도는 제도권 금융을 통한 자금조달이 원활하지 않고, 주택의 재고가 부족하며, 주택가격이 빠르게 상승하던 시기에 발전한 제도이다. 임대인 입장에서는 복잡한 대출과정이나 고금리의 자금 조달 대신, 전세금을 활용하여 신규 주택을 구입하는 자금원으로 활용할 수 있다는 점에서 전세에 대한 선호가 높았고, 임차인의 입장에서도 전세금이 추후 주택구입을 위한 일종의 강제 저축 수단으로 인식되었기 때문에, 전세가 상대적으로 우월한 임차형태로 자리 잡았다.

발 간 사 i
주요 내용 및 정책제안 iii
요 약 vi
제I장 연구의 개요 및 목적
1. 연구의 필요성 및 목적 3
1) 연구의 필요성 3
2) 연구의 목적 5
2. 연구의 틀 5
3. 연구의 범위 및 방법 7
1) 연구의 범위 7
2) 연구의 방법 8
4. 선행연구와의 차별성 10
5. 연구의 기대효과 12
1) 정책적 기여도 12
2) 학술적 기여도 12
제II장 임차시장 구조변화 추이와 실태
1. 임차시장 구조변화의 추이 15
1) 임차시장 구조변화의 정의 15
2) 임차시장 구조변화의 추이 16
2. 민간 임차가구의 주거실태 20
1) 민간 임차가구의 가구 특성 21
2) 민간 임차가구의 주택 특성 23
3) 민간 임차가구의 주택만족도 27
4) 민간 임차가구의 주거비 부담 29
5) 민간 임차가구의 주거이동 계획 31
3. 임차시장 구조변화의 요약 및 시사점 32
제III장 임차시장 주거안정 정책대응의 현황 및 특징
1. 임차시장 주거안정을 위한 정책대응 37
2. 임차시장 주거안정방안의 특성 분류 39
1) 임차가구 주거안정방안의 분류 39
2) 임차시장 주거안정방안의 내용 조합 특성 52
3. 임차시장 주거안정방안의 한계 56
1) 임차시장의 속성별 정책보다 일반적인 처방 56
2) 임차시장의 변화보다는 자가시장에 초점을 둔 정책 56
3) 전세 위주의 정책수단 활용 56
4) 정책대상 불명확 57
5) 다양한 수요자 욕구 고려 미흡 57
6) 전국 차원의 정책과 지역적 고려 불충분 57
7) 세밀한 데이터 분석에 기초한 주거안정방안 제시 미흡 58
제IV장 임차시장 구조변화의 특성 분석
1. 임차시장 구조변화의 변화 양상 및 공간적 차별화 61
1) 분석자료의 특징 및 구축 61
2) 전세, 월세 거래량 변화 총량 62
3) 전월세 거래 변화의 지역적 양상 63
2. 임차시장 구조변화의 가격대별 특성 및 공간적 차별화 71
1) 전세보증금 측면 71
2) 월세보증금 측면 82
3) 월세보증금별 월임대료 수준 89
3. 임차시장 구조변화의 가구주 연령대별 특성 92
1) 가구주 연령대별 전월세 거래량 변화 92
2) 가구주 연령대별 전세, 월세보증금 가격 특성 93
3) 가구주 연령대별 주택유형 특성 97
4) 가구주 연령대별 주택규모 특성 100
5) 연령대별 월임대료 부담 추정 102
4. 임차시장 구조변화의 주택유형별 특성 104
1) 주택유형별 가격 특성 104
2) 주택유형별 주택규모 특성 106
5. 요약 및 시사점 108
제V장 맞춤형 주거안정 제고방안
1. 맞춤형 주거안정 제고방안 수립의 기본방향 115
2. 맞춤형 주거안정 제고방안 118
1) 임차유형 맞춤형 정책방안 118
2) 소득수준 맞춤형 정책방안 122
3) 가격수준 맞춤형 정책방안 128
4) 생애주기/취약계층 맞춤형 정책방안 131
5) 지역특성 맞춤형 정책방안 141
제VI장 결론 및 향후 과제
1. 연구의 결론 및 정책 제언 151
2. 연구의 성과와 향후 과제 153
참고문헌 155
SUMMARY 161
부록 165